今天來聊聊東二環，板塊目前的二手房整體來說價格還是比較平穩，不過一直以來整個東二環的劃定都有歧義，很多外圍也說是東二環。

隨著樓市遇冷后，那些假東二的情況，目前來看也不算太妙。

二手案例

中聯東郡，項目2014年開盤，均價1.25W，項目采取圍合式布局，搭配較大的中央花園，不過項目存在一棟公租房。

近期項目成交一套：高層精裝，101平，單價2.1W，總價216W。

對比歷史來看，7個月前成交一套同樣高層精裝2.48W，跌了3.5K。

對比2021年，項目成交2.83W，下跌7K，2年跌幅25%。

分析：對于項目而言，地處化工路以北，按最早期規劃，屬于東二環的劃片，按目前的定位來看，屬于東三環。

項目北側省兒童醫院，距離地鐵四號線直線1公里，東側鐵路和東三環，在外圍被鼓山隔斷。

可以說這個區位，除了蹭東二環的名之外，周邊的配套也基本是忽略不計。

借鑒以前個人的分析，這里就是稍微強一點的淮安。

長遠來看，受困周邊山體，這里的配套都已經定型，未來預期也看不到太多。

前幾年，東二環異常火熱，也帶動了前橫路以東的價格。

樓盤右側的城投鶴鸞郡，配建70%安商房，2020年開盤折后均價達到2.6W。

很明顯對比之下，中聯東郡，當時精裝二手2.7W-2.8W，接受度也尚可。

除此之外，這里還有一個更有力的代表，即龍湖觀宸。

聊到龍湖，就會聯想到綠城，兩個房企入榕拿下五四北泉頭的高價地，賣成現房，成為網友茶余飯后的談資。

兩家房企后來在福州接連拿地，當它們一起來到“東二環”后，如今回首會發現，它們在東二環同樣被坑。

拿地情況

2018年初，五四北泉頭的土拍供應，兩家房企入場拿地：

龍湖云峰原著：宗地2017-56號，成交樓面價20507元/平，溢價率33.7%
綠城柳岸曉風：宗地2017-55號，成交樓面價19242元/㎡，溢價率20%

2年后的東區，兩家房企入場拿地：

2020年6月：綠城以限價31.88億+競公租房900㎡拿下宗地2020-25號，成交樓面價25135元/㎡。

2021年5月：龍湖以限價6.44億+競公租房900㎡拿下宗地2021-13號，成交樓面地價16678元/㎡，地塊需配建1萬平的自持社會租賃住房。

以公租房4K樓面價，實際可售樓面價21664元/㎡，地塊還有9000平商業，實際樓面價更高。

分析：2018年2W左右的樓面價拿下泉頭這個邊緣地帶，放在整個周期來看，那一場也是土拍的轉折點。

幾個月后的土拍，公園左岸樓面價2.17W，觀湖郡樓面價2.3W，福州源樓面價2.06W等。

很明顯，那一場進場的房企，基本都被套牢，除了這兩家外，還有同時期的廈門住宅的水晶榕著。

雖然在泉頭吃了虧，不過在東區的拿地，兩家基本又趕上了新一輪高峰期。

2年后入場東區，都以限價+競配拿地，其中綠城以2.5W樓面價拿下五里亭純商，與當年的保利天2、建發養云，2.8W樓面價，差價3K。

時隔一年，龍湖入場東區，那一場算是整個東區土拍的巔峰之作。

當天，除了龍湖以2W+樓面價拿下這個靠近三環的配建公租房地塊外，建發同樣加碼。

限價+競8700平公租房拿下靠近三環的君蘭和鳴，成交樓面價24221元/㎡，扣除公租房，實際樓面價2.65W左右。

隨后東區土拍也開始遇冷，樓面價持續下調。

此時回顧兩家房企，目前都不再福州拿地，除了福州市場低迷外，自身的拿地周期，基本都在相對的高峰期，拿地的過程也不算理性。

樓盤去化

相比于泉頭兩個樓盤，都賣成現房，持續降價，可以用高峰期拿地，遠郊樓市低迷等理由解釋。

在東區的兩個樓盤，相比來說更多原因還是在房企自身。

綠城的桂語映月，在改善還算熱銷的背景下，開盤搞出加價，均價4W+的售價，做到一定去化。

后來樓市遇冷，房企變動過慢，導致庫存加劇，隔壁的廟宇，成了滯銷的典型負面。

隨后其變降價，奈何周邊剛改純商供應，項目的競爭力也在持續下滑。

目前晚開盤的和樾風華、天琴湖等，在同樣的去化時間周期里面，去化都遠強于該盤。

項目近期3個月0網簽后，終于啟動，本月網簽36套，平均后月均9套左右。

用這個項目對比，在五四北的滯銷盤柳岸曉風，簡單統計的網簽圖如下，可以發現這個東區盤還賣不過泉頭。

作為對比，龍湖在福州的操盤表現，相對還是比較亮眼。

頂著爭議，拿下殯儀館隔壁的九里晴川，賣到接近清盤的表現，直接吊打周邊的水晶榕著。

除此之外，房企的安商房龍湖天序，高峰期售價3W+，三江口的景粼天著等，去化都是周邊的佼佼者。

要是說房企在福州去化率表現最差的項目，可能是位于東三環的改善盤，龍湖觀宸。

作為袖珍盤，給出復式贈送的改善，上市同樣做出額外捆綁車位。

車位并非單純捆綁，因為這個項目的車位，一個備案均價50W。

也是因為這樣的情況導致，這個改善盤，實際售價達到3.5W左右。

對于只有117套的項目而言，項目在2021年底上市，當時樓市已經遇冷，不過項目拿地價過高，所以也就順應主流，搞出額外溢價。

最終結局是體量很小，賣得也很艱難，2年時間，還有35套庫存。

近一年時間，月均2套左右，上個月放出所謂的特價，終于做到8套的網簽。

從價格表現來看：

去年6月，5F-148平，496W送車位，實際備案445W，相當于捆綁50W車位一個，美其名贈送。

今年6月，2#-303，148平-435W，實際備案444W，優惠9W。

今年9月，2#-302，148平-385W，實際備案444W，優惠59W。

綜上，3個月時間，沒有差異的房源，直接降價50W。

如果放到去年上半年，還要加車位，即便低樓層可能有一點點優惠，按那個區位計算，車位實際最多15W。

相當于對比去年，降價80W左右。

這就是東三環改善盤，在一年時間的價格變化，一不注意，幾十萬就跌沒了。

盤點總結

從東二環外圍部分項目的表現可以發現，即便沒有配套加持，發展空間也很有限，但是在樓市火熱期，依然被炒到安商房2.6W，土拍樓面價2.1W，改善盤賣到3.5W的表現。

一旦熱度過去，這些炒作的外圍，跌起來的力度并不比郊區小多少。

龍湖觀宸，一年時間就跌了80W，跌幅20%，中聯東郡，兩年時間跌了7K/平，跌幅25%。

當聊起房企被割韭菜，很容易聯想泉頭、三江口等外圍，實際上東二環外圍前2年拿地的房企。

基本都被收割了一波，簡單羅列：龍湖觀宸、君蘭和鳴、保利云上、君樾府、首開香悅。

這些項目，扣除配建后，實際樓面價都在2.1W以上，部分高達2.7W。

目前售價基本都在3W以下，很明顯前兩年拿地的都被收割，無非看誰止損快。

綜上，研究板塊一定要看清楚配套分布，發展預期等，非板塊核心，只會空有其名而已，如果過高進場，及易虧損。