南城和松山湖將有優質新盤入市。

兩個核心區的標桿二手盤西平時代城和錦繡山河四期卻均有超預期降價大平層成交，給確定的板塊帶來不確定性的預期影響。

值得注意的是二手成交價成為兩個區域的房價判斷邏輯之一，這對于想買南城或者松山湖優質新盤的群體帶來了思考，買否？

知情人爆料

松山湖金地項目先是首開前開啟“全民營銷”，現又突然叫停，這究竟是怎么回事呢？

松山湖二手豪宅賣4.5萬/平，新盤慌了

據知情人透露，松山湖金地項目前期蓄客數量和銷售業績目標還有一定差距，之前計劃兩批推售即清盤，進而著急首開前啟動“全民營銷”搶客。

現在，突然又叫停“全民營銷”可能是考慮到作為高端盤（標桿盤）的市場影響。

松山湖金地項目吹風價5至6.5萬/平，是否會為了去化目標降低項目利潤空間，選擇更大折扣入市或者低于市場預期價格入市呢？

還是首開后，加推再降價促銷呢？

松山湖金地項目效果圖

目前松山湖金地項目驗資超200個（具體數據不詳），相比項目520套的總貨量，40%左右的凍資率，與計劃兩批推售就清盤的目標還有點距離。

如此看來，松山湖金地項目的去化壓力較大，后續加推潛在的降價力度也在增大。

值得注意的是同一板塊的二手光大錦繡山河四期一套216平房源，毛坯單價4.5萬/平，也面臨一定的市場接受壓力。

同時，錦繡山河其他系列的高層掛牌價5至6萬/平為主，部分著急的業主超預期降價出售中。

知情人供圖

現在兩盤周邊的配套基本一致，有人認為錦繡山河的自然環境和樓棟視野會好于松山湖金地項目？

另外，松山湖金地項目湖正前方的二手盤長城世家有一套170平，單價3.9萬/平。

對此，松山湖金地項目的市場真實接受價范圍好像出來了？

綜合來看，標桿二手盤大平層的掛牌價或者成交價已經深度影響待入市的優質新盤預期，松山湖金地項目和南城建發項目的市場聚焦度可能存在不確定性了。

南城二手豪宅賣4.1萬/平，業主扛不住

有消息稱，國慶假期位于南城西平的光大時代城有一套218的五房(13樓)，成交總價890萬，折合單價約4.1萬/平。

導致該房源超預期出手的主因可能是業主資金出現重大問題。

知情人消息截圖

值得注意的是這是一套標桿二手盤的大平層戶型售價，對于西平(CLD)的房價帶來底線預期，也反饋了一個樓盤可復制性優勢條件的難易程度對未來房價的持續堅挺性影響。

同時，可以對比東城天驕御峰大平層售價（6萬?），坐擁黃旗山南和市區商圈，而黃旗南就是難以復制的優勢條件，西平板塊的資源優勢可復制性難度并不高，沒有特別之處。

這對于西平板塊將要入市的建發項目來說并不是好消息，畢竟西平的時代城二手大平層才賣4.1萬/平，建發新盤能否持續接受更高市場預期的價格，存在較大的不確定性。

作為建發首入東莞的作品，可能同樣會有點“生不逢時”的錯覺。

松山湖金地項目的“操作”，應該可以啟發南城建發項目，最后只會加劇大平層的內卷了。

綜合來看，東莞的大平層必須要擁有城市中稀缺的資源，例如山湖江景等，而不是容易可復制的資源。

松山湖金地VS南城建發，誰是贏家？

何為真豪宅？真豪宅=地段豪+資源豪+圈層豪+產品豪

松山湖金地項目和南城建發項目，均是東莞后續優質新房市場的焦點，它倆的戶型面積段有重合的部分，但有位置差異，使得市場產生了部分疑慮。

買哪個盤，才可能實現正確的選擇呢？

其中，松山湖金地項目有建面約143平、171平、200平和246平的產品；南城建發項目有建面約128-143平、151平和181平的產品，你會發現松山湖金地項目面積段更豪。

根據兩盤各自擁有的“豪”，你可以去求證一下它倆是否全具備了“真豪宅”的屬性，缺少的豪宅因素又有哪些呢？

另外，你要重點看看哪個盤的價值點更難以復制，這才是未來樓盤更加保值增值的本質。

最后，現在市場還有一種疑問，金地和建發項目的拿地樓面價均是約2.6萬/平，出備案價后的折扣底線會到什么程度？