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市場分化依然是主旋律

最近，《2023年1-10月重慶市中心城區(qū)商品住宅銷售TOP20項目榜單》出爐。

圖源銘騰數(shù)據(jù)

這份榜單，無論對于購房者還是開發(fā)商，都有著很重要的參考意義，雖然只是1-10月，但是基本也能窺見2023年頭部項目的大致情況——主旋律依然是分化。

1，產(chǎn)品分化

2023年1-10月重慶中心城區(qū)商品住宅銷售561萬方，總銷售金額834億元。而TOP20項目商品住宅合計銷售金額為206億元，占了將近4分之1。而且排名前20的項目很多都以改善為主，靠走量的剛需盤量并沒有走的起來。

所以現(xiàn)在的狀況是，我們絕對不要僅憑那個樓盤賣得好、那個樓盤賣得差，去片面、粗暴地判定行情好與壞，至少，要加上一個非常重要的前提：樓盤是何性質(zhì)？目標(biāo)客群是剛需還是改善。

事實(shí)證明，市場總體下行，但是一些品質(zhì)口碑不錯的改善盤依然賣的不錯。

2，品牌分化

從上榜項目來看，品牌民企與央國企的項目基本全覆蓋，包括萬科、龍湖、香港置地、華潤等。那些名不見經(jīng)傳的開發(fā)商幾乎看不到它們的身影。

這是個很現(xiàn)實(shí)的問題，這些年太多開發(fā)商暴雷，購房者已經(jīng)不敢亂挑亂選了，顯然品牌房企和央國企會更受信賴。

3，區(qū)域分化

在TOP10項目中，有5個來自城市寸土寸金的核心地段，其中1-10月的一二名項目皆出自城市核心。這正是重慶樓市分化的第三個特征——區(qū)域分化。

所謂的區(qū)域分化更多是指，當(dāng)市場進(jìn)入下行通道，誰的房價更能扛得住。主城核心區(qū)，比如觀音橋、老沙區(qū)、彈子石等能夠“領(lǐng)漲抗跌”，中央公園、禮嘉等熱點(diǎn)板塊可以穩(wěn)得住，而一些遠(yuǎn)郊且冷門的板塊大概率會“跟漲先跌”。

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品質(zhì)改善盤為何越來越吃香？

上文我們已經(jīng)提到，在《2023年1-10月重慶市中心城區(qū)商品住宅銷售TOP20項目榜單》中，改善型樓盤占了很大一部分，包括啟元、觀宸、天璽一號、萬科璞園等。

這似乎和我們常規(guī)認(rèn)知有些出入：市場下風(fēng)期，大家總認(rèn)為總價低的剛需盤好賣一些。

但其實(shí)不然，行情越不好，那些剛需客戶越喜歡觀望，因為總認(rèn)為房子還會一跌再跌。而改善客戶目標(biāo)從來都是明確的，他們只想換個品質(zhì)不錯的房子，并沒有太過關(guān)注市場的好壞。

具體原因我覺得有3個：

1，城市發(fā)展下的需求和產(chǎn)品迭代。

重慶這十幾年來發(fā)展特別迅速，產(chǎn)品的迭代升級，也同步刺激著人們的改善住房品質(zhì)的需求。畢竟這個社會從來不缺有錢的人，他們五年前能換別墅洋房，五年后就能換最新的大平層。

所以當(dāng)市場有過硬的改善產(chǎn)品時，他們會毫不猶豫的下手。

2，重慶高端樓盤和普通房子的價差并不大

過去，重慶的發(fā)展重心主要是核心區(qū)。但時過境遷，由于產(chǎn)品老化，價格始終沒有太大突破。

現(xiàn)在，很多新區(qū)的產(chǎn)品雖然迭代升級，卻少了優(yōu)異的地段價值，價格同樣有天花板。兩者互相抵消，導(dǎo)致大家差距并不大。

而重慶本就是多中心發(fā)展，市場對地段的共識相對來說沒有其它一二線城市那般強(qiáng)，比如北京、成都。這也使得各個區(qū)域、各類房子的價格沒有被明顯拉開。

舉個簡單的例子，南濱路上的小區(qū)。長嘉匯建面均價約2.5萬/㎡，旁邊的喜馬拉雅、南濱特區(qū)等2.1萬/㎡左右，價差不大。

既然單價相差不太多，有錢的人又有足夠的總價預(yù)算，他們當(dāng)然愿意選擇更符合需求的房子。

3，優(yōu)質(zhì)改善盤和豪宅保值性強(qiáng)

由于各種因素，現(xiàn)在投資者面對市場下行，明顯保守了很多。

比如做實(shí)體生意的，當(dāng)前很可能不會冒然擴(kuò)店。但是如果讓他們將自己手上的閑錢放進(jìn)銀行里，所得的利息又跑不過通貨膨脹，就會面臨貶值。

權(quán)衡之下，很多有錢人會選擇將一部分錢投向樓市。具有稀缺屬性、能夠增值保值的優(yōu)質(zhì)改善和豪宅就成了他們的首選。

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分化，可以說是當(dāng)前撥開重慶樓市營業(yè)冷淡的迷霧后，最客觀的真相。搞清楚這點(diǎn)，我們買房的方法論就很簡單了。

1，品牌房企和國央企品質(zhì)和交付明顯更有保障。

2，首選核心區(qū)，畢竟市場真的不好的時候，核心區(qū)的價格相對能穩(wěn)住。

3，好房子的上升通道一直都是敞開起的，如果有改善需要，現(xiàn)在是好時機(jī)。

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