自去年年初開始，上海的同行朋友圈內(nèi)就一直在傳播著一個全新的小眾項目，他們說“這個項目設(shè)計很特別，投資商很有情懷，文藝氛圍營造得不錯，但還在施工過程中。同時這個項目有個比較奇怪的名字，叫EKA·天物?！?br/>

從此，我開始知道了這個項目。

緊接著，在過去的一年間，一直見到行業(yè)內(nèi)的好友們?nèi)ツ抢镎{(diào)研分享，時不時的被他們發(fā)在朋友圈的極有審美力的照片所吸引。于是，半年前的一個周末，我也興致勃勃地開車去學(xué)習(xí)考察。還記得那天陽光正好，微風(fēng)不燥，從浦西過來需要開車半個多小時，順著中環(huán)邊的輔道就到了這里。

記得停好車走進去后，我頓時被那個銅堡和噴泉相映襯的啟動區(qū)的極好的審美畫面吸引了，不知不覺在那里徜徉了一下午才回去。自此，它給我留下了一個很好的印象。

今年開年，情況開始有了變化，關(guān)于EKA·天物的消息越來越多了。在商業(yè)圈、廣告圈，在行業(yè)活動圈，這個項目的信息頻繁跳入我的眼簾。緊接著，小紅書、視頻號和抖音里，關(guān)于他們家的項目考察感想的內(nèi)容極其豐富，項目的熱度急劇升溫。

據(jù)我判斷，以這樣的曝光熱度趨勢來看，如果說2023年上海商業(yè)領(lǐng)域頭牌項目是蟠龍?zhí)斓睾网檳鄯?，那么?024年EKA·天物全面開業(yè)后，它應(yīng)該算是今年上海頭牌項目了。

那么EKA·天物這個占地100多畝、由30多棟建筑構(gòu)成的群落到底是什么？為什么很多人都認為它能成為今年上海頭部熱點項目？我來給大家深度分析一下。

圖：EKA·天物中心廣場區(qū)域 來源：房地產(chǎn)觀察家

創(chuàng)意園區(qū)紅海中的大手筆突圍

EKA·天物位于金橋路535號，從區(qū)位來看，這里緊靠中環(huán)，距離陸家嘴有9公里，距離世紀公園一帶的浦東核心公共區(qū)也有10公里。項目屬于金色中環(huán)發(fā)展計劃中的一部分。但熟悉上海的朋友也知道，金色中環(huán)發(fā)展計劃在實際執(zhí)行中，也是遇到波折，這些區(qū)域中存在著大量寫字樓和商鋪空置問題。

但是，這里畢竟是金橋，旁邊有著名的聯(lián)洋和碧云社區(qū)這樣的高檔社區(qū)。外資企業(yè)、高收入的金融機構(gòu)、高科技研發(fā)行業(yè)的工作人員在這里云集，這里雖然不是浦東陸家嘴的黃金區(qū)域，但作為次級發(fā)展區(qū)域，也有巨大的潛力。

@房地產(chǎn)觀察家自制

而要在這里做成一個新產(chǎn)業(yè)消費引擎，需要的是一個全新的項目機會，而這個機會就來自于這個看似普通的老廠區(qū)。

從項目的歷史沿革來看，這里原為中船集團上海航海儀器總廠，一百多年前（1869年）這里是舊海關(guān)浦東工廠，均與航海產(chǎn)業(yè)密切相關(guān)。

圖：上海航海儀器總廠改造前影像資料

但上海作為曾經(jīng)的工業(yè)之都，市區(qū)內(nèi)遺留的各種老廠房隨處可見。從上圖調(diào)出來的老廠房的影像資料可以看到，按之前的物業(yè)條件，這里改造成一個低密度、高挑空、花園式的創(chuàng)意辦公區(qū)是常規(guī)模式。

真若如此，它就會是一個泯然于眾的項目，絕不會給大上海帶來更多亮色。

但時代變了。一方面，當(dāng)前的經(jīng)濟形勢讓我們用傳統(tǒng)的方式盤活存量資產(chǎn)，難度越來越大。如今，上海已有上百家大大小小的文創(chuàng)園區(qū)，他們多數(shù)由老廠房改造而來，有著難以讓人記住的模式化的辦公環(huán)境。并且這兩年隨著經(jīng)濟退潮，寫字樓市場的過剩是有目共睹的。所以將原有廠房改造為傳統(tǒng)辦公這條路徑，在地段優(yōu)勢不是那么明顯的地方來說，難度越來越大。

另一方面，EKA·天物操盤團隊的基因確實與眾不同，有獨特的能力和資源優(yōu)勢。

據(jù)相關(guān)信息披露，項目操盤運營方嘉韻投資從國企長租了這個廠房資產(chǎn)，經(jīng)過投資改造后，面向市場進行招商和經(jīng)營。但嘉韻投資并不是一家常規(guī)的寫字樓招商運營企業(yè)，它在打造這個項目之前，已經(jīng)運營了幾個“天物空間”項目。除此之外，還有以“城市不眠書店”、“535藝術(shù)中心”、“城市藝庫”為代表的多維度文藝品牌孵化以及泛領(lǐng)域服務(wù)生活配套。

也就是說，他們在正式操盤EKA·天物之前，已經(jīng)在浦東小試牛刀，并積累了豐富的文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)資源。

所以，當(dāng)他們拿到這個項目的時候，時局環(huán)境和他們自身的獨特能力讓他們決定劍走偏鋒，創(chuàng)造出了一條全新的道路。

圖：項目廣場一景 來源：房地產(chǎn)觀察家

我從相關(guān)信息了解到，這個項目長租原有工廠物業(yè)后，后期改造投資高達數(shù)億元。這種不同于常規(guī)改造，通過后期高額投資徹底提升項目溢價模式，需要極大的魄力。

而簡單調(diào)研可知，金橋地區(qū)寫字樓和創(chuàng)意園區(qū)的報價基本在2~5元/天/平米，而EKA·天物的網(wǎng)絡(luò)上公開報價高達9元/天/平米，是同地段園區(qū)物業(yè)價格的2~3倍。這樣的價格背后，要求操盤者必須要有將“素人”變成“明星”的本事。

所以，從財務(wù)投資角度來看，EKA天物必須是浦東的“安福路”和“梧桐區(qū)”，品牌的秀場、文藝的圣地、生活方式的策源之地。這樣大手筆投入后的財務(wù)的壓力告訴操盤手，這是一個只有成功不能失敗的項目。

接下來，我們來看他們到底是如何通過一步步的漂亮操作，把項目做成明星的。

更高的定位目標，

更開拓的業(yè)態(tài)思路

有了打造明星項目的目標后，給這個項目一個高級的定位非常重要。

這兩年明星項目們都喜歡從梵文中尋找名字。梵文是一種古老而美麗的語言，它高級、深奧，充滿著哲學(xué)思辨，讀起來還朗朗上口。比如阿那亞（梵文意為“人間寂靜處”）就是這樣的典型。

而EKA天物的“EKA”也來自梵語，本意為“一”和“未知元素”， 它的理念是丈量天地的每“一”件器物，靈感的每“一”次閃現(xiàn)，精湛匠心的專致如“一”，獨樹“一”幟的人文美學(xué)新境界。從英文解釋來看，這是集Exploration（逆勢探新），Knowledge（匠心造詣）Aesthetics（美學(xué)聚落）于一身名字。至于取名“天物”，則來自于《天工開物》一書，是希望項目能體現(xiàn)人與自然的和諧，人在其中可以獲得幸福感。

所以從這個定位可以看出，新的EKA·天物就突破了原有產(chǎn)業(yè)辦公的業(yè)態(tài)局限，它被拓展為集體驗、社交、消費、辦公、產(chǎn)業(yè)孵化于一體的綜合性文藝社區(qū)。我理解這里的定位就是一個新的平臺和秀場。

接下來我們來看他們采取的三大策略：集合設(shè)計、業(yè)態(tài)孵化和社群運營。

荷爾蒙爆棚的設(shè)計

作為項目操盤手的嘉韻投資董事長陳國善，在拿到項目的時候，就沒有采用統(tǒng)一的設(shè)計模式，而是堅持和設(shè)計師們始終堅持“美美與共、各美其美”的原則，讓每一棟建筑的設(shè)計都不一樣。

一、集合式共創(chuàng)型建筑設(shè)計

首先，項目邀請了本哲建筑創(chuàng)始人蔣華健擔(dān)任總規(guī)劃師、總建筑師， 對園區(qū)內(nèi)30余棟建筑進行重新梳理和設(shè)計，在保留中船歷史印記的同時融入藝術(shù)元素。

之后，再針對每一棟單體建筑，進行獨立的設(shè)計。這樣的結(jié)果就是，園區(qū)100多畝地內(nèi)的30多棟建筑，沒有一棟是相同的，無論是外觀顏色，還是內(nèi)部裝修，從風(fēng)格到未來使用，每棟都有自己的特色。走在園中，有一種移步易景的喜悅。

圖：項目總平面圖 來源：EKA天物官微

這里不僅有中國庭院式的建筑、老上海石庫門建筑、北歐風(fēng)建筑、中東風(fēng)建筑、希臘地中海式建筑，以及類似于“佛教”的建筑，甚至還把集裝箱、“倫敦國王十字車站”搬入園區(qū)內(nèi)，稱得上一座“露天建筑博物館”。好似在園區(qū)開設(shè)了建筑可閱讀的實景展，讓人們盡享建筑可閱讀的愉悅。

圖：園區(qū)內(nèi)各物業(yè)改造設(shè)計

因為獨棟建筑的特殊性，設(shè)計師還為大部分的建筑設(shè)計了專屬庭院，有的通過建筑之間的圍合空間，打造了水景庭院；有的門前鋪上了草皮，營造出花園庭院；有的設(shè)計了彎彎繞繞的過道，讓庭院充滿趣味。

圖：動力車間， 來源：EKA天物官微 本哲建筑設(shè)計

這樣的背后，意味著巨大的設(shè)計成本、高昂的設(shè)計費和建設(shè)費用。這也就是項目為何追加數(shù)億投資的主要原因。

二、以明星設(shè)計師為杠桿，提前引爆

從操盤角度來看，項目要在前期招商階段就必須一鳴驚人，達到未開業(yè)就爆火，才能起到很好的提升影響力和輔助招商的效果。

所以，這就需要在整個園區(qū)的關(guān)鍵節(jié)點上啟用非凡的能力。

于是操盤方找到了上海灘最炙手可熱的建筑師余挺，他的Wutopia Lab工作室，以“魔幻現(xiàn)實主義，創(chuàng)造日常奇跡”的理念，出色的完成過徐家匯書院、上海書城、鐘書閣、古北一號、朵云書院、阿那亞兒童餐廳等一批明星項目。這些項目出色的審美和魔幻都市的場景，在上海和全國都是頗具影響力。

而余挺對這個項目的設(shè)計理念，在他后期官宣文章里談到：“我為天物策劃了7個點位，希望通過它們的逐次開放形成激活園區(qū)的PLOT。作為園區(qū)焦點的銅堡背后有著一根細細的線牽絆著?！?/p>

果然不負眾望，憑借示范區(qū)的銅堡建筑和周邊的景觀，以及精選的招商業(yè)態(tài)，就順利讓EKA·天物在第一階段火爆出圈。

圖：銅堡和青丘白崖的布局圖， 來源：EKA天物官微

①銅堡Copper Blockhouse

“銅堡”位于項目目前最主要的廣場位置，是項目的封面之作。在余挺接手之前，這里已經(jīng)全部做好設(shè)計，但仍然不具備引爆力，因此項目方希望他能在原有設(shè)計上改造。

余挺注意到，早期這個部分是個車棚，車棚上有個非常棒的拱門。這讓他想象到，造船的核心就是造龍骨。而航海機械、艦船的獨特的金屬質(zhì)地，也讓他決定全部用金屬銅來造這個建筑，把鋼結(jié)構(gòu)做成龍骨，正面附上銅板，背面付上鋁板，做成全金屬的博物館。

而在功能上，新的設(shè)計否決了各種功能可能性，比如俱樂部，咖啡館，會所之類的。最后把它定義為一個多功能的精神堡壘，因為他們認為，博物館是現(xiàn)代人的教堂。

建成之后的銅堡，結(jié)合外部前期按的黑色水池里水景的襯托，如同一座浮出水面的潛水艇。

如今，銅堡作為園區(qū)的中心建筑，集展覽、會晤、活動功能于一體，已多次榮登世界知名雜志及網(wǎng)站的電子封面。自此，銅堡作為項目的先發(fā)項目，順利引爆，完美的完成了使命。

圖：銅堡及“無物之象”藝術(shù)作品展 來源：項目官微

②青丘白崖

這是余挺在項目內(nèi)的另一組魔幻都市主義設(shè)計。這里所在之處是園區(qū)里保留著原航海儀器廠的煙囪，煙囪旁的建筑外立面采用海的顏色——藍色，并設(shè)計成魚鱗狀，展現(xiàn)出建筑如魚得水般的靈動，遠眺建筑屋頂高低起伏，形似打向沙灘綿延不絕的波濤，充分融入海洋元素。一新一舊，相得益彰。

而余挺的解釋是——青丘的誕生，很直接，就是源自生活的有感而發(fā)，在仿佛海浪一般起伏的藍色金屬山丘下，是我們“搖搖擺擺的人間”。

圖：青丘白崖 來源：Wutopia Lab及項目官微

建成之后，青丘白崖作為園內(nèi)的又一個策展型精神建筑，深受市場歡迎，申請來這里辦展和品牌快閃活動的品牌和企業(yè)連綿不絕。

③半倉

“半倉”作為園區(qū)核心區(qū)另外一個核心建筑也是深受大家的喜歡。

這里原為上海中船航海儀器廠-445棟倉庫。改造后的“半倉”保留原有建筑形態(tài)，在內(nèi)容上更加豐富。半倉一層設(shè)置了咖啡廳、VIP接待空間、下沉式商務(wù)活動區(qū)。開放式設(shè)計，以動為主，強調(diào)交流對話。二層分布小型圖書館，沙盤展示區(qū)，冥想?yún)^(qū)，半圍式設(shè)計，以靜為主，強調(diào)閱讀與靜思。一、二層動靜結(jié)合，創(chuàng)造出多樣性體驗空間。

圖：半倉設(shè)計效果及內(nèi)部功能 來源：本哲建筑

由此可見，在第一階段，EKA?天物通過這里的建筑師共創(chuàng)設(shè)計的建筑群落，以及明星建筑的閃亮出圈，獲得了上海市場的認同。它重新締造了這個場域空間，給他以一種先鋒活力、都市魔幻般的創(chuàng)新力，這就奠定了未來中長期經(jīng)營所需要的文藝氛圍。

集結(jié)了上海最有熱度的生活方式業(yè)態(tài)

如果說上述的內(nèi)容豐富又意義非凡的設(shè)計，重新給了EKA天物以新的形式，那么業(yè)態(tài)內(nèi)容的重新植入，則是項目的靈魂。

項目方牢牢抓住了年輕人的生活習(xí)慣，通過引領(lǐng)他們的生活方式，來起到激活浦東蘊含著的旺盛的消費力的作用。從業(yè)態(tài)來看，咖啡餐酒、生活方式、創(chuàng)意零售、戲劇音樂、書店、休閑體驗、精品酒店等都是囊括其中的。

所以從這個角度來看，EKA天物已經(jīng)不是常規(guī)的產(chǎn)業(yè)園辦公區(qū)，而變成了一個消費休閑聚集的場所。

這招商方面，這里率先打頭陣的業(yè)態(tài)是咖啡甜品和情調(diào)餐飲。

由于他們觀察到，新潮的年輕人們喜歡午后喝咖啡曬太陽，喜歡在咖啡廳談工作，那就幫他們引入浦東首家LENBACH FOUNTAIN 蘭巴赫、SOMETHING DINING、以及帕庫、一尺花園、螢火空間·不止咖啡、W Coffee、BAKER&SPICE、Peet's Coffee皮爺咖啡，讓他們在盡情享受過閑暇時光后，全身心投入工作。

圖：蘭巴赫 來源：房地產(chǎn)觀察家

在商務(wù)宴請方面，也有蟹尊苑、尚牛社會 Beef & Liberty、鮨望日料、山風(fēng)饌飲和西班牙餐廳Tapa tapa等。

值得一提的是，蘭巴赫是園區(qū)內(nèi)業(yè)績最好的餐飲類門店之一，也是該品牌體系內(nèi)業(yè)績最好的門店。商戶坐落在園區(qū)中心，集西餐美酒+社交空間于一體。餐廳采用敞開式設(shè)計，通透的天空之鏡、岸邊的復(fù)古紅磚與餐廳明黃色的遮陽傘與木桌藤椅，營造出松弛社交的生活方式。

上?？诒浅２诲e的一尺花園則坐落在「EKA·天物」園區(qū)深處，占據(jù)了一整個獨棟小樓。小樓的前身是老廠綠化組的上海市花園單位，現(xiàn)在已被改造為紅磚、紅鋼與玻璃組合而成的四層拱形建筑。

店內(nèi)所有的陳設(shè)大多為木質(zhì)，大株的植物將餐位自然隔絕為一個個獨立私密的空間，而大面積的玻璃落地窗又為室內(nèi)提供了更多采光，使室內(nèi)氣氛在保持隱秘的同時不顯壓抑。穿過角落的環(huán)形樓梯，拾級而上至整個建筑的最上層，能夠看到頭頂通透的拱形玻璃穹頂，室內(nèi)高大的綠植在光照下自由生長。

圖：一尺花園 來源：項目官微

而BoboLEE旗下全新泰餐品牌BoboLEE Thai&Cake在一棟紅磚建筑中，他們把這里打造了一座「玻璃宮里的泰式花園」，露天空間和室內(nèi)都給人叢林般的感受。

WAGAS旗下的新品牌“SOMEWHERE KITCHEN”以大落地透明玻璃成為其特色。此外，項目還有W Coffee、BAKER&SPICE、喜茶、uncle no name等輕餐選擇。其中，W Coffee大有來頭，其主打的「度數(shù)咖啡」很有講究，甜品舒芙蕾的人氣也很高。

除了餐飲，在創(chuàng)意零售與生活方式方面，項目也引進了眾多熱點先鋒品牌。

比如，最早期項目就率先引進了德國燈具品牌Paulmann、閃電自行車，后來倡導(dǎo)精致茶生活方式的BLANBUNNY布蘭兔、十八度雨林巧克力，以及PLANETARY SYSTEM行星系統(tǒng)快閃店等零售生活方式品牌也陸續(xù)進駐。其中，今年1月亮相的買手店P(guān)LANETARY SYSTEM行星系統(tǒng)，店內(nèi)集合了近50家國內(nèi)外品牌，包括設(shè)計師服裝、首飾、香氛等。該店位于一棟明顯擁有工業(yè)時代文明印記的建筑內(nèi)，傳遞了復(fù)古與潮流的碰撞感。

在休閑社交類業(yè)態(tài)方面，這里夢田L(fēng)ivehouse的升級品牌上海首家赤紅Livehouse正在圍擋裝修中，天行者射箭中心已經(jīng)開業(yè)。除此之外，正在將引進沉浸式劇場、微醺夜店等租戶，未來項目對于年輕人或者年輕家庭休閑生活將輸出更多內(nèi)容。

活動預(yù)熱和社群運營意識

做商業(yè)是一場漫長的馬拉松。在時下這個經(jīng)濟退潮的環(huán)境中，僅有好的設(shè)計環(huán)境和開局的好口碑，也不能保證在中長期經(jīng)營中獲得穩(wěn)定收益。

在當(dāng)下做非標商業(yè)和產(chǎn)業(yè)園區(qū)，僅靠招商是遠遠不夠的。從長久來看，只有加上了高質(zhì)量的社群運營，才能帶來更穩(wěn)定、更豐富的市場資源和情感鏈接。如今，讓消費者復(fù)訪和復(fù)購比什么都重要。

所以我發(fā)現(xiàn)，雖然EKA天物還沒有正式開街，但在預(yù)熱階段，這里的活動已經(jīng)緊鑼密鼓的開展起來了。目前，「EKA·天物」的主要活動類型有主題策展、論壇沙龍、品牌節(jié)日與特色市集等。

圖：項目社群運用內(nèi)容 來源：項目官微

從官微公布的社群活動來看，已經(jīng)圍繞了各類文化藝術(shù)和生活方式活動，而他們的活動都是緊密圍繞上海的目標客戶消費需求展開的。

比如，年輕人追求低碳的生活方式、偏好綠色出行，那就幫他們辦一場電動車車展。在水池中央，舉辦了一場純電豪華汽車品牌「路特斯」全新車型發(fā)布會，得到了年輕白領(lǐng)及精英圈的追捧。

年輕人喜歡不走尋常路，崇尚彰顯個性和獨特的品味，那就幫他們辦一場設(shè)計節(jié)。暑假期間，EKA·天物邀請了室內(nèi)設(shè)計、家裝、材料、可持續(xù)、藝術(shù)、玩樂等領(lǐng)域超過60家品牌的設(shè)計師、材料商、新媒體及機構(gòu)，在室內(nèi)外舉辦了一場創(chuàng)變設(shè)計節(jié)。

年輕人喜歡用電音宣泄情緒，那就幫他們辦一場電子音樂節(jié)。5月20日，在銅堡里，舉辦了一場520 Alter Festival電子音樂節(jié)，吸引了3000多上海潮流人士和海外人士參加。

圖：電音節(jié)活動現(xiàn)場 來源：項目官微

年輕人喜歡逛市集，國慶期間，他們就在“火車站”建筑中攜手公路商店打造黑市復(fù)興市集等，吸引了眾多年輕潮人和外籍人士的加入

除此之外，「EKA·天物」還開展了很多異界合作，在這里推出了西門子數(shù)字商業(yè)平臺行業(yè)峰會、法拉利俱樂部車友會、海椰絲大力士大賽等活動，這些跨界合作也極大程度上擴展了街區(qū)的受眾類型。

圖：法拉利車友會活動現(xiàn)場 來源：項目官微

與常規(guī)商場中庭或者廣場不同的是，在EKA天物里的特色風(fēng)格的建筑烘托出一種新奇的體驗感，人們在活動過程中獲得社交狀態(tài)也更輕松。

總結(jié)

如今，在上海的非標商業(yè)和產(chǎn)業(yè)園區(qū)改造的市場上，已有同行這樣的評價：“在浦西有上生新所，在浦東有EKA?天物”。這應(yīng)該是對EKA·天物正式開業(yè)前期努力的最好評價。

其實，我們作為同行都能感同身受，要讓上海的一線品牌秀場從浦西的梧桐區(qū)、安福路一代進入到并不是時尚之地的浦東金橋，確實需要極大的努力。品牌們的“傲慢與偏見”需要足夠好的氛圍和時間的沉淀才能被改變。

由于體制的原因，全國各地的市中心老廠房都有著地段和資源優(yōu)勢。在早期的改造更新時代，由于這類項目稀缺，所以改造成功的可能性就很大。但當(dāng)這類項目供給大增，如果還老套路進行模式化的復(fù)制，這就意味著巨大的風(fēng)險和失敗。

在這樣的形勢下，主動求變就是降低風(fēng)險的最好方案，越來越多的項目更需要的是“做自己”。而EKA天物把自己定位于創(chuàng)變者群落，就是內(nèi)卷時代下主動求變的最好寫照。

但對于多數(shù)國有企業(yè)來說，受制于制度考核、成本等因素，無法進行大膽的創(chuàng)新，導(dǎo)致大量項目流于俗套。而真正有魄力、有能力的市場化民營企業(yè)，通過與國企的各種合作，獲得經(jīng)營權(quán)后，反而會讓項目煥發(fā)出全新的活力。

有媒體形容，EKA·天物是一場把老廠區(qū)煥新成藝術(shù)品的“瘋狂”實踐，也有人說這是一場中國產(chǎn)業(yè)園區(qū)改造模式的豪賭，但從目前的高人氣和高口碑來看，EKA·天物應(yīng)該是走對了路。而且從實際經(jīng)營數(shù)據(jù)來看，里面的蘭巴赫餐廳，一個月的營業(yè)額達到數(shù)百萬元，已經(jīng)是上海各家分店的銷冠。再從對外招租的情況來看，如今天物的租金已經(jīng)達到了9~10元/平米，達到了上海一線寫字樓和商場的水準。

總而言之，EKA?天物這個項目，讓我看到了非標商業(yè)的新的希望。有人說他是孤勇者，有人說他是創(chuàng)變者，但我認為他是領(lǐng)跑者。料想未來，這將成為一種新的模式。我相信市場會獎勵真正用心、用情、用創(chuàng)新的魄力去改變時代的人。

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