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往事不可追

王健林沒想到，“曾經的貴人”孫宏斌，幾年后也踏入了同一條河流。

2017年，王健林手起刀落把自己的“胳膊”砍了下來。

為老王續了一口氣的，是融創和富力。

當時，大連萬達從港交所退市試圖登陸A股，由于沖A無果，受對賭協議影響，公司發展遭遇流動壓力。

為渡難關，2017年7月，萬達文旅宣布將13座萬達城91%的股權，77家城市酒店全部股權，分別打包賣給融創、富力。

總價637.5億元。

這一次資產并購被稱為世紀并購案，事成之后三家房企各有所得。

只是未料6年后，殊途同歸，都走上了斷舍離的道路，三位風云人物也在各自渡劫：

王健林跳出坑又踩了進來，孫宏斌為化債四處輾轉，張力因賄賂美國官員被捕，7月才回國。

最近，900億債務重組成功、剛喘過一口氣的融創，再次將昆明融創文旅城的土地擺上了貨架。

1

11月28日，阿里法拍網發布昆明融創文旅城的拍賣公告，2023年12月30日開拍。

即將被拍賣的地塊編號為KCXS2017-10-A2，拍賣標的由土地使用權及地上建構筑物兩部分組成。

評估價是8個億，起拍價為5.6億元：

打了個7折。

具體來看，A2地塊的土地性質為零售批發用地，使用面積5.39萬方，評估單價5730元/㎡，總價約3.09億元。

地上建筑物也就是2019年建成的滇池宋品酒店，包含31幢建筑，建面4.22萬方，評估單價11650元/㎡，總價4.91億元。

財哥找了下2017年昆明萬達城的土地成交記錄，A2地塊的成交樓面價是7651.7元/㎡。

幾天前，昆明融創文旅城因欠百萬電費導致11個地塊被通知停電，將其累積的問題暴露在聚光燈下。

關于停電原因，拖欠電費只是其一，融創文旅城自交房時便一直使用臨時用電，要等剩下3個停工地塊全部完工之后，才能實現正式用電設施的竣工驗收。而這，還需要很多很多錢：

根本不是一百萬電費的問題。

此外，還存在項目工程和設施未完成、未完善等問題。這些事業主們之前就已經說得很清楚了，也只能打碎了牙往肚子里咽。

之所以A2地塊7折拍賣，主要原因或許也在于其土地使用權及地上建筑物存在一定瑕疵。

一是土地使用權有查封、抵押，抵押權人為重慶國際信托公司，查封單位為重慶市第五中級人民法院。

二是地上建構筑物目前為無證建筑，拍賣成交后，能否辦理產權證，辦理過程中產生的稅費等風險，需要競買人自行承擔。

說到查封、抵押，就得好好說說申請人和被執行人的恩怨了。

本次拍賣的申請人是重慶國際信托（下稱重慶信托），被執行人為昆明融創城投資有限公司、四川黑龍灘長島國際度假中心有限公司、重慶萬達城投資有限公司。

昆明融創城和重慶信托的糾紛，要從重慶萬達城說起。

2

2020年1月，中信信托·融創重慶萬達城債權投資集合資金信托計劃成立，預計3~4年間募資55億元，用于重慶融創文旅城項目。

沒想到才過了兩年多，融創暴雷，7億利息難倒了千億大佬，中信信托找到四大AMC之一的長城資產，希望其能接盤重慶萬達。

都是一個朋友圈的兄弟，長城欣然應允，計劃收購信托債權，但重組方案兩次審批通過后依舊沒有落地，長城至今未接盤。

財哥看了看重慶融創文旅城的負債，大概明白了。

負債累累的重慶融創文旅城，自己的資金已然玩不轉，還被融創拉去給昆明融創城擔保，被欠了：

19.99億。

財哥查了下，這一擔保來自于重慶信托?昆明融創城項目集合資金信托計劃，由重慶信托設立，信托資金主要用于向昆明融創城發放借款，以及受讓重慶融創文旅城對項目公司享有的債權。預期年化收益率為7.30%，到期期限為2022年4月30日。

到期那一天，重慶信托發布公告，稱昆明融創城未能足額償還存續兩期信托本息，金額合計199995萬元。

根據公告，第五期存續規模7.99億元，其中項目公司持有9715萬元；第一期12億元，項目公司持有39360萬元。

計劃終止后，重慶信托設置了3個月的處置觀察期，并對昆明融創城持續催收。截至去年7月底；

昆明這邊只還了600萬。

親兄弟也得明算賬。

信托計劃的5條風控措施中，第一條就是昆明融創城的抵押擔保：以其持有的A2、A3、A20地塊，共計約8.3萬方土地。

此次拍賣的A2地塊就在其中。

據稱，這一批項目抵押物價值60多億，但長城資產看完之后，給出的估值只有：

25億。

這是真打骨折了。

觀察期結束之后，重慶信托披露了抵押資產處置的情況，還與項目公司、西山區相關政府部門及國資公司談判，最終各方未能就昆明融創城宋品酒店的轉讓價格，及轉讓價款分配達成一致。

因此，重慶信托啟動司法處置程序，向法院申請執行立案，這才有了此次的法拍。

3

昆明融創文旅城并不是融創首個被法拍的資產。

11月24日，無錫濱湖區地標商業——無錫融創茂被掛法拍網，起拍價21億元。

并購萬達城，是孫宏斌激進擴張路上濃墨重彩的一筆。

2018年元旦剛過，孫宏斌就帶著集團高管團隊的半壁江山去到了萬達總部會見王健林，目的之一是商討懸而未決的萬達城資產交割問題。

在2017年7月19日，融創以438.44億元收購13個萬達城91%的權益后，其中8個項目完成資產交割，另外5個項目的交割事宜卻一拖再拖：

重慶、青島、昆明、濟南、海口。

廉價土地是地方政府給予萬達城項目的優惠條件之一。正因如此，土地供應不會一次性完成，而是根據工程進度分批次出讓。

其中，昆明萬達城尚未全部完成土地出讓，待供應土地占到項目規劃用地的82%，項目建設進度也相對較慢，需要與地方政府多次協調。

彼時，融創還是房地產新貴，杠桿率冠絕內房股，2017年上半年凈負債率高達260%，若計入2016年發行的100億元永續債，其凈負債率達到：

390%。

而每座萬達城項目需要七八年有息負債才能往下走，十幾年才能收回投資。王健林在2017年年會上強調：這樣加杠桿，逆勢而為是不科學的。

但在孫宏斌的預期里，2017年將是融創負債率的拐點，接下來將會加速銷售資金回籠，公司負債率也將越來越低。

于是，接下來兩年，孫宏斌又花了150億拯救樂視，斥資19.33億接手海航海南兩家公司，125億收入泛海京滬項目。

2019年底，更是豪投153億元，收購了云南城投集團持有的環球世紀及時代環球各51%股權，進一步擴大文旅版圖。

不愧是“孫宏斌輪”。

瘋狂買買買的同時，融創的債務規模也一路攀升，2022年末總負債10037.65億元，總負債率92.07%。

4

曾經有多風光，現在就有多窘迫。

在云南，融創先后在9城開發20余個項目，單昆明就有11個。主打文旅的有融創文旅城、滇池南灣五漁邨小鎮、融創·雁來湖小鎮，體量都在千畝以上。

還和在大理、昆明有大量土地的云南實力集團合作，大理的小院子算是杰作；和云南著名的土地一級開發商云安合作，在普洱開發占地8000多畝的國際健康城；還有紅河、石林等等，都有融創的身影。

融創文旅城是其中名氣最大的一個，2019年以107億元銷售額成為年度銷冠，入圍全國十大百億神盤。那幾年，財哥接觸過的融創云南的朋友：

多少都有點飄。

那兩年，孫宏斌和環球的鄧鴻也經常出現在云南各地，一位前員工曾統計過老孫某一個月來云南的頻率：

平均兩三天來一次。

拐點在滇池拆違。

首當其沖的就是融創在云南最好的兩個文旅項目：融創文旅城和滇池南灣五漁邨小鎮。

前者臨近滇池的部分別墅和洋房被拆，過去兩年，有朋友都在反復問我一個問題：

拆我房子的錢啥時候給？

滇池南灣五漁邨小鎮更慘，項目整體被拆，前期2000多畝化為泡影。據財新報道，光這一筆滇池土地權的返還，就讓融創損失20.33億。

財哥一位重慶的朋友、融創的忠粉，剛買了兩套，就面臨這樣的難堪。據說，老孫還為項目被拆的事和當地的領導吵了架。

除了這些，2020年，孫宏斌和馬爸爸還曾經想在滇池南岸勾下近兩萬畝的土地來建湖畔大學。后來，馬爸爸在上海外灘金融論壇上嘴沒把門，然后就沒有然后了。

這幾年，財哥熟悉的融創朋友都一個個離去，原因也沒什么：

拿不到工資，或大幅降薪。

還有部分員工曾經因為一些承諾要退還的款項沒兌現跟公司撕過。有員工跟我抱怨，別覺得他們以前有多風光，以前開一個新項目：

他就得跟投一個。

壞消息一個接一個。

環球融創在玉溪開發的環球融創蔚藍城，運氣也很差。

今年1月，澄江市自然資源局開出罰單，稱澄江環球融創會展有限公司在未取得合法用地手續的情況下，非法占用澄江市土儲中心、澄江市國投及雷云生的國有建設用地共計31.8405畝，用于建設環球融創蔚藍城項目示范區、生活區、辦公區。

責令其退還土地，并處以每平方米15元的罰款，共計31.84萬元。

融創云南這兩年的銷售業績也很不理想。克而瑞數據顯示，融創云南今年前三季度銷售金額34.07億元，同比去年的50.13億元減少32.04%。

前不久，一眾媒體都說融創已上岸，財哥就有點納悶，一萬多億的債務：

這么快就爬出來了？

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