南城和松山湖將有優(yōu)質(zhì)新盤入市。

兩個核心區(qū)的標(biāo)桿二手盤西平時代城和錦繡山河四期卻均有超預(yù)期降價(jià)大平層成交，給確定的板塊帶來不確定性的預(yù)期影響。

值得注意的是二手成交價(jià)成為兩個區(qū)域的房價(jià)判斷邏輯之一，這對于想買南城或者松山湖優(yōu)質(zhì)新盤的群體帶來了思考，買否？

知情人爆料

松山湖金地項(xiàng)目先是首開前開啟“全民營銷”，現(xiàn)又突然叫停，這究竟是怎么回事呢？

松山湖二手豪宅賣4.5萬/平，新盤慌了

據(jù)知情人透露，松山湖金地項(xiàng)目前期蓄客數(shù)量和銷售業(yè)績目標(biāo)還有一定差距，之前計(jì)劃兩批推售即清盤，進(jìn)而著急首開前啟動“全民營銷”搶客。

現(xiàn)在，突然又叫停“全民營銷”可能是考慮到作為高端盤（標(biāo)桿盤）的市場影響。

松山湖金地項(xiàng)目吹風(fēng)價(jià)5至6.5萬/平，是否會為了去化目標(biāo)降低項(xiàng)目利潤空間，選擇更大折扣入市或者低于市場預(yù)期價(jià)格入市呢？

還是首開后，加推再降價(jià)促銷呢？

松山湖金地項(xiàng)目效果圖

目前松山湖金地項(xiàng)目驗(yàn)資超200個（具體數(shù)據(jù)不詳），相比項(xiàng)目520套的總貨量，40%左右的凍資率，與計(jì)劃兩批推售就清盤的目標(biāo)還有點(diǎn)距離。

如此看來，松山湖金地項(xiàng)目的去化壓力較大，后續(xù)加推潛在的降價(jià)力度也在增大。

值得注意的是同一板塊的二手光大錦繡山河四期一套216平房源，毛坯單價(jià)4.5萬/平，也面臨一定的市場接受壓力。

同時，錦繡山河其他系列的高層掛牌價(jià)5至6萬/平為主，部分著急的業(yè)主超預(yù)期降價(jià)出售中。

知情人供圖

現(xiàn)在兩盤周邊的配套基本一致，有人認(rèn)為錦繡山河的自然環(huán)境和樓棟視野會好于松山湖金地項(xiàng)目？

另外，松山湖金地項(xiàng)目湖正前方的二手盤長城世家有一套170平，單價(jià)3.9萬/平。

對此，松山湖金地項(xiàng)目的市場真實(shí)接受價(jià)范圍好像出來了？

綜合來看，標(biāo)桿二手盤大平層的掛牌價(jià)或者成交價(jià)已經(jīng)深度影響待入市的優(yōu)質(zhì)新盤預(yù)期，松山湖金地項(xiàng)目和南城建發(fā)項(xiàng)目的市場聚焦度可能存在不確定性了。

南城二手豪宅賣4.1萬/平，業(yè)主扛不住

有消息稱，國慶假期位于南城西平的光大時代城有一套218的五房(13樓)，成交總價(jià)890萬，折合單價(jià)約4.1萬/平。

導(dǎo)致該房源超預(yù)期出手的主因可能是業(yè)主資金出現(xiàn)重大問題。

知情人消息截圖

值得注意的是這是一套標(biāo)桿二手盤的大平層戶型售價(jià)，對于西平(CLD)的房價(jià)帶來底線預(yù)期，也反饋了一個樓盤可復(fù)制性優(yōu)勢條件的難易程度對未來房價(jià)的持續(xù)堅(jiān)挺性影響。

同時，可以對比東城天驕御峰大平層售價(jià)（6萬?），坐擁黃旗山南和市區(qū)商圈，而黃旗南就是難以復(fù)制的優(yōu)勢條件，西平板塊的資源優(yōu)勢可復(fù)制性難度并不高，沒有特別之處。

這對于西平板塊將要入市的建發(fā)項(xiàng)目來說并不是好消息，畢竟西平的時代城二手大平層才賣4.1萬/平，建發(fā)新盤能否持續(xù)接受更高市場預(yù)期的價(jià)格，存在較大的不確定性。

作為建發(fā)首入東莞的作品，可能同樣會有點(diǎn)“生不逢時”的錯覺。

松山湖金地項(xiàng)目的“操作”，應(yīng)該可以啟發(fā)南城建發(fā)項(xiàng)目，最后只會加劇大平層的內(nèi)卷了。

綜合來看，東莞的大平層必須要擁有城市中稀缺的資源，例如山湖江景等，而不是容易可復(fù)制的資源。

松山湖金地VS南城建發(fā)，誰是贏家？

何為真豪宅？真豪宅=地段豪+資源豪+圈層豪+產(chǎn)品豪

松山湖金地項(xiàng)目和南城建發(fā)項(xiàng)目，均是東莞后續(xù)優(yōu)質(zhì)新房市場的焦點(diǎn)，它倆的戶型面積段有重合的部分，但有位置差異，使得市場產(chǎn)生了部分疑慮。

買哪個盤，才可能實(shí)現(xiàn)正確的選擇呢？

其中，松山湖金地項(xiàng)目有建面約143平、171平、200平和246平的產(chǎn)品；南城建發(fā)項(xiàng)目有建面約128-143平、151平和181平的產(chǎn)品，你會發(fā)現(xiàn)松山湖金地項(xiàng)目面積段更豪。

根據(jù)兩盤各自擁有的“豪”，你可以去求證一下它倆是否全具備了“真豪宅”的屬性，缺少的豪宅因素又有哪些呢？

另外，你要重點(diǎn)看看哪個盤的價(jià)值點(diǎn)更難以復(fù)制，這才是未來樓盤更加保值增值的本質(zhì)。

最后，現(xiàn)在市場還有一種疑問，金地和建發(fā)項(xiàng)目的拿地樓面價(jià)均是約2.6萬/平，出備案價(jià)后的折扣底線會到什么程度？