多年來連續虧損，不一樣的“中字頭”國企！

國央企開發商目前是市場的主力軍，投資拿地、市場化改革、招人均是在熱火朝天的進行著，銷售規模也取得了跨越式增長。

一番操作猛如虎，回頭一看利潤竟是虧損嚴重。

據樂居財經有關2023年中報上市房企的營收及利潤表現來看，有近80家房企虧損超2000億，其中不乏國央企開發商的身影。

輝哥觀察到，這家成立了70年的上海國企開發商-中華企業，多年來在虧損的道路上來來回回。

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連續多年虧損

一般中字開頭的企業都是大有來頭，中華企業最早成立于1954年，前身為中華企業公司。

是自上海解放后經政務院批準設立的第一家專業從事房地產開發經營的企業。

1993年9月，中華企業公司改制為中華企業股份有限公司在A股上市（600675.SH）。

但這家成立有70年，上市已有30年的國企開發商在盈利方面的表現確實很差。

2023年上半年中華企業營收為27.16億，營收同比增加108.7%，歸母公司凈利潤則為負1.07億人民幣。

2019年至2022年期間，中華企業營收分別為132.82億元、115.52億元、95.97億元、26.01億元，同比減少分別為31.13%、13.02%、16.92%、72.89%。

對應凈利潤分別為23.40億元、13.78億元、8.05億元、2305萬元，依次同比下滑9.73%、41.11%、41.57%、97.14%，已連續四年凈利下滑。

實際上在更早以前，由于前幾年的高溢價拿地，讓中華企業經營利潤一度下滑為負值。

2014年度實現歸屬上市公司股東凈利潤為-4.9億，2015年虧損高達-24.9億。

因連續兩年的巨額虧損，2016年被上交所實施退市風險警示。

為此，中華企業大股東上海地產集團牽頭重組將中星集團約200萬方的地產開發項目注入中華企業，無非就是要保住后者的殼。

2016年得以實現扭虧為盈，實現歸屬于上市公司股東凈利潤約6.5億元。

但好景不長，自2017年之后，中企的利潤率和營收又出現了急劇下滑現象。

發展相對閉環國企，優勢明顯同時劣勢也相對突出，在經營管理提效上企業相對滯后。

于是2018年中華企業引入華潤置地和平安作為戰投。

同年7月華潤置地華北大區副總經理凌曉潔與華潤置地華東大區副總經理王輝宏被分別聘任為中華企業總經理與副總經理。

輝哥認為，華潤的入股以及高級管理人才的輸出，似乎也并沒有改變體系僵化的中華企業，2020年4月時任中華企業總經理凌曉潔辭任回歸華潤體系。

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高管更換頻繁

自2020年4月華潤置地的凌曉潔卸任后，近三年來中華企業總經理人選已連續更換三位。

近三年來的第一任總經理是原中華企業黨委副書記董鴻， 任職時間（2020年4月-2021年2月）。

董鴻出生于1967年，高級工程師。

曾在中星集團先后擔任副總經理、黨委副書記、常務副總經理、總經理，上海房地集團有限公司黨委書記、董事長等職務。

可這位上任僅僅不到一年時間的總經理董鴻在2021年1月就提出了辭任。

第二任總經理由原上海地產龍陽置業發展有限公司董事長王政擔任，任職時間（2021年1月-2022年2月）。

王政出生于1968年，大學本科。

曾擔任上海黃浦區住建辦公室秘書科副科長、工程師，上海金外灘有限公司副總經理、總經理、董事長，上海黃浦投資發展董事長，上海地產三林濱江生態建設經理、董事長等職務。

又是一年的年初，2022年2月總經理王政呈交了書面辭職報告。

這次獲任中華企業總經理一職的同樣也是來自其大股東上海地產的馮曉明，（2022年2月 至今）。

馮曉明出生于1973年，本科學歷。

曾擔任上海閔行聯合發展有限公司招商中心總經理助理、投資管理部副經理、業務部副經理、經理、房地產部副總經理、常務副總經理，上海地產閔虹（集團）有限公司黨委副書記、總經理等職務。

從輝哥的角度來看，像中華企業這樣的老牌國企，頻繁更換總部高級管理者在業內屬實不常見，同時也不難看出公司在經營和發展上一直存著難以解決的問題。

通過以上更換人員的介紹能看出，全都是體系內部之間的橫向調動，缺乏真正意義上的市場化，中華企業如何迎來破局，摘掉虧損的帽子？似乎還有著挺長的路要走。

03

項目維權不斷

中華企業的項目開發主要分布于上海地區，據中指數據顯示：2023年1月至12月。

中華企業在上海市場取得149.42億的銷售額，位居上海銷售榜單第13位，是多年來銷售額最高的一次。

這其中位于上海浦東三林濱江板塊的中企-云萃森林項目2023年1月至12月的銷售額為82.93億，貢獻較大。

該項目先后四次入市，于2022年12月16日首開，銷售火爆。

彼時304套房源434組認購，認購率142.76%，到三期之后項目銷量直線跳水，三期認購率僅16.9%，如今四期也僅為27.45%。

輝哥了解到，究其原因或許跟中企今年以來多個項目因工程質量等問題出現大量維權有關。

其中就有中企云萃森林項目因虛假營銷及裝修標準如同動遷房而遭到大量業主群訴，在各社交平臺發布維權信息。

另外，像中企光華雅境、中企海睿濱江、中企濱江悅府等多個樓盤也因質量問題遭遇大量投訴，購買者對此也逐漸失去了信任。

作為一家上海老牌國企，在此時競爭尤為激烈，大家都在重視創新和提升產品力的時局下，中企依然出現大量因項目質量問題出現大量群訴事件，真不知企業是作何感想。

另外輝哥了解到，一向不曾對外招聘中高層經理人的中華企業，近期則從市場挖來了前合景泰富上海公司總經理葉永斌擔任集團副總，分管工程及成本。

葉永斌生于1981年，本科畢業于同濟大學土木工程專業，曾先后服務于上海建工、上海萬科、上海正大商業、上海綠地等。

2019年加入合景泰富，2020年出任合景泰富上海公司總經理，2023年11月告別合景泰富后的葉永斌加入中華企業。

這位名校出身，具有多家主流房企就職經歷的經理人能否為中企后續項目的工程質量上有所把關？拭目以待。

總結

中華企業作為一個歷史悠久的國企，在房地產業的市場環境下面臨著顯著的挑戰，包括經營效率問題、管理層動蕩、項目質量問題，以及品牌信譽的損害。

盡管公司開始采取措施，比如引入市場化的管理人才，但是要徹底扭轉虧損局面，仍需深層次的改革和戰略調整。

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