納稅人報記者 弓盛舟

近日，江蘇省鹽城市群眾張玉明向媒體公開舉報鹽城海瀛控股集團有限公司（以下簡稱：海瀛集團）前董事長周某冬及相關負責人，將價值30多億元的蘭州豐泉環保電力有限公司（以下簡稱：蘭州豐泉）、咸寧中德環保電力有限公司（以下簡稱：咸寧中德）等5家優質垃圾發電項目的控股股權，在沒有公示公告和部分職工反對的情況下，跟揚中新天地地產項目進行置換，被指暗箱操作，或已造成國有資產重大流失……

置換地產評估價虛高疑有暗幕

張玉明舉報稱，揚中新天地商業地產項目成交價嚴重虛高。張玉明提供了鎮江恒信土地房地產評估有限公司出具的《評估報告》（鎮恒評報字〔2021〕第024號）顯示，該地產項目涉住宅572套，建筑面積合計66969.05㎡，參考原銷售均價11023.79元；公寓89套，建筑面積合計6623.39㎡，參考銷售均價7096.06元；商鋪974套，建筑面積合計145047.71㎡，評估均價17925.13649元；地下停車位1777席（注：沒有參照物，未予統計）。評估價合計為3134459200.00元。

揚中新天地銷售海報（受訪者提供）

為證明該地產評估價虛高，張玉明提供了一份2020年（備注顯示：至2020年底有效）新天地商業地產項目方（開發商自營期間）發布的銷售海報。海報顯示，住宅掛牌價（促銷價）是7488元/㎡，該項目原銷售人員則稱，實際成交在原有價格上會有8%左右的優惠。

“以住宅為例，海瀛集團原董事長周某冬自己找的第三方公司盡調價格為9600元/㎡，并建議下浮。不過，2021年實際置換時，評估均價每平方米卻是10800多元，評估依據是開發商前期市場銷售3號樓均價11201.98元/㎡，8號樓銷售均價11023.79元/㎡（其交易時間和支付證據不清晰）。實際成交價每平方米也是10800多元。這樣的置換讓人看不懂。”張玉明說。

“商鋪的評估價也是參考的已簽約未支付的一層底商（內圈），16個商鋪面積793.08平方米，總價23975711元，有合同但沒有實際支付貨幣，該銷售合同均價達30231.138元/㎡。至于住宅是否跟該商鋪一樣為虛假銷售，疑點很大?！睆堄衩餮a充說。

據記者了解，開發商前期住宅銷售價格每平方米達到11000多元，跟多位前銷售人員陳述的價差較大，且數量上也有出入。

新天地地產原銷售人員稱，“這里是老城區，住宅價格一般沒有新城區高。離本項目不到500米處，同期開發的小區房價差不多在7000元左右，人家是純住宅小區，環境比這好多了，我們的項目確實沒有競爭力，所以我們在這干銷售也沒掙到什么錢?！?/p>

安居客信息，2022年揚中市老城區新盤房價每平方米一般在6500元至8200元，新城區房價每平方米7800元至10600元。

記者以買房的身份讓中介（原新天地地產銷售人員，現自己開中介公司）帶著看房。該中介介紹，“天璽1號（指新天地5層以上住宅部分）房價13樓8000元/㎡，30樓7800元/㎡，也就是當初拿的價格現在賣出。當時全款買房打9.3折。2021年12月19日賣的住宅9000元/㎡。特價房及公寓樓，70多平方米的，6000—7000元每平方米。2021年住宅價格頂樓打9折。2022年有一套7400元/㎡。”

中介介紹的三套住宅房源都是安置房，記者試圖讓中介介紹一套市場銷售房，中介未置可否。

揚中新天地商業地產項目困境

資料顯示，揚中市是省轄縣級市，由鎮江市代管，位于鎮江市丹徒區圌山東側的揚子江中，別名海豚島、太平洲、江洲、揚中島，總面積332平方千米，陸地面積228平方千米，常住人口31.61萬人。據介紹，揚中市現有吾悅廣場、時代廣場、雨潤國際廣場等8座以上大型商業綜合體，營業面積超200萬平方米，商業綜合體處于超飽和狀態。

海瀛集團（東亭環保）股權轉讓協議（受訪者提供）

一位新天地商業拆遷安置戶介紹說，揚中雖然戶籍人口31萬人，實際居住人口不足20萬人。因為揚中是一個江中孤島，交通不便，10多年前沒有建橋的時候都是靠渡船出行，所以很多人都在外面經商或者打工，出去讀書的年輕人回來工作安家落戶的更為稀少。

“揚中新天地商業綜合體是揚中金源博大置業有限責任公司于2015年開發的地產項目，占地面積大概80多畝，建筑面積30萬平方米左右，位于揚中市揚子中路與前進北路交叉口。該項目于2017年7月建成，同期推向市場。不過我們2021年11月才拿到房?！币晃幻闲詹疬w安置戶稱。

據曾經在新天地商業項目租售中心工作過的員工透露，該商業地產除了拆遷戶、建筑商的工抵房及債抵房，剩下的基本零銷售、零招商狀態。

記者發現，揚中市商務局曾于2022年6月22日在揚中市政府網回復網友關切：“揚中金源新天地購物中心C、D區域地面1—4樓由于公共區域裝修消防不達標，暫時不能確定具體開業時間。具體開業時間詳詢新天地購物中心商管公司?！鄙虅站值幕貜团c張玉明反映的情況契合。

多套房無法過戶成問題房

張玉明說：“新天地商業區域50%資產無法辦理過戶手續，成為問題房，海瀛集團（東亭環保）成了冤大頭。該地產項目572套住宅僅1套完成過戶，89套公寓有72套過戶，商鋪974套只有一半過戶。C/D兩個區域（占總商鋪面積50%）因消防不過關，不具備過戶條件。就是這樣的資產，評估價居然達到31億多元，最終成交價也是31億多元，整體打包享受不到一分錢的優惠，讓人摸不著頭腦。海瀛集團目前仍要繼續追加投入，卻不敢降價出售，如果降價銷售就得爆雷，會扯出一串人?！?/p>

記者以投資商的身份，與海瀛集團（東亭環保）揚中新天地項目部的運營招商人員進行了交流。

新天地項目招商人員介紹說，“該商業地產項目是海瀛集團旗下的幾個垃圾發電廠置換過來的。31億的國有資產處于閑置（福建還有3套別墅），現在賣又賣不掉，招商也招不來，把人急死了?！?/p>

揚中新天地地產過戶統計表（受訪者提供）

“揚中是個小縣城，人口也分散不集中，好位置的商鋪被拆遷安置戶選了。不過，該地產開發七八年了，消防一直不過關，商業綜合體難搞，房地產不行。這塊地產是我們國企弄過來的，是開發商（就）要跳樓了?！毙绿斓卣猩倘藛T解釋說。

該工作人員強調，揚中不比鹽城，說是30萬人口，實際也就20萬人左右?！袄习傩召I（房）都會打折，而該地產項目置換是評估價成交，沒有打折。（這個置換交易）要是上面查起來，肯定要出大問題。”

某上市公司盡職調查數據匯總表（受訪者提供）

據記者了解，置換該地產的一方——海瀛集團（東亭環保）原來控股的5家垃圾發電廠卻是另一番景象：北京某上市公司（A股和港股分別上市）2023年啟動收購海瀛集團曾控股的這五家垃圾發電廠程序。該上市公司啟動收購時，財務盡職調查顯示，海瀛集團（東亭環保）原控股的五家垃圾發電廠2021年總資產30.872755億元，營業收入4.446919億元，凈利潤1.526084億元。

周某冬任職海瀛集團疑為量身定做

海瀛集團官網顯示，該公司成立于2012年，鹽城海瀛產業發展集團有限公司為唯一股東的國有獨資公司，注冊資本50億元。主要負責鹽城市城東、城北片區開發運營（亭湖區轄區內），政府授權的城市基礎設施、重點投資建設項目的投資、融資、建設、運營、管理，政府授權的國有資產和國有股權的經營、管理、資本運作，政府委托的城市經營性資產、準經營性資產的經營和非經營性資產的管理，保障性住房開發服務等工作。

張玉明介紹，海瀛集團雖是市屬企業，實際由鹽城市亭湖區政府管轄，主要管理人員都是區政府指派。2019年11月份，亭湖區政府辦副主任周某冬帶著4人（自稱5人工作小組）入駐海瀛集團，擠走中瀛、潔瀛環?？萍迹次寮依l電廠控股公司）經營管理團隊。入駐不到一個月的2019年12月5日，周某冬即成立自任董事長的“江蘇東亭環?？萍加邢薰荆ㄒ韵潞喎Q：東亭環保）”，單獨將五家垃圾發電廠控制權從海瀛集團摘出來，由東亭環保獨立管理。2021年8月，周某冬兼任海瀛集團董事長，直至2022年8月調離。

多份會議紀要記載，2019年12月24日的會議紀要重點是將中德（中國）環保有限公司等公司（5家垃圾發電廠股東）跟海瀛集團的股權分割及具體核對結算提上工作日程；2020年1月13日，會議紀要批評審計公司對接審計緩慢，要求加快進度；2020年10月10日會議紀要強調加快啟動蘭州豐泉、咸寧中德等5家垃圾發電項目的控股股權跟揚中新天地商業地產進行置換。2021年12月29日，正式簽定三方股權置換成交合同。

消息顯示，在揚中新天地商業地產物業還沒有移交完成的2022年8月，周某冬即被調往亭湖區便倉鎮擔任黨委書記。2024年3月29日，周某冬被任命為亭湖區教育局局長。

蹊蹺的是，2020年6月17日的《文件閱辦卡》，確定核準的“關于海瀛將潔瀛、中瀛債權劃轉給東亭公司及部分債權轉股權的報告”，疑似是補辦的《閱辦卡》，因海瀛、潔瀛、中瀛跟東亭環保四方債權劃轉協議簽訂時間是2019年12月31日，也就是東亭環保成立的25天后。

海瀛公司內部閱辦卡（受訪者提供）

“海瀛集團是政府融投資平臺公司，涉及重大交易、投資等需履行公示公告程序。為了避開公示公告程序，周某冬于2019年12月5日即成立自任董事長的‘東亭環?！?。12月31日，海瀛公司向鹽城市環保科技園管委會遞交了《關于將江蘇潔瀛環保科技有限公司、江蘇中瀛環保科技有限公司債權劃轉給江蘇東亭環?？萍加邢薰炯安糠謧鶛噢D股權的報告》（鹽海瀛發〔2020〕53號）。在管委會沒有會辦精神、區委區政府沒有批復的情況下，同日簽訂了四方《協議書》，將海瀛集團子公司擁有的蘭州豐泉、咸寧中德等5家垃圾發電項目的控股股權劃轉給其兼任董事長的東亭環保，為之后東亭環保、中德公司與揚中金源博大置業有限責任公司簽訂三方股權置換協議打開方便之門?！睆堄衩髡f。

一位不愿具名的海瀛集團員工表示，“周某冬到海瀛集團兩年左右的時間里，好像就做了一件事——拿5家優質垃圾發電廠置換揚中新天地商業地產這個不良資產?！?/p>

“周某冬角色身份的轉換，有理由懷疑為量身定做?！睆堄衩髻|疑道。

據了解，舉報人張玉明哥哥張曙光是海瀛集團前董事長、創始人。

針對該置換交易引發的公開舉報，5月22日記者致電海瀛集團現任負責人劉某某和前任董事長周某冬。劉某某表示自己是后來的，不了解情況，待向上級匯報批準后才能作答；記者多次撥打周某冬電話均無人接聽，發送采訪短信截至發稿亦無回音。

編 輯：吳江波 孫柱國

來源：納稅人報頭條號