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今年東莞樓市的急速降溫，使得市場形成一面倒的“悲觀”共識，需要率先打破該共識。

值得注意的是2023年新房住宅網簽均價比2019年漲了60%，二手房網簽均價比2019年漲幅超29%！

一起來看看，到底怎么回事？

分化下的樓市亂象

據不完全統計，2023年東莞新房住宅成交超2.5萬套，新房網簽均價約3.2萬/平；二手房成交2.9萬套左右，成交均價約2.2萬/平。

若把2023年和2019年對比，時隔5年，你會發現東莞新房和二手房的成交均價還是有明顯漲幅。

例如，2019年東莞新房網簽均價約2萬/平，2023年東莞新房網簽均價3.2萬/平，漲幅高達60%，年均漲幅達12%。

2019年東莞二手房網簽均價約1.7萬/平，2023年東莞二手房網簽均價2.2萬/平，漲幅高達29%，年均漲幅達5.8%。

綜合來看，這是東莞樓市分化下產生的現象，對于市場分析或者買賣房產還是需要回到具體板塊和具體樓盤做底層邏輯的分析。

重構供需關系，打破固有定價邏輯

2023年東莞招拍掛住宅用地成交了8宗，最高樓面價是保利CBD項目，樓面價約2.92萬/平，最低樓面價是東坑眾筑項目，樓面價約7800元/平。

粗略計算，2023年東莞平均樓面價約2萬/平，對比2020年東莞平均樓面價約1.5萬/平，漲幅達33%。

2023年的平均樓面價與2021年平均樓面價處于同一水平線，今年在成交宅地大幅減少的同時，樓面價得到了初步支撐。

龍灣-保利首鑄鷺灣效果圖

綜合來看，東莞樓市在重新調節供需平衡關系，這對于穩定整體房價走勢起到關鍵性作用，而新的供需關系的建立勢必會打破固有的房價定價邏輯。

值得注意的是東莞待入市的新盤有78個左右，大部分純新盤是非招拍掛的項目，具體入市時間還具有不確定性。

新房扎堆入市的區域勢必會引起一場房價的內卷運動，也就是意味著部分區域的房價還需要市場進一步的考驗。

樓市永不眠，一切在周期

市場不只缺乏信心，也缺乏耐心了。有人吐槽首付虧沒了，也有人堅信會有“春天到來的那天”。

現在大家普遍關心的房價底部在哪？是不是抄底時機呢？

CBD-悅府效果圖

首先是抄底的邏輯分為四個層面，第一個是四大一線城市出現十億級別的大宗房產交易，例如煤老板在上海花41億買了陸家嘴三棟豪宅。

第二個是千萬級別的不動產私募基金交易情況，例如建行的不動產私募基金。

第三個是核心城市的優質房產交易活躍度，例如近日深圳新盤深鐵前海時代尊府，270套房6小時售罄，都是2000萬級別的豪宅。

第四個是剛需和改善購房者敢進場，這部分購房者一般會有滯后性的動作，5G時代也破解不了信息差的問題。

上述四個抄底邏輯是有先后順序的，預計抄底邏輯會隨著時間形成閉環。每個人可以根據自己情況套用自己所適合的抄底動作。

2024年的房價會繼續“滑行”嗎？