11月廣州新房網簽4817宗，環比下跌26%，比去年同期上升20%。

對比起新政落地集中刺激的10月，本月受二手“次新房”優質盤源進入市場+二手業主降價等市場現象影響，

大量客戶聚焦二手市場，刺激本月二手成交突破萬宗。

相比之下，11月新房供應對比10月及9月末國慶前夕明顯減少；

市區優質板塊推貨，又以8-10萬/平高價項目少量推盤、內解為主， 缺乏“一呼百應”的全新盤、優質大盤加推，給予客戶的“新鮮感”不足，一定程度上影響力920新政的持久力。

此外，本月統計周期內，陽光家緣11月23-25日數據缺失，對網簽表現存在一定影響。

根據我部對市場主流項目實時成交測算，預計23-25日共成交約500-600宗；

故統計周期內11月實際網簽量應在5300-5400宗，環比下跌18-20%。

【新批供應】11月供應下滑，以中心區少量推售為主

11月，廣州住宅新批供應3982套（49.23萬㎡），供應面積比10月下跌17%；

本月新推項目主要為市區小批量供應為主，如荔灣萬匯天地瑧園推出143套，海珠琶洲南TOD推出76套；

此外增城部分大盤亦有批量單位釋出，新批供應主要集中在月中。

從區域情況來看，本月番禺區“一枝獨秀”，單區供應941套（16.24萬㎡）。

市橋全新盤保利瑯譽93套新批單位入市，另外星瀚TOD、保利領秀海、珠江鉑世灣等項目分部推出過百套單位。

作為920新政“重點”帶動的行政區，11月番禺開發商推新力度較大，明顯比其他區域更加積極。

【成交情況】市區全新盤價高，外圍區項目降價不到位，成交黯淡

11月全市十區（除越秀外），均出現不同程度的成交環比下跌現象。

我部認為，11月新房成交主要存在兩個“癥結”。

一方面，備受矚目的市區全新盤，入市價格高，且貨量較少，未能帶動大市成交向好。

如越秀區中山四路板塊的萬科?瑧樾府、海珠區濱江西越秀濱江樾，首推貨量均不超過百套，加上逼近10萬+/平的均價，成交客戶基數小，未能對大市產生較大正向刺激。

另一方面，面對920新政后，二手業主放盤量激增，降價“一步到位”等行為；

新房開發商對于降價促銷的態度仍是“猶抱琵琶半遮面”，降價不到位，對于渠道的運用不充分；

導致大量意向客戶外溢至二手“次新房”物業，導致新房成交表現黯淡。

【庫存狀況】成交表現仍不樂觀，新房庫存重上20個月高位

截至11月末，全市庫存量1185.2萬㎡，去化周期20.4個月；

由于今年7-9月成交出現明顯下滑，加上11月成交亦出現明顯回落，導致去化周期上升，為今年2月以來，時隔9個月再次突破20個月高位。

【個盤表現】11月改善型項目成交量較大，黃埔3盤搶眼

11月改善型項目成交量較大，成交TOP10熱盤中，黃埔新城、羅蘭國際、城市之光三個黃埔區主力改善項目成交表現較佳，體現了920新政后對于改善客的刺激比較顯著。

【后市研判】土拍“限地價”正式取消，靚地將刺激市場預期

12月將至，近期廣州市場比較值得關注的熱點，當屬宅地公開招拍掛，正式取消“限地價”“競配建”；

11月新掛牌的黃埔圖書館地塊、 天河世界大觀AT1003010、吉山倉AT1007015，均按照“價高者得”方式競拍。

2016、17年開發商搶食靚地的場景，或將再次出現。

我部認為，官方在12月拿出“壓箱底”的老黃埔、天河靚地刺激市場，并競價“上不封頂”，有利于刺激市場預期。

我部認為，一定量、適時的地王刺激樓市，是必不可少的，對于樓市在內的經濟運行是有積極意義的。

限地價這一“緊箍咒”，扼殺了后市的可能性，讓房地產脫離投資屬性，導致近年市場疲軟，故當下全國城市取消“限地價”勢在必行。

在此利好之下，預計12月天河、海珠、黃埔等熱點板塊項目將會積極推貨或通過渠道積極促成交。

對于920政策刺激相對較弱的外圍區域，則需要通過更加吸引的“以價換量”，吸引客戶入市。