最近兩年，“回歸主城”是一個熱門話題，也引領了一波“回歸主城”的浪潮。

“回歸主城”的宏觀原因有很多，如解決中心城區空心化問題、城市發展由“外延式”向“內涵式”轉變、城市更新、改變攤大餅式的發展模式、優化房地產結構、改善人居環境和擴大有效需求等等。

但購房者的“回歸主城”，也許很大一部分原因是“資源”！

這些年伴隨著城鎮化的高速增長，城市不斷外延擴張，新區迭出，但往往因為建設進度領先于實際發展速度，部分新開發片區的配套明顯不足，住宅建了很多，商業、地鐵、教育和醫療等資源都沒有跟上，導致整體宜居指數不高。

而這卻恰恰是當下市場所看重的，因為隨著房產金融屬性的弱化，看中“未來和預期”的投資客退場，留下的都是看中“現在”，重視當下就擁有、已經配套落地的自住買房人。

于是擁有高度集中優質資源的老城區，開始頻頻出現在房企和購房者的視野中。

對于老城區擁有成熟城市資源和豐富文化底蘊這點，想必都不會質疑。但一直以來，老城區既難吸引新合肥人，也難留住有地緣情節的老合肥人。

把原因完全歸結于老城區沒有新城區嶄新的城市界面，并不恰當。充滿人間煙火氣息的老城和時尚現代的新城，誰更宜居？沒有標準答案、也不分對錯，只是喜好和需求不同，但肯定都有自己的受眾群體。

也許難以吸引購房者的原因離不開這兩點：一是“貴”、二是“缺乏好房子”！

老城區的房子貴嗎？

很多人會說，老城區到處都是一萬多的房子，哪里貴了？其實我們需要辯證的看待這個問題，在廬陽、蜀山和包河的老城區，一些即便沒有頂級學區加持的老破小、老破大，掛價基本都在一萬二三以上，如果居住屬性稍好一些，還要在一萬五六以上。

對比這種產品，價格并不低，在新開發區域會有很多更好的選擇，甚至不乏品牌、品質樓盤。迫于價格和產品，也讓“剛需向外”，很多意向老城的剛需買房人選擇到新區置業。

而因為開發時間早，土地供給不足，“好房子”更加稀缺和價格昂貴，如四里河板塊的二手房價格一直居高不下，很重要的一部分原因就是地緣性改善需求旺盛，選擇面卻很窄，供需失衡。

所以“回歸主城”要先有“好房子”；

想要解決這個問題，就要先盤活核心區域土地，增加核心區域供給，最有效的辦法就是“城市更新”。

2019年，城市更新被首次提出，2021年正式提出“實行城市更新行動”，將城市中已經不適應現代化城市社會生活的地區，作必要的、有計劃的改建更新行動。

自去年開始，城市更新的進度明顯加快，作為全國19個超大特大城市之一的合肥也明確提出，將用3年時間，將市區內剩余的城中村全部征遷完畢，諸如大鋪頭城市更新、周谷堆片區城市更新、龍王片區城市更新等都在迅速推進。

其實，合肥在“城市更新”一直走在全國前列，早在2022年就正式開始了“衛崗王衛片區城市更新”，當年11月，更是被納入住建部《城市更新行動可復制經驗做法清單（第一批）》，并向全國推廣。

而衛崗王衛片區城市更新項目的住宅什么時候上市，也一直是買房人關注的焦點。

衛崗王衛片區城市更新項目規劃示意圖

衛崗王衛片區城市更新項目，推廣名為“濱投·城市更新”，是由合肥濱湖集團投資開發。從圖上可以看到，經營性地塊一共有8宗。

其中15號地塊，也就是濱投置地·璟璽已經在去年底上市，項目南側直面公園，價格也低于同檔樓盤，推出后市場熱度較高，不過體量不大，只有3棟，目前兩棟洋房均已售罄，G1#剩余的房源也不多，整個項目進入收官倒計時，急需上新！

接下來即將開盤的是1號地塊濱投置地·珺璽，同樣是濱湖集團投資開發、安徽置地代建管理、合肥萬科物業提供服務。

因為這塊地的位置、配套很好，同時地塊面積也較大，所以去年末傳出今年要上市的消息后，有很多買房人在關注，今天我們一起來詳細了解一下。

珺璽的位置是在徽州大道與太湖路交口，這次推出的珺璽是東側地塊（見下圖），從圖上也可以看到，珺璽與徽州大道、望江東路均有地塊相隔，可以免受噪音干擾。

同時，珺璽也是衛崗王衛片區的核心位置，周邊有望江東路、祁門路、南二環、南一環四條主干道，緊鄰地鐵6號線（在建）和地鐵8號線（在建）交匯處的徽州大道TOD站城樞紐。

珺璽不僅交通發達，可以快速通達全城，其他商業、醫療、公園綠地、教育等資源同樣十分豐富。

如商業除了隔壁在建的徽州大道TOD外，北側就是漫樂城，附近還有濱湖集團開發建設的罍街、大寧繽購商業廣場、寧國路龍蝦一條街等，涵蓋大型商超、特色街區、沿街商業多種業態。

對于這個位置，大多都比較熟悉，就不贅述了，我們還是來看看產品！

珺璽占地約53.56畝，規劃了5棟6層洋房、 5棟14-17層小高層、2棟25層高層，西高東低，層層遞進，整體建筑密度不到25%。

洋房是1梯2戶，雙開門出入，且從4層開始采用退臺式設計，戶型約244㎡、268㎡、342㎡。

小高層和高層均是2梯2戶，戶戶南北通透，小高層戶型約207㎡、224㎡、270㎡、293㎡；高層戶型約195㎡、268㎡，均是戶型方正，動靜分離，利用率高。

不難看出，作為一個起步195平的項目，珺璽的定位是純改善，也是要填補老城區品質住宅+改善戶型的空白。

不過，高端改善住宅項目，戶型是基礎，因為“大”≠“強”，還要看珺璽綜合素質。

在顏值即正義的時代，先來看看外立面；

珺璽高層外立面：基座1-2層淺灰色石材+灰色鋁板+香檳金色鋁板+局部深灰色大理石和局部米白色石材，主樓為局部白色鋁板+香檳金色鋁板+藍灰色金屬鋁板+大面藍灰色一體板。

珺璽洋房外立面：淺灰色石材+灰色鋁板+白色鋁板+局部深灰色大理石和局部米白色石材+局部灰色一體板。

另外細節上還有一些橫縱向線條的拉伸與交錯、建筑頂部的金屬格柵、立面大篇幅極窄邊框等設計，外立面不僅顏值高，成本和細節標準也很高，交付后，無疑會成為一道靚麗的風景線，在周邊更是出類拔萃。

儀式感也沒有缺席，珺璽打造了一個五重歸家體驗，奢闊社區大門、落客式迎賓大堂、迎賓水景、禮儀花園、中央景觀軸、中央花園和品質入戶大堂，讓在業主在歸家的路上，身心得到全方位的放松和舒緩。

在綠化上，珺璽以森居 LIFE“定制森活”為主題，打造了三大森·愛模塊、八大生活場景。

森·愛健康對應智能社區大堂和不同主題的植物庭院；

森·愛陪伴對應主題兒童樂園、全齡架空層、宅間花園；

森·愛運動對應健康跑道的能量環、多功能運動場能量加油站和康體熱身廣場等。

其中約350㎡IP主題全齡場地、約380米健康環跑道、3個純林植物主題空間、功能豐富的架空層，都是亮點多多。

整體上看，濱投置地·珺璽這個項目，兼顧了地段的稀缺性、生活的便捷性、居住的舒適性、品質與美學、開發商的品牌、市場認可和口碑、放心的物業管理，是一個不用看“未來”，贏在“當下”的一個項目。

而更難得的還有價格，預計高層2.2萬，小高2.4萬，洋房3萬（均是毛坯），以目前限價取消后，高端改善盤動輒3萬起的價格，珺璽就十分難得和友好了。

大家覺得濱投置地·珺璽這個項目怎么樣？