近年來，為了謀求產品的差異化競爭力、吸引購房者追捧搶購，南京樓市的各路開發企業卷立面、卷會所、卷戶型、卷配置、卷科技，卷出了一批現象級的高品質樓盤，在全國牢牢確立了南京樓市的品質口碑。

南京高品質項目實景圖

南京高品質項目實景圖

方興未艾的“第四代住宅”，成為了不少城市、開發企業住宅品質創新的一大看點。品質當道的南京，雖然暫未落地“第四代住宅”，但據多個規劃設計院、建筑設計院傳言，南京目前正在研究相關支持政策，將引導推動居住品質更高的新一代住宅的建設，或將以超越“第四代住宅”的產品居住體驗，再次刷新南京樓市的品質天花板。

“第四代住宅”效果圖

開發企業熱議“第四代住宅”

“第四代住宅”又稱庭院房、立體園林生態住房或城市森林花園建筑，集合了空中園林、垂直綠化、空中停車和空中別墅等眾多建筑優勢于一身，強化有天有地、有門有院的居住體驗。2016年國內首次提出“第四代住宅”概念，次年第一個“第四代住宅”項目落地成都，近年來在全國各地特別是南方城市加速落地。

全國首個“第四代住宅”項目成都七一廣場實景圖

正因為有著很多與傳統住宅截然不同的獨特居住體驗，“第四代住宅”成為了當下人居產品的一個發展趨勢。“目前市面上的‘第四代住宅’，即戶戶都有露臺、花園的高層、小高層或是洋房物業。”南京從事居住建筑設計的某知名設計院相關建筑設計師介紹說，“其最大的特色，就是有一個露天的大露臺、大花園，使得非低層住宅也能享受花園、庭院的生活，這點非常能打動買房人。”

“第四代住宅”實景圖

品質當道的南京，不少開發企業選擇將“第四代住宅”作為高層住宅品質破局、市場破局的新方向。某開發企業相關負責人指出：“‘第四代住宅’采取綠色環保的核心理念，注重空間利用和人性化建筑設計，可滿足不同居住者的需求，讓居住者能夠享受到更加健康、舒適的生活環境，提升居住體驗和想象。在品質競爭白熱化的南京，這樣的差異化產品一定很有市場號召力。”

據了解，去年以來不少開發企業在多個場合呼吁，希望南京給予“第四代住宅”規劃層面的政策支持，通過院落等更具創新性的產品設計，進一步提升非低層住宅的居住品質，豐富城市人居的差異化選擇。

“第四代住宅”真的“香”嗎？

據了解，“第四代住宅”的得房率能高達110%以上，可極大地提升產品的附加值。該建筑設計師表示：“更高的得房率，意味著更多的實用空間，加之高層住宅中難得一見的院落體驗，‘第四代住宅’確實很吸引人。”

作為“第四代住宅”典型特色的錯層、退臺式設計，往往會影響上下、左右鄰里居住的私密性，大尺度出挑的平臺在一定程度上會對采光、通風形成影響。在構建垂直綠化特色城市景觀的同時，露臺又不得不面臨綠化養護難、使用功能雜亂等現實挑戰，導致“第四代住宅”也被不少購房者所詬病。

其實，南京的規劃設計行業很早就開始關注“第四代住宅”，且對實際居住時的上述缺憾進行了針對性分析研究，并達成了新一代住宅設計方面的共識：“期待規劃資源部門能盡快出臺有關新一代住宅的相關設計規范，切實引導、激勵開發企業營造更具有品質感、更具有實用性、更具有生命力的新一代住宅，提供超越‘第四代住宅’的品質體驗。”

江北新區垂直森林商辦項目實景（孫中元攝）

住宅品質狂飆南京方案

在高品質住宅的引導方面，南京的政策支持一直在全國走得比較靠前。近年來已持續出臺的《關于提升全市新建商品住宅規劃品質要求的通知》《南京市建設工程規劃設計方案審查辦法》等多個系統性政策文件，從提升住宅品質、公共配套和安全韌性等多個維度，對品質提升要求提供鼓勵政策、對市場需求趨勢提供引導政策，進一步統一建筑審批管理標準，激勵開發企業主動打造符合市場需求規律的高品質住宅產品，助力打造更多樣、更舒適的城市空間。

在系列政策的引導支持下，近年來品質當道的南京涌現了一批現象級的高品質住宅產品。大進深陽臺擴大了陽臺面積比例，有效增加了活動的陽光空間；挑高設計的門廳、起居室強化了空間體驗，營造出更好的居家儀式感；不計容的風雨連廊，讓回家路更溫馨愜意；不計容的架空層將建筑的灰空間變身為豐富多元的活動空間，既有效延展了公共的交流空間、場景，又以公共空間的公建化提升了品質感。

挑空入戶大廳

6.6米挑空客廳

大進深陽臺

“南京已經出臺的這些不計容政策，讓開發企業節約了建設成本，讓購房者收獲了更多的品質體驗和附加值，雙向奔赴都獲得了政策帶來的實惠，南京的住宅品質穩住了全國口碑。”有業內人士分析指出，“規劃設計院期待的新一代住宅，勢必會成為南京住宅品質狂飆的新方向，期待支持政策能盡快出臺。”

架空層實景

風雨連廊新一代住宅，或再次刷新南京品質天花板

近年來，為了謀求產品的差異化競爭力、吸引購房者追捧搶購，南京樓市的各路開發企業卷立面、卷會所、卷戶型、卷配置、卷科技，卷出了一批現象級的高品質樓盤，在全國牢牢確立了南京樓市的品質口碑。

南京高品質項目實景圖

南京高品質項目實景圖

方興未艾的“第四代住宅”，成為了不少城市、開發企業住宅品質創新的一大看點。品質當道的南京，雖然暫未落地“第四代住宅”，但據多個規劃設計院、建筑設計院傳言，南京目前正在研究相關支持政策，將引導推動居住品質更高的新一代住宅的建設，或將以超越“第四代住宅”的產品居住體驗，再次刷新南京樓市的品質天花板。

“第四代住宅”效果圖

開發企業熱議“第四代住宅”

“第四代住宅”又稱庭院房、立體園林生態住房或城市森林花園建筑，集合了空中園林、垂直綠化、空中停車和空中別墅等眾多建筑優勢于一身，強化有天有地、有門有院的居住體驗。2016年國內首次提出“第四代住宅”概念，次年第一個“第四代住宅”項目落地成都，近年來在全國各地特別是南方城市加速落地。

全國首個“第四代住宅”項目成都七一廣場實景圖

正因為有著很多與傳統住宅截然不同的獨特居住體驗，“第四代住宅”成為了當下人居產品的一個發展趨勢。“目前市面上的‘第四代住宅’，即戶戶都有露臺、花園的高層、小高層或是洋房物業。”南京從事居住建筑設計的某知名設計院相關建筑設計師介紹說，“其最大的特色，就是有一個露天的大露臺、大花園，使得非低層住宅也能享受花園、庭院的生活，這點非常能打動買房人。”

“第四代住宅”實景圖

品質當道的南京，不少開發企業選擇將“第四代住宅”作為高層住宅品質破局、市場破局的新方向。某開發企業相關負責人指出：“‘第四代住宅’采取綠色環保的核心理念，注重空間利用和人性化建筑設計，可滿足不同居住者的需求，讓居住者能夠享受到更加健康、舒適的生活環境，提升居住體驗和想象。在品質競爭白熱化的南京，這樣的差異化產品一定很有市場號召力。”

據了解，去年以來不少開發企業在多個場合呼吁，希望南京給予“第四代住宅”規劃層面的政策支持，通過院落等更具創新性的產品設計，進一步提升非低層住宅的居住品質，豐富城市人居的差異化選擇。

“第四代住宅”真的“香”嗎？

據了解，“第四代住宅”的得房率能高達110%以上，可極大地提升產品的附加值。該建筑設計師表示：“更高的得房率，意味著更多的實用空間，加之高層住宅中難得一見的院落體驗，‘第四代住宅’確實很吸引人。”

作為“第四代住宅”典型特色的錯層、退臺式設計，往往會影響上下、左右鄰里居住的私密性，大尺度出挑的平臺在一定程度上會對采光、通風形成影響。在構建垂直綠化特色城市景觀的同時，露臺又不得不面臨綠化養護難、使用功能雜亂等現實挑戰，導致“第四代住宅”也被不少購房者所詬病。

其實，南京的規劃設計行業很早就開始關注“第四代住宅”，且對實際居住時的上述缺憾進行了針對性分析研究，并達成了新一代住宅設計方面的共識：“期待規劃資源部門能盡快出臺有關新一代住宅的相關設計規范，切實引導、激勵開發企業營造更具有品質感、更具有實用性、更具有生命力的新一代住宅，提供超越‘第四代住宅’的品質體驗。”

江北新區垂直森林商辦項目實景（孫中元攝）

住宅品質狂飆南京方案

在高品質住宅的引導方面，南京的政策支持一直在全國走得比較靠前。近年來已持續出臺的《關于提升全市新建商品住宅規劃品質要求的通知》《南京市建設工程規劃設計方案審查辦法》等多個系統性政策文件，從提升住宅品質、公共配套和安全韌性等多個維度，對品質提升要求提供鼓勵政策、對市場需求趨勢提供引導政策，進一步統一建筑審批管理標準，激勵開發企業主動打造符合市場需求規律的高品質住宅產品，助力打造更多樣、更舒適的城市空間。

在系列政策的引導支持下，近年來品質當道的南京涌現了一批現象級的高品質住宅產品。大進深陽臺擴大了陽臺面積比例，有效增加了活動的陽光空間；挑高設計的門廳、起居室強化了空間體驗，營造出更好的居家儀式感；不計容的風雨連廊，讓回家路更溫馨愜意；不計容的架空層將建筑的灰空間變身為豐富多元的活動空間，既有效延展了公共的交流空間、場景，又以公共空間的公建化提升了品質感。

挑空入戶大廳

6.6米挑空客廳

大進深陽臺

“南京已經出臺的這些不計容政策，讓開發企業節約了建設成本，讓購房者收獲了更多的品質體驗和附加值，雙向奔赴都獲得了政策帶來的實惠，南京的住宅品質穩住了全國口碑。”有業內人士分析指出，“規劃設計院期待的新一代住宅，勢必會成為南京住宅品質狂飆的新方向，期待支持政策能盡快出臺。”

架空層實景

風雨連廊