01

唐冶保利新項目亮相了...叫做保利·鵲華賦

在說這個項目之前，先聊聊唐冶

雖然說現在好多人把唐冶張馬新東站雪山號稱為濟南的四大剛需板塊，但是實際上，這里面唐冶和另外三個有極大的不同..

這里面最大的不同就是，改善項目在唐冶是從來沒斷過的..

這幾年的華潤潤府，當初我寫他開盤不錯，好多人在后臺杠...

其實你只需要看看旁邊銀豐的洋房和銀豐的別墅，你會發現這盤的價格也沒有某些人嘴里那樣的離譜...

甚至繼續往前追溯，景粼原著別墅區、九里晴川別墅區，保利荷唐悅色，以及現在還有別墅在賣的萬科翡翠山語..

這些事情實際上說明了，在唐冶存在了不小的富人群體。

尤其是這兩年，唐冶給我的感受是資本家更多了，這里面不單單是產業集聚東強核心在移動的因素，而是歷經這么多年的發展，認可唐冶的人越來越多...

尤其是前段時間，我去了趟唐冶東八區，驚鴻一瞥看到了小山包，那一霎那仿佛回到了七里山路...所以，生態方面唐冶也有自己的優勢所在。

這些東西都擺在明面上，你可以說唐冶偏唐冶遠，這些都沒啥問題，但是這地確實被一批有錢人認可..

當然講這么多肯定還是有人不信，我的建議是去轉一圈，去看看唐冶的寫字樓到底是空的還是滿的...

這也是為什么保利這塊地當初拍了100多手的原因所在。

不講太多關于這個盤的事情，就說幾個要點

一是容積率1.2，堪比別墅，二是產品方面分類，220-370㎡高定隱墅，4-8層約165-240㎡峯境洋房，約220-240㎡洋房頂躍；第三是正式的售樓處還沒開，想認真體驗估計要到3月份了..

至于價格方面還沒最終確定，周邊的環境還是不錯的...等正式售樓處開了我再去體驗一波..

02

這兩天航拍了一下張馬屯，其實從飛機上看張馬屯的開發速度真是不慢...

小清河東站，2024.1

小清河東站為濟南城市軌道交通9號線一期工程的第六座車站，車站主體總長約542米，寬度約19.7米，總建筑面積約為33685平方米，為地下明挖兩層島式車站，共設5個出入口、2個消防疏散口。車站主體及附屬結構采用明挖順做法施工，標準段基坑深約20.35米。

出入口找了張圖，僅供參考，不過不好和現場對應..

小清河東站為濟南城市軌道交通9號線一期工程的第六座車站，車站主體總長約542米，寬度約19.7米，總建筑面積約為33685平方米，為地下明挖兩層島式車站，共設5個出入口、2個消防疏散口。車站主體及附屬結構采用明挖順做法施工，標準段基坑深約20.35米。

華山白泉廊道雖然已公示，但是估計因為天太冷，要到明年動工了，現場的有圍擋而且土好像都翻過..

同，張馬軌交地塊沒動作，這塊地也不知道是不是要找開發商合作，有知道的朋友可以后臺告訴我..

一共是37個樓，大概2000戶，容積率2.0-2.5，16-17F的樓座居多，按照6500的樓面價，大膽猜測下價格，毛坯售價1.4，精裝的話1.6吧..

萬科魅力之城精裝14000-15000左右，這里在加上新房效應，往上調個1000問題不算大。

最起碼園林他不能用紅磚吧... 公示的樓座還是街區制，4-6個圍合樓座，這沒啥好說的...

航拍的時候發現了這個奇妙建筑...應該是泉城驛站... 感覺它好孤獨...也不知道有沒有更改用途..

03

前段時間去了趟北湖，心情有些復雜...

想了半天，我只能用“湊活”這個詞匯來形容，而且不單單是整個片區湊活，包括片區的開發商在內也挺能湊活的...

湊活的結果就是勸退，除了周邊地緣性的老板和上班族外，幾乎很難吸引其他片區的剛需，即使它的價格確實不高..

為什么講是湊活呢？

首先在通勤路線上，北湖片區是城鄉疏離感最強的區域..

由南往北去往北湖的路上，往往是在一段磕磕碰碰的擁堵道路后然后豁然開朗...

而在由東向西的路上，則變成了機動車非機動車貨車互相搶路的現場

這種奇特的人文環境真的非常勸退，我也知道這是因為專業市場多，城中村拆不了等一系列的問題所構成的。

但是總結來看，還是兩個字:勸退...

平心而論，經過改造北湖片區確實有著不錯的氣象，但是通往北湖的路上卻是非常崎嶇的..

更為關鍵的是，北湖的樓盤酷似上一個世代的作品..

在其他片區容積率越來越低的同時，北湖樓盤卻依然有著3.0以上的容積率，一水的大高樓，某些甚至緊鄰高架橋...

更為關鍵的是，某些開發商的操作更是讓我感覺到濃濃的湊活...

A盤，打著大公司的旗號，本身就是大高層算了，內部的水系幾乎不噴，水池下基本是黑的，目之所及均是一手土坷垃..

早就壽終正寢的小樹不抓緊拔掉，放在那里不知道在想什么， 明明是現房發售，感覺好像放了好幾年似的... 怪不得這盤的爆出過抵押的新聞

B盤，混改暴雷前兩名，在看慣了眾多高端示范區后，實在是不知道該如何評價一個花壇大小的實景示范區...

不過特別值得一提的是，這盤保安的態度非常不錯，一般保安看拍照是驅趕，這盤拍照，保安說感興趣就進來看...

不過，身在樣板間就能看到高架橋... 我是該說坦誠是 優秀品德呢還是該說你不動腦子呢..

關于北湖我就不多說了，因為早些年我曾短暫的待過恒大濱河左岸，當初我就感覺恒大弄得那套活太粗糙了..

時隔多年再去，發現還不如當年...

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