ChatGPT 總結：「這篇文章主要討論馬來西亞的第二家園簽證政策變動及其對房地產市場的影響。作者提到政策從只需存款到現在必須買房的轉變，以及對申請人數和房地產交易量的影響進行了詳細分析和比較。文章還涉及到政策變動可能帶來的市場影響，包括對開發商和中小企業的影響，以及對客戶服務和市場營銷策略的挑戰。文章結尾提到了對未來政策走向的思考和建議。」

正文開始

當一切塵埃落定，買房和定期存款成為辦理第二家園簽證的必要條件。

背景和政策變動介紹：

2024年6月14日 部長臉書公布了3個類別（鉑金，黃金，白銀）申請條件/資格

2024年6月15日 旅游部官網公布了馬來語的申請條件/資格，增加了一個特區版申請條件/資格；以及新申請代辦注冊指南。

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主要變動在于過去申請第二家園并不強制買房，如今加入了要購買馬來西亞住宅房產的 新條件。

這一周過去了，各造也對新版買房第二家園給出了看法，有贊有彈。

對比分析歷年數據：

其中18號有媒體報道了財經版，灰常有趣的分析

標題為“第二家園正面效應，產業領域邁向新周期”

內容里的一組數據分析，很耐人尋味。

“分析員說，2018年（大馬第二家園計劃在2019年11月暫停前）一共5,610人獲得MM2H的批準，同年，大馬住宅產業市場的交易達19萬7385宗，也就是說，獲得批準的MM2H人數等于住宅產業交易的2.8%，也等于潛在的MM2H產業市場。”

首先，2019年并沒有暫停第二家園，第二家園是2020年7月才正式關停第二家園中心，轉交移民局管理。

參考：

當年只是審批非常緩慢，大家可以參考

分析員會拿這個年份出來說事，大概率這是最多簽發的年代，要知道當年申請條件的定存才需要15萬/30萬馬幣。

其實，要對比，應該用2023年數據對比。

公開數據，我們得知，截至2023年9月，100萬存款的EMM2H共有1905份申請獲批。

這里我們扣除2022年375份申請，1,905-375= 1,530

單純拿9個月數據換算成12個月，1,530/9*12= 2,040

大家要記住，這是2023年為止，申請二家只需要存入定期存款，沒有強制買房情況下的辦理預計人數。

2018年就算有5,610人獲批，也不意味，全部申請人都有意愿買房。

拿這些申請人數，當作購房潛力，有點勉強了。

要是我們換成2023年申請人數，2023年住宅交易量有250,586套,

2,040/250,586 *100%= 0.81%

按分析人員邏輯，2023年的申請人數，還不到市場交易量的1%呢？！

記住，同樣，當年不強制買房。

如今，嚴格要求購房條件下，有意愿申請的外國人完全有可能直接砍掉一半，一年還有1,000份申請嗎？

抑或如第一年推出100萬存款的EMM2H時，2022年只有區區375份申請獲批，這些交易量真的對馬來西亞滯銷房產有幫助嗎？！

對開發商和中小企業的影響：

第二家園想要靠賣房來給馬來西亞謀福利，可能無人受益！

因為如今的做法將會剔除傳統中小第二家園代辦公司/企業，讓開發商獨享市場。

在新的代辦公司注冊指南里，是注冊資本20萬馬幣，又要交上保證金20萬馬幣，經過疫情后，艱難生存的二家小型企業，很少能經得起這次資本考驗。

哪怕勉強完成40萬的支出，接下來還得面對上市公司的挑戰，在這么小眾市場里殺出一條血路，中小企業會有勝算嗎？

如果這次開發商為了賣房，自己成立第二家園部門來頂替過去傳統的第二家園公司，那就悲催了。

首先，開發商對于簽證服務，完全沒有經驗。

是的，他們可以委托一家較有經驗的二家公司，一份申請給1,000馬幣辛苦費，初期從二家老師那邊學習。

但現在不是過去森林城市野蠻開發時代，一年不再有5,000份申請。

我們提到 100萬存款，兩年平均才有2,000多份申請，都已經極限了，如今必須買房，不容樂觀。

那這家開發商，算他很牛，占有市場10％份額，一年平均能賣出100套房子，這都是很很很理想的情況了。

而從開發商這買房辦二家的客人，要清楚知道，從今往后，你們的第二家園后續服務，都無法自己上旅游部或移民局辦理，只能通過中介，而且一定是這家開發商的中介來辦理。

萬一，開發商的專賣外國人項目封頂售完了，公司覺得這個第二家園部門不再產生收益，已經多余的情況下解散了該部門，試問今后誰來為這100組客人服務呢？

愛誰誰咯

這也是我們最擔心的問題。

在疫情后，大批二家公司倒閉，遺留下很多問題，包括客人要辦理二家業務時不知所措，找不到代辦公司，不知道怎么換護照貼簽，找誰解凍存款等。

同樣的情況，當開發商不玩時，很大可能性悲劇會再次發生。

到時，將無人受益。

未來的挑戰

我們并不反對增加難度，EMM2H時代，一百萬存款大家一開始都很不滿，痛斥當局不了解市場，這樣的條件哪里有人來。

結果，當初內政部立下一年一千組的小目標，竟然達標了。

這次，新條件辦二家必須買房發布后，立刻看到有人發出投票，問看大家要不要買房。

趁大家都有負面情緒時，用已經知道結果的事情，把大伙戲弄一番。

然后呢？發完投票，就算大部分都投不買房，不辦二家。

玩弄完大伙情緒后，營銷號還不是得接著吆喝，繼續賣"第二家園"這個產品。

還有很多就只會批判，完全不了解當下情況是什么。

為什么要搞個特區版來救森林城市？ 其背后的原因路人皆知，埋怨有啥用呢？

目前最重要就開始分析如何見招拆招。

或者說，等一切條件明朗化后，開始做出分析和新方案，一步步往前走。

帶眼識房

要推薦森林城市房產前，我們得面對一個已經知曉的巨大風險。

也就是，除非BGY把這個項目轉給其他開發商，不然，已經多次違約的公司，可能都沒法順利交房。

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要知道，森林城市的平單價，是不輸吉隆坡市區的。

在那高樓聳立的無人區里，繼續填海造城，超高的風險，還不是由二家申請人埋單嗎？

大家的錢又不是天掉下來的，這容易打水漂的高風險項目，怎么推？

當然，特區如果覆蓋整個新山，那另當別論，后面就沒森林城市什么事了。

四個類別里，很明顯天平是傾向特區版本的。

特區版申請條件要比其他類別都低很多。

如此一來，其他的地方，比如吉隆坡和檳城，就不香了。

大量優質國際學校資源，商業資源，旅游資源都集中在雪隆（雪蘭莪和吉隆坡）以及檳城。

不利用先天優勢，反倒讓人去柔佛清庫存，我們是真沒想到。

這就是我們代辦需要給客人介紹的。

當很多人嚷嚷著那邊是未來深圳，感覺很逗！?

深圳和香港是一個國家，柔佛什么時候要加入新加坡時，那才能這么比喻。

真實情況是，新加坡是一個大吸鐵，把人才都吸引過去，留給柔佛的，就是假日時，賺新幣的過來消費，把當地物價抬高，就此而已。

別想什么新加坡房價高，他們搬到柔佛每天來回通勤會省錢。

建議先了解新加坡是全民居者有其屋計劃，那每天柔佛新加坡，來回折騰的是什么群體居多！

作為未來深圳，為什么近年那邊滯銷房產一直遙遙領先呢？

對于專注于第二家園代辦公司來說，推房產一直不是我們的專業，我們只要服務好客人的第二家園簽證，提供有效，及時信息給客人，協助客人安居樂業，就已經足夠。

現在，還得考慮怎么賣房，是個挑戰。

簡單一句話的xhs筆記

事已至此，我們也只能砥礪前行。

過去，因為二家客人得買保險，我們考了個保險經紀牌照，接下來，是不是得有房產中介資質呢？

誰懂？?????