由于市場缺乏有效刺激利好，經歷短暫的回升后；

10月廣州商業市場表現趨淡，除商鋪成交企穩外，寫字樓及公寓的交易均呈下跌趨勢。具體詳見下面分析：

10月由于住宅項目社區商鋪批售集中，廣州商鋪市場供應持續放量，入市278套2.18萬㎡，供應量環比漲幅為30%。

市場成交走勢平穩，成交量連續三個月企穩在1.5萬平以上，為247套1.56萬㎡，環比微跌9%。

區域表現：郊區商鋪成交翻倍，市區表現相對平淡

10月共15個項目獲得商鋪批售，主要集中在外圍及白云區，超9成新增供應為社區商鋪。

其中，花都區中旅?阿那亞?九龍湖批售0.72萬㎡點券社區商鋪，增城區中海聯智匯城、黃埔區品秀星樾分別供應0.30萬㎡、0.24萬㎡。

本月唯一的底商供應來自白云區全新項目廣州城投?未來智都，入市0.15萬㎡。

成交方面，10月郊區商鋪成交增長一倍，貢獻了4成的交易量。其中，增城區若干項目社區商鋪推售發力明顯，助力區域成交環比增長101%。

外圍區中，番禺區也錄得64%的環比漲幅，增長貢獻來自市橋板塊的舊盤的批量商鋪交易。南沙區環比縮減33%，但仍錄得0.41萬㎡的商鋪成交。

中心區商鋪表現平淡，成交量腰斬，各項目僅錄得零星商鋪交易。

項目成交：增城區源海仙村1號銷量領跑

本月增城區源海仙村1號、中建?鳳榕臺、品秀星圖的社區商鋪熱銷，分別成交了一二十套，源海仙村1號以0.23萬㎡的成交量位居榜首。

位于番禺市橋板塊的東怡新地錄得19套商鋪批量交易，合計0.11萬㎡。南沙區中國鐵建海語熙岸、保利南沙天匯也有不俗表現，各跑量15套、19套社區商鋪。

屬性分布：20-70㎡商鋪占比維持在7成以上

本月社區商鋪成交占比達93%，其余為底商成交。

面積段方面，20-70㎡主力鋪的成交占比保持在7成以上，70-120㎡、120-300㎡商鋪的占比微微擴大至13%、11%。

整體供求：市場獲批2萬平新貨，成交沖高回落

繼上月零供應后，10月廣州寫字樓市場迎來81套2.19萬㎡的新貨。

而市場批量交易項目減少，成交高位回落，為47套1.29萬㎡，成交量環比跌幅達63%。

區域表現：外圍寫字樓降溫明顯，成交跌幅接近7成

本月白云區廣州城投?未來智都全新亮相，批售81套2.19萬㎡的甲級寫字樓。

據悉，該項目位于廣州設計之都板塊，臨近地鐵二號線江夏站，是全國首個由國家住房和城鄉建設部頒牌的“新城建”產業與應用示范基地。

項目主要推售1030-2300 ㎡的甲級寫字樓和4100-6370㎡的獨棟/雙拼企業總部，雙拼獨棟整售預計4.5-5萬元/㎡，甲級寫字樓整層售預計3-3.5萬元/㎡。

10月外圍區寫字樓降溫明顯，成交大幅縮減，環比跌幅達67%。

市場5成交易量來自番禺區，以萬博、廣州南站板塊項目的成交貢獻為主，合計交易0.64萬㎡。

黃埔區成交環比縮減47%，為0.29萬㎡，主力項目為魚珠板塊個盤的整層寫字樓成交。

市中心僅白云、天河兩區錄得成交，白云區新盤持續熱銷助力，天河區成交微量，分別成交0.18萬㎡、0.05萬㎡。

項目成交：番禺寫字樓項目成交繼續領跑

本月甲級寫字樓成交占比擴大至97%。番禺區保奧廣場成交0.28萬㎡，位居榜首。

白云區思城未來城市總部持續熱銷，以0.18萬㎡的銷量位居第二，交易包含一整層甲級寫字樓的成交。

黃埔區港航中心也錄得一整層甲級寫字樓交易，共0.15萬㎡。

此外，番禺區萬科世博匯新組團寫字樓續銷0.14萬㎡，思科智慧城成交1套大面積單位，為0.12萬㎡的甲級寫字樓。

商業別墅占3%，交易來自番禺區珠江未來城，成交1套332㎡的商業別墅。

整體供求：市場表現趨淡，公寓供求齊齊下滑

10月廣州公寓市場供求齊齊下滑，新增供應232套2.70萬㎡，供應量環比下跌44%；

成交處于下行通道，市場缺乏大批量交易，成交量環比下跌20%，為529套3.23萬㎡。

庫存變化：去化放緩，公寓去庫存周期升至26.1個月

本月僅白云區粵海?云港城錄得公寓批售，項目A1棟大平層公寓入市，主力戶型為108-222㎡，2梯4戶，合計232套，近日項目A1棟板房和云club商務中心已對外開放。

由于去化放緩，10月末公寓去庫存周期升至26.1個月，但庫存量微降至124.8萬㎡。

區域表現：近6成交易來自中心區，外圍成交波動不大

本月近6成公寓交易量來自中心區，除白云區成交高位回落79%外，其余區域公寓成交活躍度明顯提升。

其中，海珠區多個項目推出國慶營銷活動，帶動成交，區域以94套的銷量領跑。

白云、荔灣兩區也有57-58套的不俗表現，天河成交66套，主力貢獻來自舊盤的批量交易。

外圍區公寓成交占比3成，南沙、黃埔、花都區波動不大，繼續以熱點項目的順銷為主，公寓成交在30-42套之間。

而番禺區沖高回落33%，但仍錄得58套的活躍成交。

增城從化兩區公寓成交縮減明顯，環比跌幅達35%、70%，僅譽山國際一個項目錄得兩位數成交。

項目成交：越秀?天薈江灣促銷領跑，廣州?鵬瑞1號首錄網簽

本月TOP10 公寓項目中，除譽山國際成交減少外，其余上榜項目成交均有所上漲，不過交易量差距不大。

海珠區越秀?天薈江灣憑借“國慶大促、裝修補貼、限時返場”等活動帶動成交42套公寓，位居榜首。

其次，天河區舊盤威立大廈批量成交兩個半層公寓，合計38套。越秀區富都商貿大廈主打2字頭明火公寓賣點，項目本月同樣以38套的銷量并列第二。

本月白云區粵海?云港城新樓棟續銷，成交18套，其中7套為大平層公寓。

另外，天河區金融城板塊的廣州?鵬瑞1號首次錄得3套網簽，項目T3棟大平層公寓國慶假期前已內部解籌，首推450-550㎡單位，套均過億。

面積段方面，由于天河區威立大廈的批量成交，本月50-80㎡公寓占比擴大至36%。

大平層公寓的活躍交易下，100㎡以上公寓占比小幅擴大至9%，而30-50㎡面積段公寓占比為47%。

后市預測

近期，廣州商業市場缺乏利好刺激，且加推項目多為高端大平層公寓，對市場的成交量拉動有限，整體在數據上表現不突出。

后續市場的表現有賴于市場信心的修復，以及開發商的營銷及讓利幅度。