黃旗南-瑧山境效果圖

今年東莞樓市的急速降溫，使得市場形成一面倒的“悲觀”共識(shí)，需要率先打破該共識(shí)。

值得注意的是2023年新房住宅網(wǎng)簽均價(jià)比2019年漲了60%，二手房網(wǎng)簽均價(jià)比2019年漲幅超29%！

一起來看看，到底怎么回事？

分化下的樓市亂象

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2023年東莞新房住宅成交超2.5萬套，新房網(wǎng)簽均價(jià)約3.2萬/平；二手房成交2.9萬套左右，成交均價(jià)約2.2萬/平。

若把2023年和2019年對(duì)比，時(shí)隔5年，你會(huì)發(fā)現(xiàn)東莞新房和二手房的成交均價(jià)還是有明顯漲幅。

例如，2019年東莞新房網(wǎng)簽均價(jià)約2萬/平，2023年東莞新房網(wǎng)簽均價(jià)3.2萬/平，漲幅高達(dá)60%，年均漲幅達(dá)12%。

2019年東莞二手房網(wǎng)簽均價(jià)約1.7萬/平，2023年東莞二手房網(wǎng)簽均價(jià)2.2萬/平，漲幅高達(dá)29%，年均漲幅達(dá)5.8%。

綜合來看，這是東莞樓市分化下產(chǎn)生的現(xiàn)象，對(duì)于市場分析或者買賣房產(chǎn)還是需要回到具體板塊和具體樓盤做底層邏輯的分析。

重構(gòu)供需關(guān)系，打破固有定價(jià)邏輯

2023年東莞招拍掛住宅用地成交了8宗，最高樓面價(jià)是保利CBD項(xiàng)目，樓面價(jià)約2.92萬/平，最低樓面價(jià)是東坑眾筑項(xiàng)目，樓面價(jià)約7800元/平。

粗略計(jì)算，2023年東莞平均樓面價(jià)約2萬/平，對(duì)比2020年東莞平均樓面價(jià)約1.5萬/平，漲幅達(dá)33%。

2023年的平均樓面價(jià)與2021年平均樓面價(jià)處于同一水平線，今年在成交宅地大幅減少的同時(shí)，樓面價(jià)得到了初步支撐。

龍灣-保利首鑄鷺灣效果圖

綜合來看，東莞樓市在重新調(diào)節(jié)供需平衡關(guān)系，這對(duì)于穩(wěn)定整體房價(jià)走勢起到關(guān)鍵性作用，而新的供需關(guān)系的建立勢必會(huì)打破固有的房價(jià)定價(jià)邏輯。

值得注意的是東莞待入市的新盤有78個(gè)左右，大部分純新盤是非招拍掛的項(xiàng)目，具體入市時(shí)間還具有不確定性。

新房扎堆入市的區(qū)域勢必會(huì)引起一場房價(jià)的內(nèi)卷運(yùn)動(dòng)，也就是意味著部分區(qū)域的房價(jià)還需要市場進(jìn)一步的考驗(yàn)。

樓市永不眠，一切在周期

市場不只缺乏信心，也缺乏耐心了。有人吐槽首付虧沒了，也有人堅(jiān)信會(huì)有“春天到來的那天”。

現(xiàn)在大家普遍關(guān)心的房價(jià)底部在哪？是不是抄底時(shí)機(jī)呢？

CBD-悅府效果圖

首先是抄底的邏輯分為四個(gè)層面，第一個(gè)是四大一線城市出現(xiàn)十億級(jí)別的大宗房產(chǎn)交易，例如煤老板在上海花41億買了陸家嘴三棟豪宅。

第二個(gè)是千萬級(jí)別的不動(dòng)產(chǎn)私募基金交易情況，例如建行的不動(dòng)產(chǎn)私募基金。

第三個(gè)是核心城市的優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)交易活躍度，例如近日深圳新盤深鐵前海時(shí)代尊府，270套房6小時(shí)售罄，都是2000萬級(jí)別的豪宅。

第四個(gè)是剛需和改善購房者敢進(jìn)場，這部分購房者一般會(huì)有滯后性的動(dòng)作，5G時(shí)代也破解不了信息差的問題。

上述四個(gè)抄底邏輯是有先后順序的，預(yù)計(jì)抄底邏輯會(huì)隨著時(shí)間形成閉環(huán)。每個(gè)人可以根據(jù)自己情況套用自己所適合的抄底動(dòng)作。

2024年的房價(jià)會(huì)繼續(xù)“滑行”嗎？