壹

有心人可能已經注意到：北京樓市正在發生一些積極的變化。

比如5月份二手房市場成交的企穩回升，1.3萬+套比去年同期高，因為簽約滯后，實際成交1.7萬+，接近3月份小陽春。

二手房掛牌量也在快速減少中，整體減少了8000+，從4月底的17.2萬套跌到現在的16萬套左右，這是去年9月來第一次出現。

在四個一線城市中，只有北京的成交量，是環比增長的。

這種微妙的局面，以博弈論來說，就是市場已經到達了“納什均衡點”。

所謂納什均衡點，是指博弈雙方無法通過改變自己行為，而單獨增加收益；

比如，二手房市場，很多賣家決定：再降價我就不賣了；而買家呢？如果他不買，則優質低價房源，可能會被別的買家搶走。

買賣雙方，一個降不動，一個觀望不成，雙方形成“納什均衡點”。

這樣的例子很多，比如望京的代表性樓盤東湖灣，在3月低點的時候，高區成交1600萬左右，目前成交已經1700萬；海淀的標志性樓盤橡樹灣也類似，成交價微漲。

二手房市場的“納什均衡點”為什么重要？因為它是充分博弈出來的、充分反應市場定價的點位。

當這個點位出現，意味著市場已經達成平衡，下跌的動能充分釋放，有需求的客戶已經可以進場。

而政策層面，毋庸贅言，諸多實質性利好，彰顯出決策層提振樓市的決心，也正在逆轉買房信心。

嗅覺敏銳的買家的確也在進場，尤其是“頭部項目”。

3月底，位于石景山北辛安的中海寰宇天下·天鏡開盤，斬獲20億業績。

4月份，項目順銷階段，客流不斷，天天有成交，建委網站顯示，一期80%+房源已處于預訂+簽約+網簽狀態。

這樣的成績，讓項目即將加推的新品備受期待。

而它的“領跑”、“頭部”特征，也充分證明：

當下市場，強者恒強的“馬太效應”已經形成趨勢。

貳?

“馬太效應”首先體現在城市層面。

購買力向一線、強二線集中，已經是共識。

在一線城市內部，抗跌性強的頭部板塊也初露崢嶸。

什么是“頭部板塊”？

規劃超前、城市界面統一，優質的交通和配套條件，以及最重要的，板塊內樓盤品質統一、改善居住氛圍濃厚。

這樣的頭部板塊全市范圍內屈指可數，包括早期的萬柳、望京，以及這幾年的北辛安。

北辛安的開發，從2018年推出中海寰宇天下首期開始，就確立了“京西品質標桿”的市場形象。

不僅海淀、西城、石景山這些泛西部地區的精英人群青睞這里，甚至遠至朝陽、東城的改善家庭，也慕名而來。

隨著五期收官之作天鏡熱銷，當全盤入住的時候，中海寰宇天下將成為擁有近5000位城市精英家庭的超級住區。

短短數年間，北辛安板塊的城市界面煥然一新，在中海的全力、大手筆打造下，生活配套全面升級，城市更新的完成度，可以打9分。

探訪中海寰宇天下·天鏡周邊，你能清晰感知那種“價值感”。

向西300米，是“四軌交會”的金安橋站，匯集6號線、1號線、11號線和S1號線；

結合長安街、蓮石西路、西五環等，構成四通八達的便捷路網。

金安橋站還坐擁中海打造的站城一體TOD——中海財富中心寫字樓和金安環宇薈購物廣場。

這個5A寫字樓吸引到眾多金融、科技、互聯網企業進駐，金安環宇薈收攬數十家網紅餐飲名店，是中海寰宇天下業主們家門口的食堂。

商業繁華不止于此，項目下樓就是石景山人最愛的喜隆多購物中心，不遠處是京西大悅城和山姆會員店。

教育方面，往南步行即達全國知名重點院校十一學校石景山實驗中學。

中海寰宇天下項目自身還配建了三所幼兒園，周邊還有多所優質小學，古城小學、古城二小、教科研附屬石景山實驗小學等區重點小學。

自然生態方面，天鏡被諸多公園環繞，南側步行可達“長安街綠肺”北辛安城市記憶公園；西側是中海寰宇天下項目的“后花園”首鋼遺址公園。

往北，八大處、駝嶺古道、法海寺等等72處歷史文化古跡，昭示著歷史文脈的源遠流長；

往南，冬奧公園、蓮石湖公園、永定河森林公園等多處濕地主題公園，彰顯著當代北京的大城風華。

放眼北京，這種價值迅速崛起的、改善氛圍到位的頭部板塊，也有著獨一份的稀缺。

也正是因為這樣的頭部特征，讓區域內的二手業主 “扛價能力”很強，不愿意輕易讓價。

價格的堅挺，避免了新房、次新房相互踩踏，印證了板塊質地的優越，也讓天鏡7萬+的單價顯出極佳的性價比。

這個價格，疊加即將絕版的地段，出彩的產品，良好口碑的交付，熱銷也就水到渠成了。

叁??

說到產品，它同樣也體現出極強的“馬太效應”。

一個數字是：在天鏡首期成交中，老帶新和老業主再購的比例高達34%。

這個數字背后，是中海構筑的產品“護城河”在起作用。

怎么構筑？

通過多年深耕，中海對石景山注入了深厚的感情，也獲得了深入的認知和理解。

尤其是對區域客戶的熟悉程度、客戶偏好的掌握程度，是別的房企很難企及的。

中海寰宇天下的每一期新作，都會結合前期業主的反饋，實現量身定制的產品力提升，不斷守正、出奇，從而與區域其他項目拉開不小的差距。

買期房，能先看到交付品質的現房，這樣的自信，放眼全北京，也屬罕見。

前后開發7年時間，寰宇天下前面4期均已交付，交付品質不僅業主反饋超預期，還給很多買房人種了草。

實地探盤，很明顯的看到，幾期地塊相鄰，從售樓處到樣板間的路上，就能一覽寰宇天下前面交付的房子品質。

如果前期交付不好，這段路走下來，估計客戶也全都流失了。

而現在的情況是：現房品質讓人對收官之作倍感期待，大量老業主復購又加深了這樣的信心。

天鏡，作為中海寰宇天下的收官之作，在積累了所有的用戶洞察基礎上，中海顯然想畫上一個完美的句號。

效果圖

從目前已經披露的產品信息上，完全可以拉滿我們的期待值。

首先是顏值。

天鏡可以說是5期中顏值最高的一期。

效果圖

以流金歲月為主題，金色搭配灰色鋁板勾勒出立面線條，對稱式構圖，很像一對展開的光翼。

再看中海最拿手的戶型創新。

寰宇天下的前幾期，憑借面積延展、收納設計精良等等，被客戶充分認可。

五期天鏡的戶型，更是在大面寬、南北通透的特質下，再度優化、細化，以“毫厘”級雕琢的方式，帶來更多亮點。

“守正”：室內面寬與進深接近1:1的黃金比例，超大面寬、寬幅落地窗的開敞通透，每一間臥室空間方正，面積充裕、收納充足，做足生活的舒適度。

“出奇”：天鏡為每個戶型都設計了北陽臺，在拓展實用面積、滿足晾曬儲物功能的同時，還將中央空調外機安放在陽臺遠端，隔絕噪音的滋擾。

具體來看戶型細節。

約119平三居，經典三面朝南+南北通透+全明的爆款格局。

整體面寬超10米，中央餐客廚一體，采光、通風、視野沒得挑，無論是互動性還是舒適度，都近乎滿分。

主臥是套房設計，配置步入式衣帽間和獨立衛浴，帶來越級的居住體驗。

北向臥室，也做到了約3米的寬度，是真正意義上的大三居。

與市場上同面積段戶型相比，它優勢很突出，比如多了獨立家政間、擁有兩個衣帽間，南側雙臥均為飄窗設計等。

尤其是獨立的家政間，可以并排放下一個洗衣機和一個烘干機，整體臺面更長更寬。

細節處處用心，比如家政間和馬桶區域之間，用推拉門，可以釋放更多空間，同時銜接北側的開敞陽臺，形成了洗+曬一體化的家政動線。

作為爆款戶型，一向銷售迅速，這也是最后一次補貨，可以說手慢無。

再看約152平四居。

從“守正”角度說，它把這兩年大平層中很火的LDK+X空間格局做到極致，比如約4.6米的客廳面寬搭配落地觀景大窗，等寬的餐客廳帶來很強的通透感，主臥套間，北側書房拓展多種功能等。

“出奇”的升級點是，把傳統的鉆石型主臥衛生間，升級為雙長條形衛生間，活動區域更大，各項功能的使用也更舒適，還可以滿足多人同時使用。

此外，約11平米的廚房聯通開敞陽臺，不僅大大拓展了儲藏空間，也讓室內外的互動成為可能。

約196平頂配四室兩廳三衛，是終極改善產品。

南向四面寬可達約16米，大寬廳面寬約5.8米，全景落地窗，視野開闊無遮擋，大面寬+短進深，完全符合豪宅格局；

餐客廚幾乎等寬，整體空間通透、舒展，通風視野都很棒，也很有利于全家人的親密互動。

效果圖

在“守正”基礎上，“出奇”點在于堪比奢華酒店行政套房的主臥，擁有獨立三分離衛浴、觀景浴缸、衣帽間和獨立的南北通透，入口還預留了一組收納空間，一些私人藏品或首飾都可以有序擺放。

而南北雙次臥與客衛之間的動線，又形成了四個套房的功能。

在室內精裝上，天鏡將顏值與功能再次升級，色調高貴雅致，材質和諧相融，巖板、皮革、木作，處處透著隱奢大宅的質感。

精裝標準和風格，完全可以對標市面上10萬+的項目。

值得一提的是，國內高端廚房品牌方太，與中海深度合作，根據空間設計定制化廚房，還加入方太制冷煙機燈，充分體現出貼心和關愛。

在胡Sir看來，在當下這個微妙的市場均衡點上，頭部板塊、頭部項目，一定會率先打破僵局、引領市場走勢。

3月份的小陽春，天鏡的開盤是個標志性的事件；

6月份的再次走熱，天鏡的二次加推，勢必又會給市場打一針強心劑。

對此，整個市場都翹首以盼。

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