每年四五月份，都是武漢“小升初”、“初升高”擇校的關(guān)鍵時(shí)期。

搖號(hào)、游園、學(xué)區(qū)、分班、指標(biāo)到校、簽約、志愿填報(bào)……“雞娃”的家長(zhǎng)們?yōu)楹⒆由厦＃x好班，傷透腦筋，內(nèi)卷焦慮，“書(shū)包房”也成為了家長(zhǎng)們換房的剛需。

過(guò)去10年，武漢有兩大傳奇“書(shū)包房”項(xiàng)目，新房、二手房一路上漲。一個(gè)是武漢天地，從1萬(wàn)+到7萬(wàn)+，另一個(gè)是復(fù)地東湖國(guó)際，從六七千到5萬(wàn)+。

去年12月26日，中海地產(chǎn)以總價(jià)30億元，拿下中北路武漢電視機(jī)廠地塊。該地塊地處中北路核心，東亭地鐵站口，坐擁東湖與沙湖雙湖風(fēng)景，規(guī)劃有家門(mén)口的雙名校組合。

中海項(xiàng)目，會(huì)成為下一個(gè)“東湖國(guó)際”嗎？

01

坐擁雙湖

一條中北路，半座武昌城

中北路，武昌內(nèi)環(huán)黃金4公里，地處東湖與沙湖之間，左右逢源。

它始于洪山廣場(chǎng)，止于徐東岳家嘴，是武昌內(nèi)環(huán)的城市主干道，也是華中金融城的黃金主軸，是連接中南與徐東的樞紐。

曾經(jīng)，這一條約4公里的大道上，武重、武漢電視機(jī)廠、武漢無(wú)線電廠、6803廠等國(guó)營(yíng)“老字號(hào)”一字排開(kāi)，最高的樓不過(guò)五層。進(jìn)這些國(guó)營(yíng)大廠當(dāng)工人，是當(dāng)時(shí)一輩人的夢(mèng)想。

如今，一條中北路，擁有半座武昌城的精華。

△流金淌銀的中北路 圖源：玩攝堂

中北路上，漢街商圈聞名遐邇。外地游客的打卡重要一站，就是楚河漢街。武昌的白領(lǐng)與中產(chǎn)，在此為夢(mèng)想打拼。即將開(kāi)業(yè)的重奢購(gòu)物中心-SKP，將是武昌富豪們的生活大本營(yíng)。

大道兩側(cè)落戶(hù)了百余家金融機(jī)構(gòu)。長(zhǎng)城匯、凱德1818、SKP、萬(wàn)豪酒店、中碳登大廈、天風(fēng)大廈、襄陽(yáng)大廈……多個(gè)納稅“億元樓”崛起。

中北路的地下，是地鐵4號(hào)線與過(guò)江通道，連接全城，并可快速換乘2號(hào)線、8號(hào)線。在中北路沿線，就業(yè)人群高達(dá)20多萬(wàn)人。

楚河漢街與金融總部大樓，代表著中北路的商旅與商務(wù)繁榮。

△中北路的雙湖風(fēng)景 圖源：玩攝堂

中北路西接沙湖、東臨東湖，一個(gè)是城心扇面湖景，一個(gè)是國(guó)寶級(jí)山水畫(huà)。兩個(gè)城中湖，是兩座文化寶庫(kù)，是武昌的兩大文脈。如今這兩座湖邊，是武漢豪宅與社會(huì)名流的聚集地。

一條中北路，既有城市主軸、大道經(jīng)濟(jì)的黃金動(dòng)脈，又有東湖與沙湖的深厚文脈；既有金融產(chǎn)業(yè)的“含金量”，又有兩湖的“含綠量”。這里，財(cái)富與文化匯集，繁華與自然和鳴。

02

首入武昌

中海擇址“金貴”中北路

中北路，寸土寸金，歷來(lái)是品牌房地產(chǎn)企業(yè)的必爭(zhēng)之地。過(guò)去15年間，除本地房企外，復(fù)地、萬(wàn)達(dá)、華潤(rùn)、建發(fā)等群雄逐鹿。

中北路板塊，是武漢的高能級(jí)房地產(chǎn)板塊，與二七濱江、武昌濱江平起平坐，是武漢房?jī)r(jià)漲幅快且大的區(qū)域之一、也是豪宅非常集中的板塊之一。15年時(shí)間，區(qū)域房?jī)r(jià)從8000元/平，一路飆升到5萬(wàn)+/平。

這次，中北路的豪宅主角是“中海”。

中海地產(chǎn)，四大央企地產(chǎn)之首，在業(yè)內(nèi)被譽(yù)為“利潤(rùn)王”，45年穩(wěn)健前行。

2023年，中海地產(chǎn)銷(xiāo)售金額約3098億元，同比增長(zhǎng)5.1%，權(quán)益銷(xiāo)售額位居行業(yè)第二。在當(dāng)前市場(chǎng)轉(zhuǎn)折期的背景下，中海依然實(shí)現(xiàn)正增長(zhǎng)，表現(xiàn)亮眼。

同時(shí)，中海地產(chǎn)在一線城市與核心二線城市積極拿地，2023年權(quán)益購(gòu)地金額1226.6億元，同比上升42%。截至2023年末，中海地產(chǎn)系列公司土地儲(chǔ)備總建筑面積5403萬(wàn)平方米。

今年一季度，中海地產(chǎn)的銷(xiāo)售額，位居全國(guó)房企銷(xiāo)售榜第二，權(quán)益金額躍居第一。3月份，中海地產(chǎn)單月銷(xiāo)售412億元，憑借北京、上海等地的項(xiàng)目熱銷(xiāo)，成為頭部房企中的單月銷(xiāo)冠。3月28日，上海新天地板塊的“中海·順昌玖里”項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)，以196.53億元的銷(xiāo)售刷新了全國(guó)開(kāi)盤(pán)紀(jì)錄。

中海在武漢13年時(shí)間，布局漢陽(yáng)月湖、漢口青年路、二七濱江與漢陽(yáng)鐘家村等地，精工中海在武漢打響了自己的名號(hào)。

中海一直堅(jiān)持“在主流城市、主流地段，做主流項(xiàng)目”。此次的武漢電視機(jī)廠地塊，是中海首次布局武昌內(nèi)環(huán)。該項(xiàng)目為純改善住宅，配有從幼兒園到初中的優(yōu)質(zhì)教育配套。

△項(xiàng)目位置示意圖

中北路沿線，臨街一線以寫(xiě)字樓、酒店為主，優(yōu)質(zhì)地塊布局給金融產(chǎn)業(yè)。中海地塊，是中北路上很難得的純住宅地塊。該地塊是華中金融城的門(mén)戶(hù)地段，鬧中取靜，大隱于市，距離楚河漢街僅兩站地鐵，直線距離約2公里。

地塊門(mén)前的黃鸝路上，省博、省美、省社科院、省廣播電視局、新聞出版局、湖北日?qǐng)?bào)傳媒集團(tuán)、知音傳媒等單位密布，緊鄰水果湖、漢街與中南醫(yī)院等城市地標(biāo)，高知、高薪人群扎堆。

然而，從梨園大門(mén)到雙湖橋沿線，東湖林語(yǔ)、東湖天下、復(fù)地東湖國(guó)際、東湖壹號(hào)、東湖香榭水岸等均是二手房，大部分項(xiàng)目房齡超過(guò)10年，住宅難以滿(mǎn)足當(dāng)?shù)鼐蜆I(yè)人群需求。

中海項(xiàng)目，有望彌補(bǔ)這一結(jié)構(gòu)性空缺。該項(xiàng)目是東湖核心板塊，唯一能看東湖與沙湖的純改善新盤(pán)。距離沙湖直線距離約450米，距離東湖約2公里。這種稀缺的地段價(jià)值，短時(shí)間恐后無(wú)來(lái)者。

中北路核心、雙湖風(fēng)景、雙“書(shū)包房”，這些配置成就了一代傳奇項(xiàng)目——東湖國(guó)際。在項(xiàng)目的價(jià)值底盤(pán)上，中海項(xiàng)目與東湖國(guó)際有著很多相似之處，中海項(xiàng)目極有可能是第二個(gè)“東湖國(guó)際”。

03

“中北路+中海”

武漢地標(biāo)級(jí)豪宅紅盤(pán)將登場(chǎng)

當(dāng)前的武漢樓市，新盤(pán)一邊降價(jià)促銷(xiāo)，一邊瘋狂卷產(chǎn)品與服務(wù)。

一季度，武漢的“日光盤(pán)”屈指可數(shù)。開(kāi)盤(pán)能賣(mài)出四五成房源，都是較好的市場(chǎng)業(yè)績(jī)。

從國(guó)內(nèi)一線城市與武漢近期市場(chǎng)紅盤(pán)來(lái)看，成交好的兩大“利器”：一個(gè)是價(jià)格倒掛，另一個(gè)是優(yōu)質(zhì)“書(shū)包房”。

價(jià)格倒掛，是指新房?jī)r(jià)格低于區(qū)域同等檔次的二手房?jī)r(jià)格，新房比二手房便宜。一季度，上海、香港等地的熱銷(xiāo)盤(pán)，以及武漢熱點(diǎn)板塊的紅盤(pán)，都是一二手價(jià)格倒掛盤(pán)。

在武漢，武昌濱江的福星惠譽(yù)月亮灣壹號(hào)，光谷的旭輝千山凌云、光谷潤(rùn)府、文投萬(wàn)和競(jìng)界，均是曾經(jīng)的價(jià)格倒掛盤(pán)。

與東湖國(guó)際二手房?jī)r(jià)格對(duì)比，中海項(xiàng)目將是“價(jià)格倒掛”純新盤(pán)，搶到即賺錢(qián)。

當(dāng)中北路沿線的高端社區(qū)，新房均價(jià)突破4萬(wàn)/平時(shí)，如果中海項(xiàng)目定價(jià)3.5-4萬(wàn)之間，具有超強(qiáng)價(jià)格優(yōu)勢(shì)。而與東湖國(guó)際二手房，每平米價(jià)差可達(dá)1萬(wàn)元左右。按照120平米測(cè)算，該項(xiàng)目總價(jià)差100-120萬(wàn)元。

頂流“書(shū)包房”，指在家門(mén)口有配套的中小學(xué)名校，最好是同時(shí)擁有雙名校。武漢天地、復(fù)地東湖國(guó)際等，都是武漢頂流“書(shū)包房”的代表。

△數(shù)據(jù)來(lái)源：貝殼武漢

2016年，東湖國(guó)際，單價(jià)從六七千漲到1.3-1.5萬(wàn)。同時(shí)期，武昌濱江某高端項(xiàng)目，也以同檔價(jià)格賣(mài)房。

8年之后，前者二手房4.3-4.8萬(wàn)/平，最高突破5萬(wàn)/平，而后者二手房掛牌價(jià)不到3萬(wàn)元/平。兩者的唯一差別，在于教育配套。同時(shí)，東湖國(guó)際的價(jià)格，遠(yuǎn)超過(guò)融創(chuàng)武漢壹號(hào)院、萬(wàn)達(dá)御湖系豪宅。

同樣的價(jià)值邏輯，將在中北路上再次印證。對(duì)于中海項(xiàng)目而言，雙“書(shū)包房”+雙湖景+中海系豪宅，等于武漢2024款地標(biāo)級(jí)豪宅。

04

“武漢小學(xué)+武珞路實(shí)驗(yàn)”

武漢頂流“書(shū)包房”全面落地

回顧過(guò)往10年，復(fù)地東湖國(guó)際有過(guò)三次房?jī)r(jià)跳漲的時(shí)點(diǎn)：

第一次是學(xué)校開(kāi)學(xué)。2014年9月省武昌實(shí)驗(yàn)小學(xué)東湖國(guó)際校區(qū)開(kāi)學(xué)；

第二次是名師入駐。2020年8月，武珞路中學(xué)名師精英團(tuán)隊(duì)進(jìn)駐東湖校區(qū)；

第三次是第一屆初中畢業(yè)生畢業(yè)。2023年武珞路中學(xué)東湖校區(qū)，中考普高率82.1%。這三次漲價(jià)，均與學(xué)校有關(guān)。

△數(shù)據(jù)來(lái)源：貝殼武漢、武漢樓市百曉生???

不可復(fù)刻的自然資源、優(yōu)質(zhì)文教資源——“東湖國(guó)際”的價(jià)值底層邏輯，將在中海項(xiàng)目重演。不同的是，中海項(xiàng)目還擁有豐富的商業(yè)商務(wù)資源。

4月15日，中海項(xiàng)目九年一貫制學(xué)校概念方案預(yù)審會(huì)在武漢市自然資源和規(guī)劃局武昌分局舉行。中南建筑設(shè)計(jì)院等6家方案入圍。

據(jù)說(shuō)，中海項(xiàng)目將引入武漢小學(xué)、武漢市武珞路實(shí)驗(yàn)初級(jí)中學(xué)品牌，選派兩校干部、師資組建團(tuán)隊(duì)入駐該校。

“武漢小學(xué)+武珞路實(shí)驗(yàn)”的頂級(jí)組合，將是武漢“書(shū)包房”第一梯隊(duì)陣容。武漢小學(xué)，武昌區(qū)小學(xué)TOP1；武珞路實(shí)驗(yàn)，武漢十大名初之一。這一雙名校的組合含金量，在武昌乃至武漢都是首屈一指。

目前，學(xué)校規(guī)劃建設(shè)、教師團(tuán)隊(duì)等越來(lái)越多的確定性，在中海項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)前落地。

未來(lái)中海的小業(yè)主，在小區(qū)內(nèi)從幼兒園、名小到名初，12年學(xué)習(xí)生涯都可以在家門(mén)口完成。優(yōu)質(zhì)生源、名校硬件與名師配置，穩(wěn)穩(wěn)的12年優(yōu)質(zhì)教育，是當(dāng)前購(gòu)買(mǎi)核心資產(chǎn)最大的確定性。

該項(xiàng)目的主力戶(hù)型143-175平，是市場(chǎng)上主流的多次改善面積段。同時(shí)，有少量120平入門(mén)級(jí)改善戶(hù)型，讓更多家庭留在中北路。

作為武昌中心資產(chǎn)的中海項(xiàng)目，擁有三大頭部?jī)?yōu)勢(shì)（資產(chǎn)價(jià)值頭部板塊、頭部雙學(xué)區(qū)與央企頭部品牌），很可能是今年武漢豪宅新爆款。

［后記］

武昌的未來(lái)在中北路，中北路的“龍頭”在東亭。

昔日的“鶯歌”電視機(jī)發(fā)源地，如今變身為中海高品質(zhì)豪宅；昔日的復(fù)地東湖國(guó)際，今日的中海“超級(jí)學(xué)霸”項(xiàng)目。從東湖國(guó)際最近10年的發(fā)展軌跡與底層邏輯中，我們預(yù)見(jiàn)中海項(xiàng)目的未來(lái)。

名校名師，是中產(chǎn)家庭最大的“剛需”；優(yōu)質(zhì)教育資源，一直是社會(huì)的稀缺資源。很多人眼睜睜看著“東湖國(guó)際”，從六七千一路漲到5萬(wàn)多。

中北路的核心地段、家門(mén)口的雙名校、大盤(pán)大社區(qū)，如果“東湖國(guó)際”，是武漢“書(shū)包房”1.0，那么中海的項(xiàng)目，將是武漢“書(shū)包房”2.0升級(jí)版。

“中北路+“書(shū)包房”+中海豪宅”，這一“黃金三角”注定鍛造出武漢豪宅地標(biāo)。未來(lái)，中北路沿線40多棟高端寫(xiě)字樓，華中金融城的金融產(chǎn)業(yè)爆發(fā)，中海項(xiàng)目?jī)r(jià)值將更上一層樓。

從城市發(fā)展與品質(zhì)豪宅的高度，中海項(xiàng)目并不是走“東湖國(guó)際”的老路，而是創(chuàng)造屬于自己的新傳奇，學(xué)校等配套先行，使得中北路的繁華，一路向北。

從拿地到亮相，中海項(xiàng)目歷時(shí)4個(gè)月，且一直是武漢豪宅市場(chǎng)關(guān)注的焦點(diǎn)。

預(yù)計(jì)本月底，該項(xiàng)目外展點(diǎn)

楚河漢街一街區(qū)昭君廣場(chǎng) 杜莎夫人蠟像館旁

即將開(kāi)放 敬候品鑒?

△項(xiàng)目外展點(diǎn) 實(shí)拍圖?

文｜楊光華（豪宅鑒定師）

本文為廣告推廣，市場(chǎng)有風(fēng)險(xiǎn)，投資需謹(jǐn)慎

本宣傳資料對(duì)項(xiàng)目周邊交通、教育、學(xué)校及其他配套設(shè)施的介紹，旨在提供相關(guān)信息，不意味著本公司對(duì)此作出了承諾，買(mǎi)賣(mài)雙方的權(quán)利義務(wù)以合同約定為準(zhǔn)?