6月,西安房協(xié)也發(fā)出了《西安市住房“以舊換新”活動(dòng)倡議書(shū)》,正式加入“以舊換新”的行列。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì),目前已經(jīng)有超過(guò)70個(gè)城市在鼓勵(lì)一二手聯(lián)動(dòng)的“以舊換新”模式。因城而議的背景下各城市以“以舊換新”的模式也各不相同。
從具體實(shí)現(xiàn)來(lái)看,目前“以舊換新”主要有以下幾種:
一、開(kāi)發(fā)商與中介機(jī)構(gòu)主導(dǎo)、自發(fā)合作模式
首先,購(gòu)房者與開(kāi)發(fā)商達(dá)成購(gòu)房意向并鎖定房屋;然后,中介機(jī)構(gòu)等渠道機(jī)構(gòu)集合資源幫助老房銷(xiāo)售,線上線下大力推廣,幫助老房成交。在一定期限內(nèi),一般是兩個(gè)月到半年,如果舊房出售成功,就會(huì)按照之前的協(xié)議購(gòu)買(mǎi)新房。如果出售不成功,房地產(chǎn)公司將退還購(gòu)房保證金。
該模式主要利用市場(chǎng)參與者自發(fā)協(xié)作,打通“賣(mài)一買(mǎi)一”的交易鏈條。中介公司可以尋找更多有誠(chéng)意的置換客戶(hù),集中資源進(jìn)行重點(diǎn)二手房交易,同時(shí)還能獲得新房的渠道傭金。換房者可以加快房屋銷(xiāo)售速度,換房期間還可以享受一定的銷(xiāo)售傭金折扣、購(gòu)房折扣、商業(yè)貸款折扣、租賃傭金折扣等優(yōu)惠。房地產(chǎn)企業(yè)可以盡早鎖定誠(chéng)意客戶(hù),縮短成交周期。
對(duì)于三方來(lái)說(shuō),都有參與的動(dòng)力。因此,從目前的實(shí)施情況來(lái)看,還是符合預(yù)期的。
二、國(guó)有企業(yè)直接收購(gòu)模式。
即地方國(guó)有企業(yè)或城投公司直接收購(gòu)購(gòu)房者的舊房,收購(gòu)資金可用于購(gòu)買(mǎi)指定的新房。老房子被用作經(jīng)濟(jì)適用房和人才公寓。這種交易方式簡(jiǎn)單,相當(dāng)于“以房換房”,交易周期較短。它也是最受購(gòu)房者歡迎的形式。
三、國(guó)有資產(chǎn)批量收購(gòu)模式
6月20日,住房城鄉(xiāng)建設(shè)部召開(kāi)了“收購(gòu)已建成存量商品房用作保障性住房工作視頻會(huì)議”,并明確表示,要推動(dòng)縣級(jí)以上城市有力有序有效開(kāi)展收購(gòu)已建成存量商品房用作保障性住房工作。目前,全國(guó)約30個(gè)城市出臺(tái)了鼓勵(lì)收儲(chǔ)“去庫(kù)存”的政策。這次會(huì)議后,國(guó)家隊(duì)的去庫(kù)存模式將明確推廣到縣級(jí)市。也就是說(shuō),基本覆蓋了目前庫(kù)存壓力最大的三四線城市。
相比之前的“棚改”去庫(kù)存,這種模式在流程上更加簡(jiǎn)單。當(dāng)?shù)卣苯咏槿耄渴召?gòu)開(kāi)發(fā)商庫(kù)存,免去了老房業(yè)主換房的麻煩,可以立即改善房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō),可以解決燃眉之急。而目前部分城市的收儲(chǔ)價(jià)格采取了根據(jù)周邊住房供應(yīng)量定價(jià)的模式。目前很多城市的市場(chǎng)價(jià)實(shí)際上已經(jīng)低于開(kāi)發(fā)商的成本價(jià)。因此,集中收儲(chǔ)的政策對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)將具有很大的吸引力。
四、政府主導(dǎo)模式。
即政府出臺(tái)相關(guān)換房?jī)?yōu)惠政策,提供免稅補(bǔ)貼、購(gòu)房補(bǔ)貼等,鼓勵(lì)市民“以舊換新”。這種模式試圖通過(guò)政府補(bǔ)貼促進(jìn)舊房的流通和新房的銷(xiāo)售。但由于力度有限,往往只能作為市場(chǎng)調(diào)節(jié)機(jī)制的補(bǔ)充,很難產(chǎn)生立竿見(jiàn)影的效果。
目前沈陽(yáng)主要還是以政策主導(dǎo)模式為主。取消限購(gòu),降低首付比例和貸款利率,契稅減免等政策。另外,“賣(mài)舊買(mǎi)新”補(bǔ)貼活動(dòng)延長(zhǎng)至2024年12月31日。由市財(cái)政給予購(gòu)買(mǎi)新建商品住房100元/平方米補(bǔ)貼,賣(mài)舊房買(mǎi)新房時(shí)間不分先后。
相比2014-2019年的去庫(kù)存政策相比,本輪去庫(kù)存并沒(méi)有那么簡(jiǎn)單。不同的是,這一次,不僅一手房需要去庫(kù)存,二手房也存在去庫(kù)存的問(wèn)題。
目前,截至2024年4月末,新房庫(kù)存已反彈至7.46億平方米,高于2015年的7.19億平方米,創(chuàng)歷史新高。與此同時(shí),不少城市二手房掛牌量持續(xù)創(chuàng)歷史新高。而大部分城市的樓市已經(jīng)進(jìn)入庫(kù)存時(shí)代,二手房交易占據(jù)了樓市的主導(dǎo)地位。個(gè)人業(yè)主降價(jià)套現(xiàn)和恐慌性?huà)伿坌纬闪讼嗷?qiáng)化的惡性循環(huán),造成了客戶(hù)分流和一手房?jī)r(jià)格競(jìng)爭(zhēng)下行壓力。
因此,本輪新房去庫(kù)存不僅需要“以舊換新”的間接去庫(kù)存,即通過(guò)刺激一二手傳導(dǎo)來(lái)釋放置換需求。同時(shí),還需要直接去庫(kù)存,即利用政府力量直接收購(gòu)和儲(chǔ)存存量商品房和存量住宅用地。
接下來(lái),“以舊換新”模式很可能仍以市場(chǎng)自發(fā)聯(lián)動(dòng)+政策支持為主。國(guó)企收購(gòu)模式作為去庫(kù)存的主要手段不太可能被大規(guī)模復(fù)制。 “以舊換新”的政策目標(biāo)將主要用于活躍市場(chǎng)活躍度和采購(gòu)氣氛。讓有需要的買(mǎi)家盡快參與進(jìn)來(lái),盤(pán)活市場(chǎng),達(dá)到去庫(kù)存的目的。
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