6月11日，備受關注的上海靜安區高端項目昌平云岸一房一價表終于出爐，9萬+到19萬+的極致價差，讓人大呼小戶型“真香”的同時，不得不吐槽大戶型定價的“劫富濟貧”。

有人說，一條南京路，半部近代史。靜安南京西路1公里外的昌平云岸，倒是貨真價實的老靜安，那么它的產品力到底如何呢？

Part.1

本土開發商，豪宅操盤0經驗

昌平云岸的開發商為上海本土國企新靜安集團。

新靜安集團成立于2015年，是靜安當年國企改革時，由靜安地產、靜安土地開發控股、靜安城建三家城投公司合并而成的，所以其實昌平云岸跟鴻印里的開發商——靜安投資集團，并沒有什么關聯，唯一的關系可能就是他們都是靜安的區屬國企。

昌平云岸還有兩個名字，靜安73街坊，前身又叫淮安里，昌平云岸是73街坊的北地塊（南地塊也是新靜安集團的，會做成別墅產品）。

據靜安區人民政府官網，73街坊在10年前原計劃是由龍盛集團負責跟51-55街坊一起拆遷，后來龍盛只參與了51-55街坊的開發，即華興新城，也是現在的龍盛灣上。

關于73街坊如何成為新靜安集團的資產，網絡上并無出讓公示。項目2022年1月開工，到現在快1年半才入市，算是國企正常開發節奏。

項目5月31號樣板間開放，6月1號就突然官宣過會，6月12日取證，6月13日啟動認購，現場置業顧問表示“太忙了”。這么短的蓄客時間，明顯不是國企風格了，為什么新靜安集團突然轉變了呢？

大概1個月前，新靜安集團發布公告，2024年一季度盈利261.19萬元，同比下滑84%，同時新靜安2023年累計新增借款35.57億元，占上年末凈資產的51.28%，遠高于行業的20%水平。

盈利減少，負債增多，新靜安集團壓力可見一斑，而貨值超過103億元的昌平云岸成了開發商“回血”的救命稻草。

可惜的是，新靜安集團成立30年來主要負責靜安區的城市建設和城市更新，但它并沒有什么高端項目開發和操盤經驗，做出來的產品也勸退了許多想要自住的買家。

Part.2

產品設計過時、戶型功能性缺失成硬傷

昌平云岸位于老靜安江寧路板塊，緊鄰蘇州河，直線距離約200米。雖然被嘲老靜安“邊角料”，但項目確實距離南京西路核心商圈實打實2公里以內。

交通方面，從昌平云岸出發，步行大約700米，就可以到達1/12/13號線的漢中路站，而從那里只需再坐兩站就可以到達人民廣場商業區。

商業方面，項目1.5公里范圍內，匯集了上海最具代表性的高端購物中心，包括中信泰富、恒隆廣場、嘉里中心、芮歐百貨、太古匯等。距離項目較近的，是MOHOmall廣場大型商辦區，日常生活算是足夠。

73街坊共分為南北兩塊，中間被南草坪花園老公房隔開，本次入市的是北地塊，占地約1.7萬平方米，共4棟8層至17層的小高層及1棟32層的高層住宅，容積率4.52，本次481套房源一次性全部推售，均價14.5萬/平方米。

或許是受限于地塊一字型排開的先天不足，昌平云岸規劃了36種紛繁復雜的戶型，但96平只做了1房、120平只做了2房，而市面上主流產品大多是99平3房、120平4房，因此昌平云岸的小戶型功能性大打折扣。

如果想在昌平云岸買一個3房，只能146平起步，而昌平云岸1房、2房戶型的均價在11萬-12.5萬/平方米之間，大戶型均價為14.6-19萬/平方米，對比之下大戶型極度缺乏性價比。

同樣由于地塊狹窄，小區基本沒有集中綠化區域，目前也沒有健身器材之類的規劃，1、2號樓棟還不能直通地下車庫，未來業主需要走一段地下通道才能到達車庫位置，另外車位配比只有1：1.3，有48%為機械車位，前期所有車位只租不賣，租金2000/月（含管理費），這些操作在市區豪宅盤中都非常罕見。

不過項目物業費12塊/平，確實達到了豪宅標準，物業是上海地產和中華企業旗下的古北物業。從項目公示的裝標信息來看，品牌不差，例如大戶型廚電是全套美諾，小戶型是帝澤，但設計風格被許多意向客戶吐槽為“土”。

在昌平云岸的樣板間看到，183平、104平兩個戶型進門處都是一排灰色櫥柜，廚房臺面也是灰色，廚房無凈水設備、上部櫥柜無下拉欄設計，且183平戶型廚房比較小。

幾個樣板間都無飄窗設計，衛生間窗戶過小，馬桶正對淋浴房、或者正對墻顯得空間逼仄。小區外墻是鋁板+玻璃材質，未來外立面顏值應該可以保證，不過需要注意的是，北向昌化路為六車道，窗戶裝標是2玻1腔，如果做臥室前提需要改一下窗戶。

Part.3

昌平云岸有沒有“平替”？

數據上說話，昌平云岸14.5萬/平的單價，到底有沒有性價比？

首先我們看看，過去三年，靜安區8個項目開盤，但大都集中在新靜安西藏北路板塊，而老靜安只有鴻印里一個，均價14.2萬/平，對比之下，昌平云岸微漲3000元/平，比較良心；

對比二手房，江寧路板塊老破小也是13-15萬/平的單價，昌平云岸是新房有優勢，但它戶型大，上車門檻更難；

那么大致的同等總價段，靜安區還有什么好選擇？

老靜安江寧路和曹家渡，新靜安集團江寧社區項目、上海靜工&上海電氣800秀項目、信達·信安里都有高層房源，離昌平云岸也都很近，預計同類型產品價格相差不大，其中信達·信安里節點最近，預計下半年入市；

西藏北路是靜安區供應大戶，16個項目處于在售和待售狀態，龍盛·灣上、萬科翡翠雅賓利四期都是13.3萬/平，產品都非常在線；

放大到全市范圍來看，類似價位的還有徐匯中海領邸、世紀臻邸、嘉里金陵東路項目、徐匯濱江中能建項目等等。

總之，如果你著急上車，昌平云岸小戶型還是有性價比的；如果你有耐心，可以再挑挑看， 或許你會等到真正的“白月光”。