時隔兩年，金沙洲再出宅地。12月29日開拍在即的金沙地塊距離珠江西航道距離不足100米，江景資源十分豐富。

追溯上次片區土拍，是以華潤在2021年以4.2萬/㎡樓面價拿下的“皇冠”地塊，而本次地塊各項條件均不遜色于上屆地王，會是哪家開發商拿到這塊香餑餑？我們拭目以待。

小研君認為，在信心比黃金更重要的時期，金沙洲地塊能夠進入取消“限地價”后的供地名單足以表明地塊優質及市場對板塊的認可度。

現時，金沙洲正處于“悶聲發大財”階段，片區沿岸產業建設、交通基建鋪排提速。板塊含金量幾何，本篇小研君將為大家聚焦解讀。

01.

路通則財通

金沙洲交通基建提速

1、基建提速，廣佛大橋即將落成

為擺脫“堵城”稱號，近年來金沙洲交通網絡建設明顯提速，官方投入力度加大。

其中，廣佛大橋（一期）已順利合攏，進入最后沖刺期，預計2024年即可建成通車，明年金沙洲將迎來雙跨江大橋時代。

屆時，廣佛大橋可有效分流金沙洲大橋過江車流量，經大坦沙島快速到達荔灣、越秀等中心區，緩解金沙洲大橋交通擁堵問題，打通片區的“任督二脈”。

圖片來源：羊城派

另外，碧江大橋、如意大橋東橋同樣迎來新進展。比如，碧江大橋已開始進入招標階段，大橋為主線全長約0.75km的雙向六車道，規劃將西接環鎮北路，東接廣州黃石路，連接起珠江西航道兩岸。

而如意大橋東橋也開工在即，廣州市交通運輸局將督促加快如意大橋東橋的建設工作。該橋將橫跨大坦沙南部與黃沙大道相接，落成后會進一步強化“金沙洲-大坦沙-荔灣老城區”之間的串聯互通。

小研君認為，金沙洲目前路橋建設正在提速，5條跨江大橋正處于前期工作或在建中，片區交通將不再是短板，日后將有效緩解居民通行壓力，大幅縮短與市區的通勤時間，打破“堵局”。

加上房價優勢，金沙洲有望成為中心區購房客戶的重要外溢片區，未來片區樓市崛起是可預見的。

2、雙地鐵加持，片區價值爆發更具底氣

通勤出行，地鐵仍是首選。而片區地鐵軌道同樣完善，廣州地鐵6、12號線組成“X”交通網絡，打通了金沙洲與廣州重要板塊的聯系，能夠覆蓋多個核心區的購房者，是片區樓市升值的保證。

6號線以潯峰崗站起始到香雪站，貫穿了白云、荔灣、越秀、天河、黃埔5個主要城區，并且有多個換乘站可選，可快速來往珠江新城、白云新城等核心商務區。

另外，目前12號線正緊密施工中，預計將于2024年建成并正式投入使用，該線路將串聯起金沙洲、白云中心城區、越秀、海珠和番禺等

02.

• 以華為作支點，筑巢引鳳

• 重塑金沙洲產業價值

金沙洲發展已是勢不可擋，外圍有高端產業落地做板塊發展承托，引導高素質人才流入。目前，華為廣州研發中心（一期）建設已全部封頂，明年9月將投入運營。 未來片區將打造成具有國際水 平的高科技示范區和高端人 才聚集平臺。

珠江西岸將借勢華為的“金字招牌”筑巢引鳳，推動新能源產業、工業互聯網、5G產業等企業進入，撬動數字經濟的大蛋糕，擺脫產業低端標簽。

華為廣州研發中心（一期）項目 8 棟研發樓已全部封頂

華為研發中心落地對于金沙洲樓市無疑是重磅核彈，能夠重塑整個板塊預期和價值。首先板塊是華為及上下游就業員工置業的首選。其次華為到來，政府必定為其度身定做最好的配套，未來配套將持續升級。

同時，相對于廣州科學城、智慧城等科研產業板塊，金沙洲始終處于樓價洼地，樓市可塑性強，市場升值潛力大。

另外，按照東莞松山湖經驗，華為的進駐將吸引多家大咖企業布局，帶動樓價飆漲，現時松山湖的房價6萬+已經是常態。

未來金沙洲板塊樓市有望迎來“松山湖效應”，價格出現逆周期上揚。

03.

• 生活氛圍醇熟

• 教育資源耐打，居住屬性高

金沙洲板塊經過近20年的大開發，居住成熟度完全不輸天河、越秀等核心區，已蛻變成一座宜居的生活大城。

片區商業配套齊全，聚集如永旺夢樂城、廣百百貨、金沙匯等多所大型商場，生活所需能夠就近解決。

特別指出的是，金沙洲教育資源尤其突出，片區坐落如廣附實驗學校、廣大附中、金廣實驗學校等多所名校。

其中，金廣實驗學校更是家長心中教育的“白月光”，中考成績已屢次登頂全廣榜首。2018-2023年中考成績平均分，蟬聯廣州第一，超8成的學生能考入廣州重點高中。

另外，板塊居住環境亦有點不太“白云”。片區城市面貌優越，除四面環水外，島內坐擁超百萬方城市綠地資源，環境綠化率高。與老城區形成鮮明對比，對于改善買家而言為理想的居住選擇。

04.

• 板塊樓市價值被忽視

• 價格處于區域洼地

對比各區活躍樓盤不難看出，金沙洲樓市“注水量”偏低，價格水分較少。在全市樓價下行階段，金沙洲樓盤依然保持較強的抗跌能力，成交價格表現穩定 。 若日后配套逐步兌現后，片區將迎來一波價值提升，樓市潛力可期。

現時，金沙洲二手均價基本保持3.5-4.2萬/元平左右，樓梯樓房源均價則在2.2-2.6萬/元。

其中，片區活躍樓盤主要以保利西子灣、御金沙為主，成交流速基本穩居板塊前列。

另外，目前片區價格同樣“內卷”，不少急售業主通過“以價換成交”的方式出售房源，不少樓盤讓利幅度超50萬以上。

因此，目前屬于購房空窗期，改善置換買家抄底入市的好時機。

比如御金沙一102平的南向筍盤，由于業主急售，因而以385萬元低價掛牌出售物業，出售價格低于市場價近百萬。（可與小研君咨詢）

新房方面，金沙洲目前在售一手項目主要為：華潤金沙瑞府、越秀·天悅金沙。

越秀·天悅金沙作為金沙洲“流量網紅盤”，配套學校納入白云廣附教育集團，深受購房買家所青睞，全年成交量穩居區域第六位。

項目產品以“剛改”定位為主，在售建面約95-160㎡的3/4房產品，其均價在3.6-4萬元/平左右。

越秀·天悅金沙打造的“一廊三軸”園林景觀，東側北側雙湖環繞，背山望水，形成了多維度的自然景觀，居住舒適度好。加上超高性價比的戶型設計，基本實現雙陽臺及南北對流設計，因而是不少剛需改善置業優選。

越秀天悅金沙效果圖

華潤金沙瑞府作為金沙洲地王項目，產品以“品改”定位，容積率僅1.8，打造疊院、小高層、低層洋房等多種戶型產品，其均價在5萬元/平左右。平層大概在700-950萬，疊院則在950-1450萬的區間。

“瑞府”系列作為華潤招牌高端改善產品，其項目打造十分用心。金沙瑞府更是建設成一個真正意義上長在山湖間的城央奢宅，撬動極致的品質居住享受。

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