在上一篇通過舊改聊到?jīng)_擊市中心當(dāng)初溢價較高的安商房后，順帶聊聊安商房這個產(chǎn)物，看看它的影響到底會有多少？

安商房二手

首先看看幾個已經(jīng)在二手成交的安商房案例：

世茂云潮：宗地2019-10號，安商比例90%

開盤時間：2020年3月26日
推案：3#樓，商品房共計72套
均價：折后均價30380元/㎡

目前二手成交一套：62平米，高層毛坯，單價17259，總價107萬。

藍光星珀：宗地2019-11號，安商比例90%

【開盤時間】2021年5月22日
【推量】6#/2T6，合計20套
【價格】備案均價26996元/㎡

目前二手成交一套：89平米，高層毛坯，單價22367，總價201萬。

分析：兩個安商房，都位于東二環(huán)前橫路以東，優(yōu)勢就是距離地鐵四號線較近，同時期供應(yīng)的地塊，安商房比例達到90%。

也正是因為比例極高，這里面商品房和安商房，不存在所謂分棟、分區(qū)，即完全沒有差別。

從當(dāng)初上市的售價來看，依靠剛需產(chǎn)品做定位，2.7-3W的價格。

由于可售商品房體量非常少，即便存在溢價，不過也慢慢賣掉。

從目前二手對比來看，世茂云潮的成交，與當(dāng)初商品房戶型不一致，所以成交來自安商房，藍光星珀成交來自當(dāng)初商品房。

從價格差異來看，藍光星珀對比開盤，跌了5K左右。

世茂云潮雖然是安商房成交，但是這種混合的社區(qū)，商品房并沒有差別，要是直接套入價格，跌1.3W。

回到當(dāng)時的樓市，由于福州集中供應(yīng)安商房，導(dǎo)致當(dāng)時不少板塊，雖然新盤不少，但是純商屈指可數(shù)。

以東區(qū)為例，2020年底純商只有一個，榕發(fā)觀湖郡，整個前橫路以東，2021年供應(yīng)聯(lián)發(fā)君樾府，捆綁精裝均價3.55W。

對比之后，那些安商房，2.7W的均價，也不算太難看，加上部分離地鐵較近，也匹配剛需。

這樣的場景，也并非個例，比如安商房扎堆的塔頭，同樣如此，2021年高峰期，高比例安商房項目，賣到3W+的均價，部分還搞出捆綁車位等。

也正是這樣的供應(yīng)，在那幾年，一個新盤，純商就已經(jīng)有一定稀缺性，也導(dǎo)致純商盤定價都不低，去化也不差。

后來的發(fā)展，安商房雖然沒有全面消失，但是伴隨著土拍遇冷，大部分地塊都采取分割出讓，100%安商房也成了一個趨勢，純商供應(yīng)加劇。

以東區(qū)為例，2021年之后的供應(yīng)，純商：叁號院、天琴湖、譽湖郡、攬湖郡、朗云、璽樾、和樾風(fēng)華、星悅頌等。

以目前舊改的規(guī)劃趨勢來看，未來促進土拍成交，純商只會更多。

當(dāng)初那些安商房項目，也成了短時間內(nèi)時代的產(chǎn)物。

從目前交房后的表現(xiàn)來看，第一個受到傷害的就是以溢價偏高買入沒有完全差別的商品房業(yè)主。

當(dāng)然除此之外，是否還有其他影響？

安商房分級

在回顧安商房，先回顧一下這個概念，安商房：安置型商品房。

大體理解：以安置目的建設(shè)的商品房，由政府指定客戶按對接價回購。

看上去很拗口，簡單點：拆遷戶以特定價購買開發(fā)商建設(shè)的房子。

按以往這些房子可以理解成安置房，現(xiàn)在包了一層商品房的框架，同樣開票辦證等。

雖然看上去是安置房的一個創(chuàng)新，朝著商品房進化，不過市場排斥性很高，為此很誕生幾個概念：

1、純安置房：2017年之前的安置房，比如常見的雙湖新城等。

2、混合式安商房：一棟樓里面，既有商品房也有安商房，常見于安商比例80%以上的項目，比如上面的世茂云潮等。

3、分棟式安商房：安商房和商品房，共享一個社區(qū)，不過以樓棟做拆分，常見與比例50%的項目，比如龍湖天序等。

4、分區(qū)式安商房：通過路網(wǎng)等分割多個社區(qū)，共享一個項目名，不過以AB區(qū)等拆分，常見大型地塊，比如融創(chuàng)福州府等。

5、純商：沒有安商房、公租房、人才房配建的小區(qū)。

這些概念，也構(gòu)成了當(dāng)時樓市的一個上下游關(guān)系，甚至說是鄙視鏈。

房企為了迎合市場，也盡量把安商房和商品房做到更大規(guī)模的隔離，從而在宣傳的時候定位所謂的純商。

當(dāng)然這樣的混合設(shè)計，伴隨矛盾也相對明顯，比如獲取成本差異，未來居住使用的差異等。

安商房供應(yīng)

安商房首次土拍，在2018年1月，當(dāng)時推出碧桂園天匯、新榕金岳府、三江理想城，就此福州開始密集供應(yīng)安商房地塊。

當(dāng)然供應(yīng)的分布也有差異，那幾年幾個重點舊改區(qū)域，成了最典型的代表。

以個人簡單統(tǒng)計為例，實際只多不少，倉山區(qū)+晉安區(qū)數(shù)據(jù)如下：

合計安商房達到5萬多套，其中東區(qū)、塔頭、五四北、南二環(huán)，都是代表，基本都有近萬套左右。

這里面還沒納入近期舊改的地塊，比如南湖舊改、三遠舊改等，這些預(yù)期100%安商房，最少還有5000套左右的供應(yīng)。

除此之外，市中心的土拍，雖然斷供，但是零星地塊也基本都是安商房，以鼓樓為例：

也就是2018-2020年，這3年的安商房密集供應(yīng)，造就福州短時間內(nèi)的純商稀缺現(xiàn)象。

現(xiàn)在回頭，這些天量安商房，雖然不少交房1-2年，但是密集出證還有不少難度。

近期幾個安商房項目，掛牌基本都遠低于當(dāng)初商品房的售價，無非受限于無證。

后續(xù)如果持續(xù)辦證，一個板塊一萬套的供應(yīng)，很明顯屆時打擊的已經(jīng)不是同社區(qū)的商品房，而是整個周邊，甚至整個樓市。

安商房企

對于安商房，除了對周邊樓市，自身項目的商品房有沖擊外，還有對象值得關(guān)注。

當(dāng)初專攻安商房的房企不少，比如旭輝就拿下5幅安商房地塊。

以往計算高比例安商房項目，直接按對接價-樓面價，得出房企的利潤空間。

因為這些項目不存在較大空間的營銷，不過從近期群友分享的案例來看，以鼓樓區(qū)烏山郡的辦證問題。

官方回復(fù)：鼓樓區(qū)建投管理中心未付清安商房購房款，導(dǎo)致房企無法開具發(fā)票辦證。

這里面也折射了一個問題，即房企最重視的資金回籠。

看上去拿高比例安商房，做包工頭，無視樓市行情，旱澇保收，但是最終回款難度，可能也沒有想象的簡單。

商品房賣不動可以降價，安商房可能只能干急眼了。

安商思考

近期幾個配建安置房的小區(qū)，出現(xiàn)了隔離矛盾，這個事件的誘因其實也是安商房。

以往福州小區(qū)配建安置房，把安置房單獨建設(shè)在社區(qū)角落，鐵欄桿隔離，形成一個市場默許。

伴隨著安商房出現(xiàn)，拆遷戶才發(fā)現(xiàn)原來隔離都是違規(guī)，此時也就引爆16-17年配建安置房的矛盾。

當(dāng)然這樣的矛盾出現(xiàn)，對于安商房這個模式也打上了疑問。

強行融合居住，看上去理想很豐滿，不過現(xiàn)實很骨感。

最終返璞歸真，剩下當(dāng)時進場的購房者，風(fēng)中凌亂。