作者：賀沛

三 土地開發(fā)權(quán)轉(zhuǎn)移下的中國園區(qū)經(jīng)濟

土地開發(fā)權(quán)轉(zhuǎn)移制度的變遷是一個土地資源配置市場化程度不斷加強的過程, 在這一過程中, 資源配置效率不斷改善, 成為宏觀經(jīng)濟持續(xù)增長的關(guān)鍵因素之一。現(xiàn)行的土地開發(fā)權(quán)轉(zhuǎn)移制度下管理的重心集中于供地環(huán)節(jié)的源頭管理, 對供地后的使用環(huán)節(jié)缺乏有效的管理手段, 結(jié)果往往導致土地的閑置等低效用地現(xiàn)象, 并造成用地緊張和使用低效并存的矛盾。整個中國工業(yè)化模式的改革，首先需要改變原有的園區(qū)土地供應(yīng)的方式，以更靈活的、多樣化的供地方式，來應(yīng)對產(chǎn)業(yè)升級和工業(yè)化的轉(zhuǎn)型發(fā)展。其次，已有的低效的園區(qū)用地的消化問題也需要通過市場化配置的改革來匹配產(chǎn)業(yè)升級的用地需求。

在中國，土地開發(fā)權(quán)轉(zhuǎn)移的表現(xiàn)是土地開發(fā)權(quán)轉(zhuǎn)移制度的變遷過程，而這一變遷是一個土地資源配置市場化程度不斷加強的過程, 在這一過程中, 資源配置效率不斷改善, 成為宏觀經(jīng)濟持續(xù)增長的關(guān)鍵因素之一。土地資本化是過去40多年中國經(jīng)濟發(fā)展過程中資本形成最重要的內(nèi)容和經(jīng)濟高速發(fā)展最重要的秘密，也就是土地和高增長之間的關(guān)系，土地和工業(yè)化的關(guān)系，土地和城市化的關(guān)系，土地和資本形成的關(guān)系。

中國數(shù)量眾多、種類多樣的園區(qū)經(jīng)濟從國家到地方的經(jīng)濟發(fā)展、從吸引外資到對外投資中都起著重要的作用。當下，在沿海發(fā)達省份，原有的以出口加工為主的園區(qū)經(jīng)濟正在從依賴外資走向內(nèi)外資并重或以內(nèi)資為主，從依靠承接跨國公司外包業(yè)務(wù)走向自主創(chuàng)新，從單純加工制造走向發(fā)展生產(chǎn)性服務(wù)，從污染嚴重走到清潔生產(chǎn)和綠色發(fā)展。在成為經(jīng)濟增長極和創(chuàng)新集聚高地之前，產(chǎn)業(yè)園區(qū)最初的任務(wù)是作為改革開放的橋頭堡發(fā)展外向型經(jīng)濟，是中國的進出口貿(mào)易區(qū)，及至今日依然是對外開放的最前沿。

隨著產(chǎn)業(yè)園區(qū)的不斷發(fā)展，更伴隨著其不斷成長集聚能力和資源配置能力，國家在政策面一直賦予其更加主動和靈活的體制機制和改革試點。出口加工區(qū)、綜合保稅區(qū)、自由貿(mào)易區(qū)等等，中國一直在主動探索更加全球化和市場化的貿(mào)易機制和開放體系。各種當代新技術(shù)、新業(yè)態(tài)層出不窮，加速器和孵化器等創(chuàng)客空間涌現(xiàn)出來，促進了國內(nèi)市場的發(fā)育和創(chuàng)新、創(chuàng)業(yè)的發(fā)展，甚至吸引了國外創(chuàng)新和創(chuàng)業(yè)者進入園區(qū)。中國改革開放初期的類似上述傳統(tǒng)園區(qū)經(jīng)濟類型的大量園區(qū)已經(jīng)向科技園、生態(tài)工業(yè)園和創(chuàng)新區(qū)過渡；原有的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)也正在迅速培育著創(chuàng)新集群，注重產(chǎn)學研合作和企業(yè)網(wǎng)絡(luò)構(gòu)建的制度創(chuàng)新。

中國是新興市場國家，其市場體系、技術(shù)、法律等很多方面，與發(fā)達國家相比還存在很多差距。中國特區(qū)和現(xiàn)代園區(qū)經(jīng)濟的建立，不僅僅是一種經(jīng)濟導向的實踐，更是制度創(chuàng)新導向的一種實踐。從目前來看，中國現(xiàn)代園區(qū)經(jīng)濟的建立和發(fā)展，還不能完全脫離政府的多方面參與，中國現(xiàn)代園區(qū)經(jīng)濟的建立只能是政府和市場結(jié)合的產(chǎn)物。也正因為如此，中國現(xiàn)代園區(qū)經(jīng)濟的發(fā)展很多時候肩負著一些社會職能。

園區(qū)經(jīng)濟的運營，一般要經(jīng)歷從產(chǎn)出導向到產(chǎn)業(yè)導向再到產(chǎn)品導向（科技創(chuàng)新）的升級過程，有了特定的主導產(chǎn)業(yè)，才能圍繞特定產(chǎn)業(yè)組織產(chǎn)業(yè)鏈、搭建技術(shù)平臺，精準高效地組織優(yōu)質(zhì)的園區(qū)運營資源。在產(chǎn)業(yè)發(fā)展上，對做什么不做什么要有堅定性，采用正面清單和負面清單指引管理產(chǎn)業(yè)發(fā)展，聚焦幾個產(chǎn)業(yè)方向主動作為，堅定地執(zhí)行。

土地開發(fā)權(quán)轉(zhuǎn)移過程中相關(guān)收益的分配機制及其變化是決定土地開發(fā)權(quán)轉(zhuǎn)移制度變遷的核心機制, 土地開發(fā)權(quán)轉(zhuǎn)移制度發(fā)展演進的脈絡(luò)是由不同主體間收益的分配關(guān)系所刻畫的。市場的作用在于顯化了其中的土地收益和相關(guān)主體之間的利益關(guān)系。

在設(shè)計園區(qū)的商業(yè)模式時，要系統(tǒng)思考園區(qū)開發(fā)的資本運作邏輯、財務(wù)結(jié)構(gòu)模型、主要盈利渠道和商業(yè)角色定位。在財務(wù)結(jié)構(gòu)設(shè)計上，盈利渠道的延伸取決于企業(yè)的自身實力和資源，合理配比地產(chǎn)、服務(wù)、投資等業(yè)務(wù)組合；而盈利渠道的彈性主要取決于政府收益的貼現(xiàn)。而基于開發(fā)要求的商業(yè)角色重塑，主要是從土地一級開發(fā)到一二三級聯(lián)動綜合開發(fā)，從物業(yè)開發(fā)到產(chǎn)業(yè)物業(yè)一體化開發(fā)，從開發(fā)商到投資商、運營商，不僅做產(chǎn)業(yè)落地的招引者，更要做產(chǎn)業(yè)發(fā)展的推動者。

土地思維、地產(chǎn)思維將園區(qū)開發(fā)運營固化，如果仍以土地經(jīng)營、物業(yè)租售的模式進行園區(qū)開發(fā)，那么產(chǎn)業(yè)藍海必將變成一潭死水。結(jié)合產(chǎn)業(yè)價值鏈的變革、創(chuàng)新生態(tài)的發(fā)展趨勢，未來的園區(qū)經(jīng)濟運營需要具備產(chǎn)業(yè)思維、金融思維、互聯(lián)網(wǎng)思維和大數(shù)據(jù)思維。

產(chǎn)業(yè)思維就是將產(chǎn)業(yè)發(fā)展放在首要位置，理解產(chǎn)業(yè)組織規(guī)劃，尋求產(chǎn)業(yè)服務(wù)痛點，鏈接產(chǎn)業(yè)要素資源。金融思維包括融資-聚資-投資三個層面，借助多樣化的金融產(chǎn)品和工具組合，實現(xiàn)園區(qū)開發(fā)－產(chǎn)業(yè)培育－資本運營的自循環(huán)，用金融的力量打造園區(qū)開發(fā)運營的閉環(huán)。

互聯(lián)網(wǎng)思維應(yīng)貫穿于園區(qū)的定位、招商、運營等各個階段，主要體現(xiàn)在產(chǎn)業(yè)的聚焦和專注、極致產(chǎn)品的設(shè)計、產(chǎn)業(yè)的長尾效應(yīng)、快速響應(yīng)市場需求等方面。大數(shù)據(jù)思維運用大數(shù)據(jù)、人工智能等技術(shù)搭建園區(qū)產(chǎn)業(yè)互聯(lián)網(wǎng)平臺，全面掌握產(chǎn)業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀和需求，產(chǎn)業(yè)鏈數(shù)據(jù)和前沿趨勢，在不確定性中尋找發(fā)展的確定性。

伴隨歷次的國際產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移及全球產(chǎn)業(yè)分工網(wǎng)絡(luò)的建構(gòu)，園區(qū)經(jīng)濟受到多國決策者的青睞。在應(yīng)用這個政策工具的過程中，園區(qū)功能不斷地發(fā)生著變化。在影響不同國家和地區(qū)經(jīng)濟社會發(fā)展的過程中，發(fā)達國家（地區(qū)）和發(fā)展中國家（地區(qū)）之間具有時間上的梯度性，如從最早的享有國家（地區(qū)）乃至跨國特殊政策待遇的特別經(jīng)濟區(qū)（如保稅區(qū)、出口加工區(qū)、自由貿(mào)易區(qū)等），到強調(diào)綠色可持續(xù)發(fā)展的生態(tài)工業(yè)園區(qū)、以創(chuàng)新活動為主要承載內(nèi)容的科技園區(qū)，乃至時下在全球范圍內(nèi)流行、強調(diào)企業(yè)家精神和開放共享的創(chuàng)新區(qū)。

基于不同國家和地區(qū)所處的發(fā)展背景、所能供給條件的實踐基礎(chǔ)，不同類型園區(qū)經(jīng)濟的概念之成型，得益于在各國不同發(fā)展階段興起的區(qū)域及產(chǎn)業(yè)發(fā)展理論，如增長極理論之于出口加工區(qū)、可持續(xù)發(fā)展理論之于生態(tài)園區(qū)經(jīng)濟、創(chuàng)新集群理論之于科技園區(qū)、創(chuàng)業(yè)生態(tài)系統(tǒng)之于創(chuàng)新區(qū)等，以及比較優(yōu)勢理論、新國際分工理論、產(chǎn)品生命周期理論、產(chǎn)業(yè)集群理論、競爭優(yōu)勢理論等。

在產(chǎn)業(yè)發(fā)展跨界融合、區(qū)域發(fā)展協(xié)調(diào)協(xié)同、全球發(fā)展互聯(lián)互通的新產(chǎn)業(yè)發(fā)展格局背景下，任何一個企業(yè)、一個產(chǎn)業(yè)、一個區(qū)域都與全球化的市場供應(yīng)融為一體，任何一個園區(qū)經(jīng)濟都不能再采取區(qū)域化、封閉化、孤立化的發(fā)展模式。各地園區(qū)經(jīng)濟發(fā)展不論在園區(qū)定位、產(chǎn)業(yè)選擇、主導產(chǎn)業(yè)培育等方面，首先要研究分析國家發(fā)展戰(zhàn)略，做好自身園區(qū)在整體國家發(fā)展戰(zhàn)略的精準定位；同時還要做好所在區(qū)域內(nèi)的園區(qū)功能定位，或區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略的支撐作用；更重要的是要立足自身園區(qū)產(chǎn)業(yè)與產(chǎn)能發(fā)展，做好對整體市場發(fā)展需求量與需求變化的研究分析與預判，做好市場需求戰(zhàn)略的超前規(guī)劃。

以出口加工為主的園區(qū)加強了與國內(nèi)經(jīng)濟的聯(lián)系，并在國內(nèi)獲得了更多的投入，增強了供應(yīng)商的能力建設(shè)和技能積累。當園區(qū)及其周圍產(chǎn)生網(wǎng)絡(luò)化的企業(yè)集群時，園區(qū)的發(fā)展則更為先進。通過勞動力培訓，發(fā)展生產(chǎn)者服務(wù)業(yè)，提高生產(chǎn)力，促進創(chuàng)新，一般的傳統(tǒng)園區(qū)經(jīng)濟可以逐步向技術(shù)先進的園區(qū)過度，并促進全國的經(jīng)濟和社會發(fā)展。中國的深圳等城市內(nèi)的園區(qū)已經(jīng)展示了這樣一個升級過程。

就現(xiàn)階段園區(qū)經(jīng)濟關(guān)聯(lián)理論及園區(qū)經(jīng)濟實踐的發(fā)展進程而言，二者亦都未曾止步，且有著各自的發(fā)展趨勢和前景。前者表現(xiàn)為不同理論相互之間的邏輯關(guān)系尚未建立，因此需要在跟進指導或啟示不同類型園區(qū)經(jīng)濟發(fā)展實踐的同時，逐步建立系統(tǒng)化的理論研究體系。后者則因其內(nèi)涵的時空變遷而表現(xiàn)出兩大走向，其一是傳統(tǒng)園區(qū)經(jīng)濟被賦予新的內(nèi)涵，使得傳統(tǒng)與現(xiàn)代園區(qū)經(jīng)濟及其細分類型之間的界線在具體實踐中趨于模糊；其二是新理念、新技術(shù)、新媒介、新要素以及運行機制和管理體制的創(chuàng)新都在改變著以往的園區(qū)經(jīng)濟內(nèi)涵，孕育著新的園區(qū)經(jīng)濟類型。

對于以土地開發(fā)為核心的園區(qū)經(jīng)濟下一步經(jīng)濟走勢，有如下一些特征：第一，經(jīng)濟減速中防衰退。改革開放40多年以來，中國經(jīng)濟確實是一場奇跡，這場奇跡最重要的表現(xiàn)就是經(jīng)濟績效為正的年份占大多數(shù)。從歷史規(guī)律看，國家和國家之間的比較不在于某一個時期增長率有多高，而在于為負的年份少。第二，正確認識城鄉(xiāng)中國結(jié)構(gòu)形態(tài)。中國未來的結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)變過程中產(chǎn)生的分歧比較大，一種思路是繼續(xù)提高中國的城市化水平，另一種思路是鄉(xiāng)村建設(shè)。中國的城鄉(xiāng)發(fā)展是疫情之后要思考的一個重要的戰(zhàn)略性問題。

關(guān)注 | 園區(qū)薈（ID：biaozhunpark）

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