市場的疑問之一是房價還有未來嗎？

近期，深圳“第一高樓”第二次流拍，東莞南城海雅百貨第十次流拍，商業(yè)地產(chǎn)走進(jìn)“死胡同”了。

但是，豪宅市場卻迎來了初春的信號。例如，深圳灣恒裕濱城二期成交了一套建面約170平的大平層，成交價5800萬，折合單價約34萬/平。

一起來看看，房地產(chǎn)市場是如何撕裂分化的？

34萬/平，深圳灣豪宅有人抄底了

據(jù)悉，位于深圳灣的恒裕濱城二期豪宅有人開始抄底，這是一座城市房價是否觸底的關(guān)鍵信號之一。

朋友圈截圖

該豪宅成交單價約34萬/平，相比未來深圳灣可能出現(xiàn)單價百萬級別的豪宅，還是有不錯的預(yù)期空間。

有人會問，東莞有哪些豪宅盤可以對標(biāo)呢？

例如，東莞CBD的悅府、市府旁的瑧灣匯、黃旗南的瑧山境、松山湖金地青雲(yún)境、龍灣的保利首鑄鷺灣等。

黃旗南-瑧山境

對于豪宅，有一點極為關(guān)鍵的因素是資源的可復(fù)制難度，上述樓盤均有難以復(fù)制的外在資源，例如公園、山景、湖景和江景等。

這才是它們未來在市場上能區(qū)別于其它樓盤的關(guān)鍵因素，也是它們長青于市場的基礎(chǔ)。

特別是現(xiàn)在市場處于混沌期，東莞豪宅6萬/平左右的售價，離10萬/平還有6個漲停板；稀缺的優(yōu)勢資源賦能豪宅，上述樓盤未來跑出單價10萬+的房源有更大的概率。

商業(yè)地產(chǎn)未觸底，南城海雅第十次流拍

深圳“第一高樓”第二次流拍，東莞南城海雅百貨第十次流拍，傳遞著商業(yè)地產(chǎn)的市場底部還未形成，以及接盤后的商業(yè)盈利模式還有較大的不確定性。

該宗標(biāo)的物是深圳市世茂深港國際中心（12宗地塊），第二次拍賣價約104.35億起拍，已經(jīng)是評估價的6.4折，還未有大資金進(jìn)場抄底，說明還不夠有吸引力。

這宗拍賣的后續(xù)情況，對于構(gòu)建深圳房地產(chǎn)市場的底部也是關(guān)鍵信號之一。

同時，東莞南城海雅百貨第十次拍賣還是流拍，起拍價約2.25億，對比首次拍賣價已經(jīng)是3.4折了。

南城海雅百貨的多次流拍傳遞著的信號是東莞房地產(chǎn)市場底部還未形成，對于現(xiàn)存的商業(yè)體價值產(chǎn)生重大的預(yù)期影響。

一邊是深莞兩地商業(yè)體的流拍，另一邊是深莞豪宅顯現(xiàn)抄底信號，這就是房地產(chǎn)市場第一層面的分化表現(xiàn)。

結(jié)合當(dāng)下樓市環(huán)境，一座城市的大宗房產(chǎn)出現(xiàn)“交易異動”，傳遞著的是抄底信號。

2024年樓市必須要有“小陽春”

從“房企的三條紅線”到現(xiàn)在“房企的三個不低于”，說明情況已經(jīng)很嚴(yán)峻了。

知情人提供-東莞版舊改

本輪房地產(chǎn)的救市情況還是有本質(zhì)區(qū)別，既要降低土地財政、又要控制城市盲目擴(kuò)張、還要給產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級提供空間、以及要結(jié)合國際環(huán)境的變化等，所以本次救市的動作你會看不懂。

本輪樓市新周期重點看21城，東莞作為其中之一，樓市的未來自然還有想象空間。

松山湖-華僑城歡樂海岸公館

東莞樓市的未來重點在于先進(jìn)制造業(yè)的發(fā)展情況，首先要先進(jìn)制造業(yè)扎堆東莞，其次東莞樓市才有未來，接著企業(yè)產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)效益又反哺先進(jìn)制造業(yè)和當(dāng)?shù)刭徺I力，最后配合上東莞版的“城中村改造”和“工改工”，東莞房價自然有救了。

本輪東莞房價的新周期需要走通上述模式，在減少供給的同時，制造需求。