在杭州全面取消限購后，出現了一個許久未見的場面：大巴車拉客來買房。

事情是這樣的，前幾天，杭州蕭山寧圍板塊的偉星望奧項目售樓處門前停了兩輛大巴車，乘客下車后開始排隊參觀。

車身上寫著“臺州市旅游公司”，但他們不是來旅游的，是來買房的，而目的地望奧項目的開發商偉星，就是臺州的企業。

老鄉來買房，偉星的領導不僅親自接待，還準備了“厚禮”：品牌家電好禮、到訪精美禮品及2萬/套的老友高額推薦獎勵。

除此之外，這個項目開盤還有一堆眼花繚亂的優惠：買房送家政柜，買車位送地下儲蓄柜，車房同購返現10萬，精裝加配玄關柜、餐客廳儲物空間、華為智能系統等，最高優惠24-28萬元。

最重要的是，首開的價格有點驚喜，在限價基礎上自降2500元/㎡，約31500元/㎡。

可謂“一頓操作猛如虎”，那項目最終銷售如何呢？被市場稱作“地產黑馬”的偉星房產現在發展如何？

01

杭州項目遇冷

先來看偉星望奧項目開盤的成績單。

項目首開推出248套房源，三個戶型110、139、170㎡；但令人詫異的是，截止登記日，報名人數為0，項目遭遇“零認購”。

該項目對外口徑是，為了方便客戶提前選房，項目主動流搖，實際上已經賣出180套左右。

按照這個說法，該項目去化率已超過70%。

然而，從杭州透明售房網數據來看，截至6月24日，偉星望奧項目銷控表內，僅有15套房源顯示“已簽約”，其余233套房源均為“可售”狀態。

自1993年在杭州建造“偉星大廈”后，偉星2021年底在杭州再次拿地，不到3年時間，已落五子。

偉星在杭州先后打造了星瓚頌錦府、詠濱名邸，都帶著濃厚的“產品主義”標簽，備受市場認可，樹立了良好的口碑。

同樣，望奧項目雖然在寧圍，區位不如前幾個項目，但產品力并不差。

該項目打造了該板塊獨有的三面鋁板外立面和3米寬的風雨連廊設計，雖然只有5幢樓，但中央景觀的無邊泳池、景觀綠植等在板塊內算是比較亮眼的，而且部分已經實景展示在示范區內并長期保留。

但現實很骨感，開盤還是遇冷了。

要知道，寧圍板塊曾經也是熱點區域的存在，當年的多個紅盤中簽率都在10%左右，但現在，板塊內已有樓盤破發。

寧圍板塊北側的景瑞晴海，之前中簽率31%，去年3月交付后直接破發，交房后不到一個月，98㎡的二手房源成交價2.9萬/㎡，比新房買入價虧了40多萬。目前，整個小區有43套房源掛牌銷售，拋售率超10%。

偉星望奧項目旁邊的次新房順發美頌城，目前掛牌房源65套，掛牌價3.1萬/㎡左右。

地產君了解到，寧圍板塊未來總部社區規劃落地較慢，現有配套與2021年利好集中釋放時的差別不大，因此，二手房破發，不再有“一二手倒掛”，板塊市場熱度下降。

除了望奧項目，偉星在杭州的濱映時代府也遇到了去化難題。

根據杭州透明售房網數據顯示，從去年11月領出第一張預售證起，截至6月24日，該項目仍有303套待售的房源。

濱映時代府位于蕭山區鄉鎮，屬于杭州外圍板塊，距離地鐵2.9公里。

前期靠產品力及1.8萬/㎡的價格優勢，吸引了一波本地剛需客自住客；但是，項目面臨著客源窄，客戶量跟不上的實際情況，因此，續銷階段去化緩慢。

很明顯，杭州這兩個項目遇冷，和拿地預判出現偏差有一定的關系。

一直以來，偉星拿地整體圍繞熱點城市的核心地段地塊，但在擴張過程中，還是拿到了一些“有難度”的地塊。

02

“抄底抄在半山腰”

在房地產黃金年代，偉星房產并沒有盲目在全國進行大規模的布局，就在發家的浙江臨海以及安徽蕪湖等三線城市進行深耕。

從2018年起，偉星才謹慎向省會城市合肥拓展，到了2020年，才徹底決定“走出去”，向南京、武漢、杭州等強二線城市擴張。

這一年，三道紅線出臺，多個民營房企爆雷，偉星卻逆勢拿地，以“地產黑馬”之勢嶄露頭角走上臺前。

2021年，偉星在杭州、武漢等二線城市共拿下19宗地塊，拿地總金額達到225億元。

2022年，也是自公司成立以來拿地最多的一年，拿下20宗地塊，總金額達243億元。

即使在壓力頗大的2023年，偉星依然保持拿地熱情，以156億元的拿地金額，位列房企拿地金額排行榜第20名。拿地金額甚至超過象嶼地產、保利置業等企業，當年新增貨值317億元。

華東很多典型的城市中，每次土拍幾乎都能看到偉星的身影。

哪怕是今年，偉星也在持續拿地，今年2月在合肥花5億元拿了1宗地。

逆勢拿地確實讓偉星在短期內嘗到了甜頭，2022-2023年的銷售額也是節節攀升。

2022年，偉星全口徑銷售額達到340.2億元，位列行業第53名。

趁著這股發展勢頭，也是這一年，偉星提出銷售目標，計劃通過3至5年的時間，實現500-900億元銷售規模。

2023年，偉星全口徑銷售額357.8億元，排名升至第42位，權益銷售金額排在了第31位。

但是，面對持續低迷的市場環境，逆勢拿地策略的效果也逐漸顯現出問題。

偉星現在也很煩惱，本以為是抄底，結果抄在了半山腰。

主要體現在房價上，2022年以來華東的幾個城市房價平均回調了約20%，2023年以來也回調了差不多10%。

從目前形勢來看，整個行業還處在筑底的過程中。

從房價來反推拿地價格，現在來看，前兩年拿的地已經顯得有點貴了，甚至部分外圍板塊快算不過賬了。

與此同時，市場下行，很多之前的熱點板塊目前市場也趨冷，比如上面提到的杭州寧圍，項目去化困難。

其實，偉星在其他城市也面臨著一定的銷售壓力。

比如，在合肥之前銷售狀況較好的偉星?翡翠印項目，在市場急轉直下后，也面臨著去化速度減慢的困境。

據悉，偉星在合肥大多數項目都啟動了分銷，銷售壓力可見一斑。

另外，在寧波的偉星·星潤名著也存在去化困難，開盤推出526套，13個月去化了235套，去化不足一半。

面對銷售壓力，從去年下半年開始，偉星房產調整了銷售策略，開始適應市場降價銷售。

打折比較猛的項目，有合肥偉星濱江道、武漢偉星星悅廣場、南京時代悅峰、臺州偉星云廬項項目等。

但大幅降價引來了業主的投訴，對企業品牌口碑也形成了一定的挑戰。

降價促銷、啟動分銷等常規營銷手段雖然一定程度上緩解了銷售壓力，但偉星整體業績依然低迷。

今年前5月，偉星全口徑銷售額107.2億元，較去年同期的168.8億元下跌36%，與500-900億的目標銷售額還有較大的距離。

接下來，偉星與大多數房企一樣，面臨的問題是，如何順利地消化去庫存。

結語

逆勢拿地雖然在短期內可以實現規模的擴張，但長遠來看，市場的調整可能會帶來更多的挑戰。

偉星房產當前的困局既是市場調整的一個縮影，也反映了其長期戰略的一些挑戰。

在行業深度調整期，找到新的突破點，或許是偉星房產實現地產夢的關鍵。

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