1999年5月，國務院辦公廳發布的《關于加強土地轉讓管理嚴禁炒賣土地的通知》第二條規定，農民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準城市居民占用農民集體土地建住宅。這是國家首次以紅頭文件的形式明確禁止城鎮居民購買宅基地上房屋。

近日，一則新聞說的就是農村宅基地買賣引發的糾紛：

2007年8月8日，李越（化名）在北京市房山區田各莊村有一處祖宅，李越與王樺簽訂了《房屋買賣協議書》，北京市房山區人民政府城關街道辦事處某村村民委員會加蓋了印章，該村委會收取了王樺3000元。

該協議書約定，王樺購買李越的上述宅院內房屋4間，支付價款6萬元，當日支付房價款和其他款項共計8萬元，后即開始在上述宅院內居住。

協議簽訂11年后。李越稱，母親對老房有情結，住樓房別扭，“就把房子弄回來得了。”他談到，當時條件稍微好點，便跟王樺協商，但她一直不同意。

2018年，李越打算把祖宅買回來，對方不同意，李越便向法院提起訴訟。

2019年，法院審理并判決，雙方簽訂的《房屋買賣協議書》無效。

法院認為，王樺并非該案涉及房屋所在村的集體經濟組織成員，不應享有該村宅基地的使用權。其作為城市居民，不得購買農村宅基地上房屋。

5年間，王樺并不認可判決，多次提起上訴，各級法院先后作出17份判決，但其全都不認可，不履行判決。

近日，最終，法官破門強制執行，對房屋進行騰退。

時隔16年，位于北京市房山區的祖宅又回到李越手中。

國家法官學院教授胡云紅在一篇對“農村土地產權糾紛案例”的研究論文中分析了2006年至2021年間，中國宅基地上房屋買賣合同的7萬余份裁判文書。

其研究提到，宅基地上房屋買賣合同糾紛案件呈現幾大特點：訂立合同時間與訴訟時間跨距大。從合同訂立到起訴的時間跨度少則10年以上，多則25年以上；大多涉及征收拆遷利益。系爭房屋所在地一般都處于城鎮開發階段，涉及或將涉及房屋拆遷和征收補償問題；矛盾糾紛多為出賣方不誠信行為引發。

調研發現，90%以上主張宅基地上房屋買賣合同無效的訴訟原告為出賣方；并且，案件增速與城鎮開發速度成正比。

合同無效，是基于國家政策層面的硬性規定，但合同的簽訂，卻是當事人雙方在當時情況下真實意愿的表達，合情合理卻不合法。

為什么這類型的案件訴訟原告大多為出賣方？無非是隨著這些年的城鎮化建設，各地城鎮開發的提速，尤其是北上廣深這類一線地區土地住宅價格的大幅上漲，原村宅基地房屋面臨著征收拆遷補償或當地房價急劇上漲所帶來的財富已經遠遠大于當初的出售價格，在巨額財富面前，有多少人還能守住誠信和契約精神的道德底線呢？

商業的本質行為是交易，交易雙方的基礎就應該是遵守自愿、誠信和契約精神。

上海杉達學院中華優秀傳統文化研究所所長邵龍寶在一篇文章中對誠信和契約精神有過論述，他認為，誠信屬于道德范疇，又是一種文化和精神，指人的品德行為真誠、忠敬；契約是一種法律規則，它內涵著道德，也是一種文化和精神。中國誠信文化與西方契約精神都是來自人性的自然需要，為了追求美好生活的理想目標，殊途而同歸。不同之處在中國的誠信契約主要建立在德性品格立信、守信的基礎上，古希臘羅馬的契約建立在商品交換的理性計算的基礎上。中國誠信文化側重道德良知、自律的約束，西方契約精神則強調懲戒的他律管束；中國由“誠”到“信”，西方由“約”到“信”；中國偏向德治，西方側重法治。

2019年最高人民法院發布的《全國法院民商事審判工作會議紀要》，“在確定合同不成立、無效或者被撤銷后財產返還或者折價補償范圍時，要根據誠實信用原則的要求，在當事人之間合理分配，不能使不誠信的當事人因合同不成立、無效或者被撤銷而獲益”。

道德范疇的誠信如果不能得到法治保護，誠信必將會泯于萬眾；契約精神若不能靠法治彰顯，守約會成為行為異類。