近日，成都大盤南城都匯8期商業街內161套商業用房法拍成交4套，在地產領域掀起不小的話題熱度。

據拍賣信息，這些商業房產均屬于南城都匯的開發商——舜鴻地產（成都）有限公司（“舜鴻地產”）。四川恒通房地產土地資產評估有限公司出具的評估報告顯示，本次拍賣的房產尚未辦理權屬初始登記。

有細心的市場人士走訪項目現場發現，雖然商業街1-3層主體工程已完工，但項目周邊雜草叢生，明顯處于無人運營狀態。

如此，便不難理解此次法拍的流拍率何以如此之高了：這背后折射的是，歷經房地產市場的深度調整，購房者置業已經更加理性。

┃項目權屬，復雜卻日漸明晰

據長實集團2020年7月發布的公告，其間接全資附屬公司Chinex Limited及Happy Lion Ventures Ltd.通過境外股東方之股權交易方式將成都南城都匯項目剩余的單位及部分車位出售。買方為RZ3262019 Limited（“RZ”），而RZ已發行的股本由禹洲集團控股有限公司（“禹洲集團”）和成都瑞卓置業有限公司（“瑞卓公司”）共同持有。并且項目公司已經更名為舜鴻地產。惟RZ仍須按買賣合約優先償還賣方信貸款。

2023年7月31日，Chinex Limited及Happy Lion Ventures Ltd.發布聲明指出，RZ及其間接全資子公司舜鴻地產未清繳欠付款合共本金約3.8億美元及其相關利息、罰息等。因RZ欠付款違約，舜鴻地產及其控股公司的股權已由Chinex Limited及Happy Lion Ventures Ltd.作為質押權人委任的接管人接管。

據了解，舜鴻地產股東Carton International Limited及舜鴻有限公司已于2022年3月13日作出股東會決議，依法正式罷免了原法定代表人王婷婷的一切職務，并委任蔡偉康作為公司新法定代表人。該股東會決議已經成都市高新技術產業開發區人民法院和成都市中級人民法院兩級法院審理，最終司法確認了該股東會決議的合法有效性，也確認了蔡偉康作為舜鴻地產法定代表人的合法地位。然而原法定代表人王婷婷仍不配合移交舜鴻地產的公章證照給新法定代表人蔡偉康。

┃法拍背后，故事耐人尋味

事實上，此次已是南城都匯項目資產第二次被擺上法拍臺。8個月前，南城都匯8期住宅曾上過法拍臺，后因“其他”原因撤拍。

公開資料顯示，推動南城都匯項目司法拍賣的卓穎投資集團有限公司（“卓穎公司”）與項目股東之一的禹洲集團有著千絲萬縷的聯系。據企查查，由卓穎公司100%控股的杭州舜嘉貿易有限公司旗下兩家公司，都與禹洲集團有關聯；對舜鴻地產申請財產保全的另一家公司南京琨灝五金貿易有限公司（“南京琨灝”），也有多名高管在禹洲集團任職。

據相關知情人士透露，禹洲集團在操盤南城都匯項目期間，單方面向卓穎公司出具了由舜鴻地產就境外逾40億元債務承擔連帶責任的《保證函》。仔細推敲不難看出，舜鴻地產此舉明顯無益于自身及其他股東，有悖正常的商業邏輯，也嚴重違反前述賣方信貸款的優先權及買賣合約的規定（即未經賣方同意，RZ、舜鴻地產及其股東不得增加對外承擔債務）。

反觀禹洲集團，曾躋身千億俱樂部的老牌房企近幾年可謂風雨交加。2022年3月，禹洲集團公開暴雷，自此股價加速下跌。其最新發布的年報顯示，2023年，母公司虧損約105億元，現金及銀行結余（含受限制現金）51.43億元，負債卻高達過千億元。

從違規制造巨額擔保函，到用自己控制的卓穎公司告同樣被自己控制的舜鴻地產，深陷債務危機的禹洲集團一系列操作耐人尋味，其或意欲借此尋求化解危機的“解藥”。

┃法律的歸法律，市場的歸市場

作為成都高新區大型樓盤，圍繞南城都匯的商業爭端涉及多方。在這場無硝煙的糾葛“混戰”中，股東各方孰是孰非，相信法治的力量最終會給出公平正義的答案。

在房地產行業深度調整的大背景下，成都樓市表現出一定的韌性和熱度，“先舊后新”居住梯級消費體系加速形成。據中指研究院報告數據，2023 年，成都的新房和二手房成交套數均位于全國前列。

期待這樁紛擾多時的房企糾紛早日得到積極化解，項目有序開發建設、按時高質完工、穩妥走向市場，為大眾帶來翹首以盼新選項的同時，進一步激發成都樓市新氣象。

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