房價本質是由供需關系決定！

東莞連續兩年賣地驟減，新的供需平衡關系將形成，而松山湖園區的土拍卻維持“定增”狀態。

它將陸續有7宗商住用地入市，新房持續井噴式供應，房價又會如何呢？

松山湖站旁有5宗宅地，占地超50萬平

根據東莞公布的2023年住宅用地供應計劃，松山湖園區東部區域有一宗占地約20萬平的商住用地待出讓。

地塊位置

根據目前控規顯示，該地塊由兩宗商業用地和一宗住宅用地構成，將結合在建東莞地鐵1號線松山湖站打造為TOD盤概念。

值得注意的是由于該地塊商業部分占比過大，可能后續會調整商住配比，提高住宅用地面積，優化地塊開發價值。

松山湖站點旁的住宅用地（紅色圈）

另外，根據現有控規顯示，圍繞地鐵1號線松山湖站周邊還有4宗住宅用地待出讓；例如，廣醫與沁園路之間有兩宗（地塊1和地塊2），新城路與沁園南側交匯處有兩宗（地塊3和地塊4）。

其中，地塊1占地面積約11.75萬平，總建面約25.86萬平；地塊2占地面積約5.27萬平，總建面約16.35萬平；地塊3占地面積約6.72萬平，總建面約9.14萬平；地塊4占地面積約6.55萬平，總建面約9萬平。

綜合來看，地鐵1號線松山湖站周邊潛在可供應的商住用地占地面積超50萬平，具體容積率待定，意味著這里將誕生類似于依托莞惠城際松山湖北站的居住核心區。

中心小學旁2宗宅地，占地超32萬平

松山湖潛在的住宅用地供應不止圍繞著軌道交通站點區域，還將開發望湖區域。

有消息稱，位于松山湖中心小學旁將有兩宗商住用地計劃出讓，地塊1占地面積約21.32萬平，地塊2占地面積約10.98萬平，合計占地超32萬平。

地塊1和地塊2的位置圖

其中，地塊1已是住宅用地，容積率有調高的空間；地塊2暫時為商業用地，可能會變更為商住用地。

兩宗地塊最大的亮點是直接望湖，未來建成后可能賽過“虹溪諾雅”。

如此看來，已知的7宗商住用地占地面積超82萬平，即使均按容積率2.0計算，將有上萬套新房會陸續入市；意味著未來幾年松山湖園區的新房供應將不再短缺，對于平衡區域房價產生一定的影響力。

存量新房超1500套，二手業主在焦灼

目前松山湖在售新盤有華潤松湖潤府、金地青雲境和萬科松樾（純豪宅）等，僅是萬科松樾是尾盤，其余兩盤還處于“搶客”中。

東城瑧山境效果圖

據不完全統計，華潤松湖潤府和金地青雲境未網簽貨量超1500套，其中金地青雲境有520套（待售）。

有消息稱，松湖潤府在國慶假期更是放出87折的優惠“搶客”，大折扣下還是產生了一定的收獲。

值得注意的是松山湖園區的二手業主先有點繃不住了。

根據不完全統計，松山湖園區有2萬名左右的商品房業主，他（她）們的信心也將深刻影響區域房價的動態。

例如，北部區域的金域松湖有一套98平，報價285萬，折合單價約2.9萬/平；中部區域的錦繡山河四期有一套216平大平層，掛牌單價約4.5萬/平；南部區域的紫檀山有一套97平，報價370萬，折合單價約3.8萬/平。

至此，在新房持續井噴式供應下，松山湖園區的房價會如何撕裂分化呢？