壹

知名投資人、高毅資產(chǎn)的邱國鷺講過一個小故事：

早年，他在華爾街打工的時候，遇到了大熊市，股價低的嚇人，很多股票跌得只剩個零頭，遍地都是5倍市盈率的股票。

他不解地問老板：所謂價值投資者呢？為啥在這么便宜的時候不買入？

老板笑了，回答說：“價值投資者在10倍市盈率的時候就滿倉了”。

想到了這個小故事，是因為看到了香山樾的熱銷表現(xiàn)：

勇奪上周北京豪宅銷售榜冠軍，周度到訪客戶超1000+組。

眾所周知，豪宅網(wǎng)簽周期長，更多網(wǎng)簽正在路上；這是香山樾的第一個銷冠，但絕對不會是唯一的一個。

客觀來說，當(dāng)下市場寒意逼人，這些豪宅買家依然對香山樾趨之若鶩的原因是什么？

邱國鷺的這個故事，給出了價值投資者的邏輯：

你永遠(yuǎn)無法買在最低點，但你永遠(yuǎn)可以以合適的價格買入。

股價可能會超跌到5pe，但10pe已經(jīng)非常合理，長線看依然能帶來豐厚回報。

那么，一線城市的豪宅，是合理價格、且能帶來長線回報的投資標(biāo)的嗎？

這個問題的答案，我們把目光投向常常被拿來比照的鄰國日本。

90年代，日本樓市攀至高峰，東京23區(qū)以外的日本全國，1億日元以上住宅數(shù)量，是東京23區(qū)的2倍多。

這很正常，畢竟那是一國 vs 一小片區(qū)域。

而現(xiàn)在的情況是怎樣呢？

根據(jù)日經(jīng)中文網(wǎng)的數(shù)據(jù)，當(dāng)下，東京23區(qū)的“億元住宅”，是全日本其他地區(qū)總和的近3倍，且已經(jīng)超過了90年樓市高峰時的數(shù)字。

東京23區(qū)僅占日本人口的7%、總面積只有600多平方公里，和北京五環(huán)差不多。

核心城市、核心不動產(chǎn)的穿越周期能力，顯露無疑。

這種趨勢還在延續(xù)，日本不動產(chǎn)經(jīng)濟(jì)研究所今年6月19日公布數(shù)據(jù)顯示：5月份，東京圈新建住宅的戶均銷售價格為8068萬日元，同比上漲32.5％。

價值投資的理念，疊加穿越周期的標(biāo)的，是類似香山樾這樣具有不可復(fù)制性豪宅產(chǎn)品熱銷的深層原因。

貳?

回到北京，香山樾的熱銷證明：海淀，依然是價值投資和穿越周期的首選。

從大趨勢上看，大國博弈，經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型，靠的是什么？

是科創(chuàng)。

這是毋庸置疑的國家戰(zhàn)略。

而中國科創(chuàng)的核心，當(dāng)然首推頂尖大學(xué)和科研機(jī)構(gòu)最密集的海淀。

2022年，海淀GDP過萬億，穩(wěn)占北京第一區(qū)鰲頭，從未來的趨勢看，它在北京、乃至中國的經(jīng)濟(jì)版圖中的地位，勢必越來越重要。

從供求關(guān)系看，海淀一直處于嚴(yán)重供不應(yīng)求的局面中。

2020年，海淀僅有4宗商品房地塊供應(yīng)，2021年是9宗，2022年又回落至5宗。

連續(xù)10年，海淀的供地全市占比不足5%，每年都是個位數(shù)。

香山別墅區(qū)更不用說，這個板塊近20年供應(yīng)不足10宗，近3年半，在北京154宗供地中，香山別墅區(qū)僅有2宗入市。

香山樾就是其中之一。項目占地約7.38萬㎡，是區(qū)域近年難得一見的大面積高端純質(zhì)地塊。

香山別墅區(qū)貴不可言。

自明朝起，此地就是皇家龍脈所在，到了清朝，經(jīng)康雍乾三朝，形成了以香山、玉泉山、萬壽山為核心的“三山五園”皇家園林體系。

除此之外，90多處皇家離宮別苑散落其中，讓這里成為皇家權(quán)貴首選的居住地。

到了近代，香山雙清別墅、玉泉山國家領(lǐng)導(dǎo)人駐地等，又讓這里成為吹響新時代號角的發(fā)源地。

所謂“西貴”，最有代表性的區(qū)域，無疑就是香山別墅區(qū)。

傳承、文脈、景觀、產(chǎn)業(yè)、教育、商業(yè)、交通等等，論綜合資源，這個板塊的厚度，放眼京城，無可比擬，不可復(fù)制。

叁?

香山樾可以說是捍衛(wèi)了香山別墅區(qū)豪宅光榮傳統(tǒng)的一個項目。

作為北京傳統(tǒng)豪宅區(qū)，香山別墅區(qū)誕生過多個經(jīng)典項目，如今，接力棒傳到了香山樾這個容積率僅1.05、有著區(qū)域內(nèi)最低（在售）12米限高、唯一沒有高低配的項目。

沒有辜負(fù)這樣的規(guī)劃條件，香山樾聯(lián)袂朱斌、劉驊、王少青等當(dāng)代大師，拿出了驚艷作品。

建筑上，以宋式審美為參照，九脊歇山頂?shù)奈蓍堋?cè)山墻懸魚樾的圖案、灰色龍鱗瓦、飛云脊、藍(lán)眼睛石材、超白玻、綠色環(huán)保材料天青色仿汝窯陶板結(jié)合，石嵌金，金鑲玉等多個標(biāo)志性建筑符號，致敬傳統(tǒng)宋風(fēng)建筑，既符合當(dāng)代審美、又深得傳統(tǒng)精髓，地標(biāo)感十足。

示意圖

在規(guī)劃上，尊重“君子居正宅”、“正南正北帝王居”的傳統(tǒng)，香山樾所有樓棟均為正南北方向；

建筑排布上，依據(jù)山勢特點，主動犧牲南北整體的樓棟排數(shù)，做到讓主要視野與相鄰樓棟錯開，至少20米以上樓間距，最大樓間距甚至達(dá)到43米，中央軸線樓間距也有31.1米，盡可能地保障80%的戶型日照時長在5小時以上。

再看園林。

整體借鑒明代著名造園家計成《園冶》中“園林巧于因借，精在體宜”“俗則屏之，嘉則收之”的理念。

依循三山五園等皇家園林的造園傳統(tǒng)，打造出東西禮儀軸和南北自然軸兩條入園禮遇，無論是景觀面積還是景觀節(jié)點的豐富度，在北京豪宅市場都難逢敵手。

序列的起承轉(zhuǎn)合帶來從公共到私密的情緒轉(zhuǎn)換，步移景異，引人入勝。每一處細(xì)節(jié)都包含匠心，比如采用非遺大師定制的手打銅門牌。

土地的天然文脈也得到了保留，3棵樹齡近300年的二級古槐樹作為古樹公園，以此福佑后代；文物保護(hù)建筑關(guān)帝廟作香山書院，紫氣東來，寓意美好。

香山文化的底蘊(yùn)，地塊本身的文脈，這些寶貴的財富，都被融入到香山樾的社區(qū)中，賦予了它放眼北京豪宅市場獨一份的文化色彩。

具體到戶型方面，香山樾也代表了當(dāng)下豪宅的進(jìn)化方向。

“大有可為的無界闊廳、恰到好處的面寬進(jìn)深、自得其所的家政空間”，三大豪宅創(chuàng)新空間理念，成為香山樾的殺手锏。

項目戶型覆蓋了185—275㎡這個當(dāng)前豪宅市場最受歡迎的面積段，全部為舒適大四居，圈層非常純粹。

首先，無界闊廳，是建立在大尺度面寬基礎(chǔ)上。

比如建面約231㎡的四居，面寬達(dá)14米，約6.6米面寬客廳，餐客廳等寬，光是餐客空間就接近了70㎡，入戶后，大平層獨有的尺度感、豪華感瞬間映入眼簾。

實景圖

所有家庭公區(qū)都采用LDK一體化設(shè)計，配合豪宅才配備的旭格門窗系統(tǒng)，最高達(dá)78%的開窗占比，形成“IMAX巨幕級”落地窗效果，讓陽光和香山的美景，成為居室最美的裝飾。

第二，恰到好處的面寬進(jìn)深。

和很多項目追求極限面寬不同，香山樾讓均衡、舒適成為設(shè)計的出發(fā)點。

適度、但不過度，面寬進(jìn)深比要為居家生活的舒適度考慮，比如邊戶最大程度做出轉(zhuǎn)角飄窗，建面約185㎡的四居戶型，邊戶主臥就擁有270°轉(zhuǎn)角飄窗。

而建面約231㎡四居，主臥套房也帶270°轉(zhuǎn)角大飄窗，香山的四季，仿佛能置身其中，靜享生活的平靜與美好。

實景圖

第三，自得其所的家政空間。

獨立帶窗，不僅儀式感十足，功能性方面，也解決很多居家過日子的收納痛點。

此外，如建面約231㎡的四居，入戶處私家電梯廳+獨立玄關(guān)，雙重禮儀玄關(guān)帶來了滿分儀式感；

玄關(guān)北側(cè)，就是超大收納間，獨立采光，位置靠近廚房或玄關(guān)，動線合理，最大化減少了對生活的干擾。

走進(jìn)香山樾的精裝室內(nèi)，一種溫潤如玉的東方美學(xué)讓人沉醉其中，客廳地面白玉般的石材、電視景墻的整塊巖板……等等，給每一個到訪客戶深深“種草”。

實景圖

在創(chuàng)新設(shè)計之外，項目的科技感也十分到位。

大金空調(diào)系統(tǒng)、霍尼韋爾新風(fēng)系統(tǒng)、吉博力同層排水系統(tǒng)、濱特爾全屋用水系統(tǒng)、華為室內(nèi)智能化系統(tǒng)等，讓香山樾無死角站在豪宅產(chǎn)品力的第一梯隊。

從價格上看，香山樾指導(dǎo)價為12.1萬元/平米，與周邊次新二手房形成了明顯的倒掛，這也是促使豪宅買家蜂擁而至的重要顯性因素。

胡Sir認(rèn)為：

整體市場的“冷”，與豪宅市場部分極度稀缺項目的“熱”，是可以并存、且非常正常的現(xiàn)象。?

尤其那些集絕版土地資源、深厚城市配套和文脈資源于一體，且價格能夠“倒掛”的項目，一定會受到長線眼光、價值投資者的青睞。??????

沒有人能預(yù)判短期的市場漲跌，但所有人都能看到：真正的價值是無可取代的。??

這，是我們對香山樾在接下來會持續(xù)登頂北京豪宅銷售榜的信心所在。??

胡 Sir 不 胡 說

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