伴隨著龍舟水的到來，一年一度的房東限定運動——劃龍舟，又開始在珠江和廣州的大小河涌進行。

我留意到，最近不僅沉水的龍舟重啟了，廣州的舊改也重新上了頭條。

既有300億最貴舊改康鷺舊村獲批、也有瀝滘擬賣地斷臂求生、升龍10億舊改貸款違約，以及南沙6舊村集體簽約等等。

其實，伴隨著地產的大救市，廣州舊改也已經有大招！今年初審批通過的《廣州市城中村改造專項規劃（2021-2035 年）》，明確了未來10年的舊改方向。

除了前期已經招標的項目外，做地模式將代替合作改造，成為舊改的主流。

01 留給房企的時間僅剩2年？

廣州舊改這兩年基本與樓市同步，上演了過山車模式。

2020年6月，黃埔官宣3年拆遷66個城中村達到高峰。這一年，恰恰也是樓市的頂峰。

之后，隨著口罩時期的到來，以及21年8月底住建部發文要求“防止大拆大建”，廣州的舊改也緊急剎車。

后面的劇本大家都比較熟悉了，各大房企紛紛暴雷，眾多舊改項目也相繼熄火。

2019年-2021年，廣州共有104個舊改項目成功引入合作企業，涉及用地面積幾乎相當于一個天河區（約96k㎡）。

尤其以2020年最猛，完成公開招商+表決的項目達41個。

至2022年，則回落到全年僅4個項目成功招標。

而到了2024年，按照年初最新公布的15年規劃（2021-2035年），除了首批做地試點的越秀瑤臺、白云棠涌等之外，一些前期未能招標成功的舊改項目，都將改為做地模式。

包括備受關注的越秀五羊新城寺右村，荔灣曾經上演富力、保利、招商三國大戰的荔灣葵蓬村，黃埔一期已經引入開發商并轉化商品房小區的茅崗村、火村等等，二期也將改為做地模式。

目前明確擬以做地模式進行改造的舊村，詳細情況見下表：

值得一提的是，其中最猛的當屬天河，天河東部的車陂村、棠下村、前進村、黃村，以及智慧城片區的岑村、凌塘村等，都將以“政府收儲/做地”的模式進行改造。

時間表定在2025年以前。

面對已經公布的計劃，一些前期已經成功招標，但由于開發商暴雷等原因，改造停滯不前的項目，村民們一邊擔憂著臨遷費是否能如期發放，會否回遷無期，一邊又憂心如果進展不順利，后期有可能會改為做地模式，“蘇州過后無艇搭”。

02 重新裝上的門窗

人類的悲喜并不相通，舊改肯定也是如此。

繼增城群星村、黃埔夏園之后，海珠中軸線上的瀝滘，最近也有村民在未完全拆除的村屋舊址上，重新安裝上門窗，回去居住。

△2023年拆遷中的瀝滘 攝影@陳陳齊齊

用村民的話說，從原來收租到租房，從房東變租客，原以為熬過拆遷重建的這段時間就好。誰知道臨遷費被拖欠，只能被迫回舊村生活。

與此同時，瀝滘村又傳出將把20號融資地塊抽離單獨進行招拍掛，用以回血作為村民臨遷費補償等。

怎么說呢？

商品住宅的保交付，還是屬于開發商和買房人之間的兩點一線，舊改則牽涉到村民—開發商—購房者之間的三角關系。

在舊改項目上，原本就有村民的房子和居住在里面的人。首先要村民答應簽約暫時騰挪后，才能在安置區給村民建新房、在融資區上蓋商品房。

然后商品房順利出售后的資金，再回哺項目，讓舊改項目能夠滾動開發起來。

而一旦作為舊改主力選手的民企暴雷、資金鏈不穩，沉淀資金超多、周期又超長的舊改項目就會首先殃及。

同樣位于海珠區，與瀝滘隔江相望的沙溪村，可以說與其是一對難兄難弟。

現在距離2019年沙溪村確定升龍為合作企業，已經過去5年。

直至2023年7月，由于村民的簽約率未達到八成，表決再延遲一年。

現在時間來到2024年6月，留給沙溪和升龍的時間又剩下兩個月了。

更讓人擔憂的是，5月22日，方圓房地產發布公告稱，“廣州升龍方圓置業“與建行簽訂的10億元貸款出現逾期，方圓地產為該筆借款提供了4億元連帶責任保證擔保。

而這筆款項，正是用于番禺沙溪村的舊改。

用一句老廣的話概括，就是“凍過水”。

有村民表示，不簽約的原因除了忌憚開發商的實力外，也對證載用地面積按1：3.25賠償不滿意（里仁洞村為1：3.5）。

300㎡證載用地，可補償975㎡。

但如果后續改為做地模式的話，同樣是300㎡，最多只能補償280㎡+20㎡貨幣補償。

差別不是一般的大。

03 舊改造富神話也將落幕？

隨著房貸利率一夜之間進入3%時代，更親民的門檻也被認為是樓市造富時代的結束。

那么，舊改“房子一拆，黃金萬兩”“房子一移，蘭博基尼”，是否也將成為過去？

4月18日，黃埔知識城“五村七片”舊改項目，將全國首張城中村改造項目房票發放到村民手中。

房票金額包含基礎補償+不超過5%的政策性獎勵。

被拆遷人可憑房票在“房源超市”中，按照正常的商品房交易購買房子。

除了全市的舊改“15年計劃”，黃埔區在5月份也出臺了一份自己的“15年計劃”，并指出實施房票安置，可降低回遷用地安置需求，節省安置臨遷費，減輕資金壓力。

同時，還可以去庫存。

說白了，現在不缺房子，舊改的路子也應該變一變了。