?。▉喅?文）4月16日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)基本情況顯示，1-3月份，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資22082億元，同比下降9.5%；新建商品房銷(xiāo)售面積22668萬(wàn)平方米，同比下降19.4%；新建商品房銷(xiāo)售額21355億元，下降27.6%。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資同比降幅有所擴(kuò)大

具體來(lái)看，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資方面，該指標(biāo)總體處于跌幅略大區(qū)間。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1-3月份全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資22082億元，同比下降9.5%；其中，住宅投資16585億元，下降10.5%。

易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，“存量債務(wù)化解”是房企目前的第一大要?jiǎng)?wù)，否則會(huì)困擾后續(xù)的投資能力，這也是開(kāi)發(fā)投資節(jié)奏較慢的主要原因。

從房屋新開(kāi)工面積數(shù)據(jù)來(lái)看，該指標(biāo)已連續(xù)30個(gè)月出現(xiàn)下跌態(tài)勢(shì)。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，1-3月份房屋新開(kāi)工面積17283萬(wàn)平方米，下降27.8%。其中，住宅新開(kāi)工面積12534萬(wàn)平方米，下降28.7%。

嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，企業(yè)目前拿地?cái)?shù)據(jù)偏少，所以新開(kāi)工規(guī)模變小也符合預(yù)期。近期國(guó)務(wù)院副總理何立峰在鄭州召開(kāi)了房地產(chǎn)座談會(huì)，進(jìn)一步明確融資協(xié)調(diào)機(jī)制工作的推進(jìn)情況?？陀^上二季度融資支持力度加大，將有助于進(jìn)一步促進(jìn)資金下達(dá)，對(duì)于新開(kāi)工等工作也會(huì)產(chǎn)生積極作用。

竣工面積方面，1-3月份房屋竣工面積15259萬(wàn)平方米，下降20.7%。其中，住宅竣工面積11148萬(wàn)平方米，下降21.9%。

在嚴(yán)躍進(jìn)看來(lái)，竣工數(shù)據(jù)出現(xiàn)下跌，并不意味保交樓節(jié)奏放緩。事實(shí)上，近幾年投資拿地和開(kāi)工數(shù)據(jù)本身處于縮水情況。目前各地保交樓工作總體還在推進(jìn)，從地方反饋的問(wèn)題來(lái)看，一些銀行風(fēng)控意識(shí)較強(qiáng)，部分資金到達(dá)項(xiàng)目的效率還有待提高。

從到位資金情況看，1-3月份房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金25689億元，同比下降26.0%。其中，國(guó)內(nèi)貸款4554億元，下降9.1%；利用外資7億元，下降11.9%；自籌資金8681億元，下降14.6%；定金及預(yù)收款7435億元，下降37.5%；個(gè)人按揭貸款3643億元，下降41.0%。

嚴(yán)躍進(jìn)指出，近期一些銀行披露了壞賬率數(shù)據(jù)，說(shuō)明其本身對(duì)于投放房地產(chǎn)領(lǐng)域的信貸資金健康狀況持保留意見(jiàn)。當(dāng)然，房地產(chǎn)融資政策還要加碼，否則會(huì)引發(fā)一些新金融風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題。另外，房?jī)r(jià)企穩(wěn)和銷(xiāo)售端向好，對(duì)于企業(yè)資金狀況改善也有積極作用。

新房銷(xiāo)售有所復(fù)蘇

新建商品房銷(xiāo)售方面，相比今年前兩月數(shù)據(jù)有所改善，也說(shuō)明自3月份開(kāi)始市場(chǎng)有復(fù)蘇跡象。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1-3月份新建商品房銷(xiāo)售面積22668萬(wàn)平方米，同比下降19.4%，其中住宅銷(xiāo)售面積下降23.4%。新建商品房銷(xiāo)售額21355億元，下降27.6%，其中住宅銷(xiāo)售額下降30.7%。

從單月情況來(lái)看，同比仍處于下降態(tài)勢(shì)。根據(jù)中房網(wǎng)測(cè)算，3月份新建商品房銷(xiāo)售面積為11299萬(wàn)平方米，環(huán)比下降0.62%，同比下降23.72%；新建商品房銷(xiāo)售額為10789億元，環(huán)比上漲2.11%，同比下降28.53%。

嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，從各地的反饋情況看，3月份看房量簽約量在積極上升。部分城市豪宅項(xiàng)目銷(xiāo)售也非常好，說(shuō)明市場(chǎng)本身處于復(fù)蘇的積極態(tài)勢(shì)。另外價(jià)格企穩(wěn)或略反彈，也客觀上對(duì)于銷(xiāo)售金額等指標(biāo)帶來(lái)積極影響。

庫(kù)存方面，盡管連續(xù)四個(gè)月保持上升態(tài)勢(shì)后有所下降，但去庫(kù)存工作仍然任重道遠(yuǎn)。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，3月末商品房待售面積74833萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)15.6%。其中，住宅待售面積39458萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)23.9%。

實(shí)際上，鄭州近期啟動(dòng)二手房“賣(mài)舊買(mǎi)新、以舊換新”的試點(diǎn)工作也給予其他城市一定啟發(fā)。從鄭州試點(diǎn)情況看，“換新”需滿足現(xiàn)房等要求，這也為各地現(xiàn)房的去庫(kù)存提供了非常重要的思路。

此外，從商品房銷(xiāo)售均價(jià)看，根據(jù)易居研究院測(cè)算，1-3月份全國(guó)商品房銷(xiāo)售均價(jià)為9421元/平方米，同比漲幅為-7.6%，房?jī)r(jià)跌幅總體處于收窄的良好態(tài)勢(shì)。

月度數(shù)據(jù)看，在此前連續(xù)三個(gè)月房?jī)r(jià)環(huán)比下跌的情況下有企穩(wěn)趨勢(shì)。易居研究院認(rèn)為，現(xiàn)在對(duì)于價(jià)格分析和判斷非常關(guān)鍵，也影響到后續(xù)周期的判斷，至少市場(chǎng)信心開(kāi)始處于恢復(fù)狀態(tài)。

市場(chǎng)復(fù)蘇進(jìn)程仍需夯實(shí)

整體來(lái)看，一季度房地產(chǎn)市場(chǎng)供給端數(shù)據(jù)總體處于低位壓力略大，需求端開(kāi)始有小復(fù)蘇體現(xiàn)政策效應(yīng)釋放，價(jià)格端跌幅收窄趨勢(shì)向好。

對(duì)此，易居研究院分析認(rèn)為，一季度房地產(chǎn)市場(chǎng)總體壓力仍存，尤其是企業(yè)端壓力非常大，銷(xiāo)售端雖然復(fù)蘇，但還需要進(jìn)一步夯實(shí)基礎(chǔ)。

政策方面，各類(lèi)利好還要加快出臺(tái)，對(duì)于做好房地產(chǎn)工作的重要性的意識(shí)還需要上升。各地要把降價(jià)銷(xiāo)售等市場(chǎng)數(shù)據(jù)也進(jìn)一步結(jié)合，同時(shí)各類(lèi)政策保障也要到位。

對(duì)于二季度而言，大方向還是積極復(fù)蘇過(guò)程，總體環(huán)境、預(yù)期、供求關(guān)系等都處于積極改善階段，市場(chǎng)趨勢(shì)向好的判斷不變。