有時(shí)候我也奇怪，今年“小陽(yáng)春”的詞匯是從哪里來(lái)的...

因?yàn)閺奈覀€(gè)人的感知來(lái)看，新房和二手房越來(lái)越像兩個(gè)賽道，就“小陽(yáng)春”三個(gè)字而言，可能更加適用于二手房。

從最新的濟(jì)南新房態(tài)勢(shì)來(lái)看，現(xiàn)階段的售樓處最多能用“溫和”來(lái)形容..

樓盤(pán)降價(jià)漲傭，過(guò)去不合作中介的開(kāi)始選擇合作了....

購(gòu)房者的小陽(yáng)春是真沒(méi)來(lái)，渠道中介的小陽(yáng)春是真來(lái)了。

搞漲傭搞特價(jià)，突然一個(gè)樓盤(pán)人人說(shuō)好，拼命帶看，肯定是現(xiàn)在營(yíng)銷中心的來(lái)訪不善，起碼是滿足不了預(yù)期。

更為可怕的是，如果在漲傭特價(jià)依然無(wú)法滿足的開(kāi)發(fā)商的銷售要求時(shí)，后續(xù)房?jī)r(jià)往往會(huì)下跌。

關(guān)于這一點(diǎn)你可以參照賣(mài)車(chē)位。

所以關(guān)于小陽(yáng)春啊熱銷啊，不單單要看開(kāi)發(fā)商宣傳什么，更要看開(kāi)發(fā)商到底做了什么。

01

鑫都森林山，突然之間就和中介展開(kāi)了深度合作，因?yàn)榘凑掌湫麄骺趶娇矗糜温返谝患t盤(pán)，它能愁賣(mài)嗎。

簡(jiǎn)單看了看這盤(pán)的網(wǎng)簽量，剩下的房源多集中在3#、7#、8#三棟樓上，其實(shí)在圖上也能對(duì)應(yīng)起來(lái)，僅觀景來(lái)看，7#8#效果非常差。

我相信去森林山看過(guò)房的朋友一定對(duì)樣板間的270°大拐角落地窗印象深刻，但是7#8#即使有，只能說(shuō)是犧牲了隱私而看不到啥東西了...

至于3#樓大概率是因?yàn)榈蜆菍佑^景效果受限等原因，7套房子還剩下5套（估計(jì)高樓層被買(mǎi)走了,沒(méi)點(diǎn)開(kāi)一個(gè)個(gè)看）

所以說(shuō)結(jié)論不難下：

一是肯定是現(xiàn)階段小陽(yáng)春成色有限，如果真的這么紅這么熱，再差的房子也會(huì)被買(mǎi)走了。

二就是房源問(wèn)題，剩下的房子堪稱都是“貨底子”

在這里就不提什么配套稀少，什么斜對(duì)著是工業(yè)和文化用地，僅從剩下的房源看，這個(gè)盤(pán)已經(jīng)可以不用去看了，因?yàn)樽铌P(guān)鍵的資源，景觀資源已經(jīng)很局限了。

而且從以往的經(jīng)驗(yàn)看，像這種挺到最后的剩余房源的銷售周期會(huì)相當(dāng)之長(zhǎng)，所以后續(xù)價(jià)位或可繼續(xù)下探。

至于現(xiàn)在渠道合作價(jià)我就不截圖了，畢竟圈層里的人也不在乎多兩個(gè)少兩個(gè)..

看好這個(gè)盤(pán)的朋友不用著急了，就現(xiàn)在的剩余房源，買(mǎi)過(guò)來(lái)啥玩意也感受不到，地段偏遠(yuǎn)倒是十成十，沒(méi)什么意思。

02

保利瑯悅，不知道他的房?jī)r(jià)會(huì)不會(huì)像宣傳的那樣上調(diào)500元/平，但是作為某機(jī)構(gòu)“深度合作”的樓盤(pán)，漲傭的消息一天倒是能發(fā)三遍....

這盤(pán)的情況簡(jiǎn)單說(shuō)說(shuō)，這盤(pán)地塊分南北兩個(gè)區(qū)，北區(qū)我去航拍過(guò)，之前的文章能搜到，北邊價(jià)格2.3-2.4之間，真心貴。

售樓處開(kāi)放的時(shí)候我去了，現(xiàn)場(chǎng)和幾個(gè)朋友聊了聊，幾乎沒(méi)人認(rèn)為這地能值兩萬(wàn)，不過(guò)這價(jià)格他保持的不錯(cuò)。

所以傭金雖然漲了，但是單價(jià)沒(méi)變，基本上賣(mài)一套賺一套的節(jié)奏。

之所以說(shuō)他降價(jià)呢，是因?yàn)樗F(xiàn)在推出的是南區(qū)，小高層為主，精裝單價(jià)在1.8萬(wàn)上下，看產(chǎn)品形態(tài)和融創(chuàng)的財(cái)富壹號(hào)差距不大。

大家可以看看貝殼上財(cái)富壹號(hào)多少錢(qián)，成交價(jià)在14000上下，因?yàn)橹苓叴_實(shí)沒(méi)有小高層來(lái)對(duì)比。

所以高層財(cái)富壹號(hào)帶裝修（二手房都有裝修）VS保利瑯悅精裝小高層，單價(jià)差在4000-5000元/平。

品質(zhì)確實(shí)溢價(jià)，密度稍微低點(diǎn)（瑯悅?cè)莘e率2.7)，但是我認(rèn)為能不能溢出來(lái)這么多比較難說(shuō)。

不過(guò)從漲傭也好還是深度合作也罷，現(xiàn)在的客戶量肯定還是不足的。

保利發(fā)展這企業(yè)很多人不熟悉，但是這家開(kāi)發(fā)商還是頗為殺伐果斷的，真賣(mài)不好他真敢降...

當(dāng)年在東部開(kāi)發(fā)的和唐月色，三年前就搞出過(guò)11999的起價(jià)。

買(mǎi)了這盤(pán)的朋友還是祈禱這盤(pán)真如廣告所說(shuō)燃爆泉城。

如果把中介手里這波韭菜都割完了還燃不爆，毛坯低價(jià)沖一波量也不是不可能。

畢竟都17層的又不是純洋房是吧...

03

最后簡(jiǎn)單講講為啥小陽(yáng)春沒(méi)有了，因?yàn)檫^(guò)去小陽(yáng)春的主體不買(mǎi)新房了..

過(guò)去小陽(yáng)春的主體是剛需，剛需剛需，肯定是預(yù)算沒(méi)有這么充沛的，隨著這些年開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)即豪宅的理念大行其道。

導(dǎo)致很多剛需被誤傷，只能流入到二手房市場(chǎng)，所以能看到二手房的網(wǎng)簽超過(guò)了新房。

如同前文提到的森林山，和剛需完全沒(méi)有什么關(guān)系，本身樓盤(pán)套數(shù)很少，再加上現(xiàn)在的房源較差，本身也陽(yáng)春不起來(lái)...

保利瑯悅這種更別說(shuō)，因?yàn)榈貎r(jià)等一系列的原因，不得不去搞品質(zhì)，但是試問(wèn)，你如果是剛需或者剛改，能不能搞得動(dòng)起價(jià)就是230萬(wàn)的保利瑯悅？

再多想一點(diǎn)，這地加1500去和諧買(mǎi)套二手是不是更劃算？或者這地韜光養(yǎng)晦幾年，買(mǎi)隔壁高層那又怎么樣呢？

東邊西邊，這些在宣傳口號(hào)稱賣(mài)的不錯(cuò)的盤(pán)，都開(kāi)始和中介深度合作了，哪里還有什么小陽(yáng)春？

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