最近關于樓盤的定價方面出現一些新的變化

不少高高在上的新房，在定價的時候已經開始考量周邊二手房的售價..

尤其是當下這個市場，很多新樓盤的對手早已悄然變成了同片區的二手房。

用粗俗的話來說，那就是新房被二手房痛打..

沒錯，就是痛打落水狗的那種...

01

如果說再過去，新房是濟南市場的主力供應和主力成交市場

那么時間來到了現在，二手房坐莊的趨勢已非常明顯。

換而言之，濟南正在極速駛入存量房時代，而且速度越來越快。

按照濟南市房地產協會的數據。

2019年：

商品住宅銷售8.04萬套，銷售面積共計1008.15萬平，均價為13074.44元/㎡

二手住宅交易3.96萬套、成交面積355.41萬平，均價10209.14元/平

2020年：

商品住宅銷售8.85萬套，面積1112.11萬平方米，均價12889.56元/平

二手住宅交易4.19萬套、成交面積392.56萬平方米，均價為10292.4元/㎡

在4-5年前，二手房堪稱商品房身后的跟班

新房賣得好，二手房賣的也不錯。

新房銷量上漲，二手房也會跟著漲點，甚至漲幅都差不多。

但是在過去的2023年，上面的數據變成了這樣：

商品住宅銷售6.63萬套，面積888.25萬平方米，均價為15094.46元/平方米

其中二手住宅交易6.04萬套，成交面積627.79萬平方米（價格沒找到）

而最新的數據，二手房的銷售量則徹底超過了新房

2024年一季度，住宅銷售1.23萬套，面積158.27萬平方米，均價14377.30元/平

二手房的交易已經干到了1.26萬套，成交面積高達131.28萬平..

這份數據附帶了一句話很有意思

新建、二手住宅外地購房者占比分別為30.46%、33.58%。

外地購房者占比保持高位...

02

其實從數據上不難看出

很多人吆喝著濟南房子沒人買了，這件事很明顯是不屬實的。

因為從整體的數據上看：

濟南新建住宅+二手住宅的數量依然維持在高位。

即使對比5年前的2019，銷量的總套數幾乎沒有改變。

要是單純看套數，這兩年買房的人比原來還多了...

只是在不知不覺間，二手房的交易量在崛起。

也就是說，你在各類的廣告信息中和朋友圈信息中是看不到二手房客戶的...

尤其是在最近的一年半時間里.

在新房供應衰退的前提下，二手房填補了不少新房余下的空白。

那么問題就來了。

為什么購房者放著更新更大的新房不買，卻紛紛流入二手房的市場？

如果非要總結原因的話，大概是兩條，本質上卻是一條：

第一：房企開發的不確定性

連堂堂國企開發商旗下的高端改善盤都可以在園林里載滿冬青.

600萬的豪宅丁點匠心沒有，這確實讓人望而卻步。

再比如很多人講,過去買陽光城的人賺了多少多少.

但是我估計這批上過當的業主們，在后續的置業里，很難再對新房產生興趣。

第二：二手房便宜，房東之間惡意競爭

關于這點，相信人人都有感知，你200萬買的房子，貝殼就會有180萬的，個別比較離譜的，短視頻平臺能報到150萬。

房東之間的無底線報價，已經徹底讓地段、品質、密度等傳統評價體系失效。

這一點也是為什么新房正在被二手房痛打的原因。

尤其是這兩年的新房，當年賣的風風火火

實際上當你把價格亮出來的一剎那

你就可以通過二手房的成交價來判定值不值...

03

在此簡單舉幾個例子，都是前幾年的明星盤。

龍湖春江酈城，這是經十東路著名的明星盤。

有一說一，這么多年過去了，這個盤依然品質在線。

我記得17年的高樓層報價是14500元/平，現在貝殼上的成交價變成了這樣。

另外根據數據顯示，這盤上面還440多套等著出售呢...

再比如，好多文旅城的精神股東的優質資產，那簡直是跌的親媽都不認識了..

過去報價2萬+的大四室，現在1萬5就能買到。

你要是痛快點，估計這個價格還能繼續往下滑。

如果是普通的剛需面積區間則更夸張了。

僅今年，我就在朋友圈見過1萬的2文旅城，甚至1萬剛冒頭的文旅城。

所以，有時候我也在感嘆，愿賭服輸還得投資客..

這也算是文旅城投資屬性的一大特色。

這件事情有點可怕

但是更可怕的是，無形之中摧毀了很多新房的價值鏈條。

如果文旅城的二手房都開始往1萬冒頭上貼近了。

那么9500的郭店，12000的孫村，還會有什么性價比呢？

尤其對于囊中羞澀的剛需而言，這完全是鏈條性的傳遞...

這也大概能解釋，為什么會有30%的外地人跑來濟南買房。

媽蛋，縣里的房子都要破萬了，有這錢我踏馬還不如去濟南..

再比如我之前提到過的洪樓四建，密度也夠低，還是現房發售，

但是關鍵問題在于，開發商在分銷的加持下，都賣的好似便秘。

個人購房者買了，那二手房價是不是要直奔1.8萬。

因為周邊同面積的二手房還賣不到1萬8。

確實樓層有差異，密度有差異.

但是能差異出6000塊的房價還是很多人接受不了的

同類的樓盤，還有豐奧嘉園和濟高瓏悅府。

一墻之隔，差價高達1個W...

所以，現在相當多的新房已經沒法單純評論價格。

因為不管怎么定價的，都不會比周邊的二手房更便宜...

連這些買二手房的人都驚訝的發現：

只要我不去售樓處被人當猴耍，那么猴就是售樓處自己..

所以，我們就看到了前面數據上的反撲。

二手房越賣越多，越賣越好，占比越來越重。

有越來越多的人參與到了二手房之間的交易中...

新房反而曲高和寡，有點獨角戲的意思了..

即使大門越來越大，園林越來越精細，戶型越來越佳。

但是在與二手房的差價之間，越來越顯得力不從心。

更何況，能否擊敗幾年前的同行，這還是兩說...

04

最終總結一波：

1.二手房成交量崛起是正常現象，但對于濟南來講，不是好現象

正如前文提到的，他不但會摧毀正常房產邏輯的價格鏈條，更大的可能性會加劇開發商對于剛需地塊的排斥。

開發出來的剛需盤還不如隔壁二手房有性價比，那還搞什么開發？

2.現在拋售二手房的人正是前兩年殺入樓市的人

與上上上個周期的購房者相比，由于濟南自18年后，買房就很難賺到錢，導致這批人的心態失衡。

從具體的形勢看，他們恐慌感極強還敢大出血，實在是非常可怕..

3.從數據看，濟南房子還沒到無人問津的地步

在濟南急跌之下（主要是對比其他省內城市），省會的名頭和低廉的價格，依然在吸引大量非濟南戶籍的人前來置業，所以還是能賣的。

孩子少啦，出生率下來啦，這些因素估計還要等兩年..

至于你家房子沒什么沒能賣掉，大概率還是價格因素

4.我們家的房子該不該賣等等...

說實在的，這個問題實在不好回答。

我要是說不該賣必有人噴我，現在輿論大環境就是這樣，甭管在哪就是賣賣賣..

即使是老破小，如果租售比能滿足一定的條件，你同樣可以選擇不出售。

兄弟，這么多年了，人人皆知老破小完犢子。

老破小的價格已經跌的異常穩定.

要么出租，要么割肉，基本就兩條路

不但你知道，買房者更明白。

所以要不要割肉，其實要看具體的房源

有些房子出租幾年，能回來不少本的.

尤其是這兩年，銀行不但忙著降房貸利率，也在忙著降存款利率

你猜怎么著，很多房子的租售比超過了銀行的利率。

這樣遠比被中介忽悠著上架，整天以維護接口占著房源要強的多...

5.痛打新房的不止是二手房，還有已經開工的保障房...

如果你們家是75平兩室，或者60平一室

而且更為開心的是社區內房齡很小，還有電梯，標配車位。

那么恭喜你，您的房子如果不出意外的話，即將迎來保障房迎頭痛擊....

我不但要勸你慎重上車，甚至要勸你賣掉。

他可能是繼老破小之后下一個出血點。

6.至于新房和二手房還會不會再跌

現在來看，不管是30首付還是15首付，在沒有信心的加持下，意義都不算太大。

這里面也包括市場吹捧的新豪宅們。

這年頭，紙上富貴不值錢，看看是不是真的能成交，這很關鍵。

不過這也算是新常態

沒準以后買房大家先想到的是蛤喇們，而不是售樓處。

最后也是奉勸一句某些開發商

睜開眼看看天吧...

圖隨便配的，開心就好~