3月15日，貝殼旗下貝好家下場，與中鐵置業(yè)、保利發(fā)展、首開集團(tuán)、建發(fā)集團(tuán)等36家房企報(bào)名爭奪一宗地塊。

6月25日，貝殼再次南下廣州出手搶地，此次是貝好家在廣州的首次亮相。

盡管這兩次土拍，貝殼顆粒無收，但在行業(yè)低迷，談房色變這樣的一個(gè)時(shí)間節(jié)點(diǎn)，貝殼頻頻在土拍市場出手，意欲何為？背后有著哪些戰(zhàn)略部署？

1、貝殼戰(zhàn)略升級，啟動“一體三翼”

貝殼重新調(diào)整了組織架構(gòu)，把原來的“一體兩翼”戰(zhàn)略，升級到了“一體三翼”：“一體”業(yè)務(wù)仍然是以房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)為主，其他 “三翼”業(yè)務(wù)則是整裝、惠居和貝好家 。

于是貝好家在貝殼內(nèi)部孕育而生， 貝好家的CEO為貝殼集團(tuán)副董事長徐萬剛， 管理層中有不少來自萬科、龍湖等房企。

從2023年開始，貝好家從萬科、龍湖等房企挖了不少的高管 ，具體如下：

• 楊寶剛：現(xiàn)任貝好家運(yùn)營中心總經(jīng)理，分管運(yùn)營、工程、招采、成本等。原任職龍湖地產(chǎn)運(yùn)營工程部副總經(jīng)理、合景泰富集團(tuán)工程管理中心總經(jīng)理。

• 羅酬劍：現(xiàn)任貝好家客戶與市場研究中心總經(jīng)理；原任職龍湖地產(chǎn)、金科及金地集團(tuán)客研中心負(fù)責(zé)人。

• 都珊珊：現(xiàn)任貝好家戰(zhàn)略部總經(jīng)理；原任職萬科北京區(qū)域首席城市研究合伙人。

• 嚴(yán)亙暉：現(xiàn)任貝好家投資中心總經(jīng)理；原任職龍湖地產(chǎn)鄭州公司總經(jīng)理及復(fù)地產(chǎn)發(fā)集團(tuán)助理總裁兼寧波公司總經(jīng)理。

• 郭旌：現(xiàn)任貝好家研發(fā)設(shè)計(jì)中心總經(jīng)理；原任職龍湖集團(tuán)研發(fā)中心總經(jīng)理。

• 肖錚：現(xiàn)任貝好家財(cái)務(wù)中心總經(jīng)理；原任職萬科北京區(qū)域財(cái)務(wù)及資金部合伙人。

• 趙紫鷹：現(xiàn)任貝好家法務(wù)風(fēng)控部總經(jīng)理；原任職融創(chuàng)鄭州公司法務(wù)負(fù)責(zé)人、龍湖集團(tuán)總部法務(wù)總監(jiān)。

貝好家的定位：不是傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)，而是數(shù)據(jù)驅(qū)動型住宅開發(fā)服務(wù)平臺。

具體而言，通過大數(shù)據(jù)分析，利用AI算法挖掘出客戶需求，提前預(yù)測目標(biāo)客戶意向的產(chǎn)品類型和價(jià)格預(yù)期，以此作為樓盤產(chǎn)品定位的重要參考，探索“以人定房、以房定地、以房定錢”的新模式。

2、顛覆傳統(tǒng)房開模式，計(jì)劃2029年實(shí)現(xiàn)千億級銷售額

根據(jù)公開信息， 貝好家更傾向于打造一個(gè)集合了資金、土地、開發(fā)等要素的平臺，用互聯(lián)網(wǎng)的思維顛覆傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開發(fā)模式 。

貝好家計(jì)劃攜手合作伙伴在2029年達(dá)成千億元級的銷售額。對于地產(chǎn)項(xiàng)目，貝好家的參與模式比較靈活，可以同股同權(quán)，也可以只是財(cái)務(wù)投資。

同股同權(quán)：聚焦在4大一線城市及杭州、蘇州、南京、合肥、成都、西安，后者的投資范圍則擴(kuò)大到20座重點(diǎn)城市。

財(cái)務(wù)投資：貝好家在2023年已經(jīng)與保利發(fā)展合作，旗下的貝翼創(chuàng)投基金就與保利地產(chǎn)旗下的信保基金合作，通過基金投資的方式，在太原參與了一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目——中鐵置業(yè)·逸宸首府。

3、貝好家顛覆式模式的大膽猜想

過去的房地產(chǎn)開發(fā)模式是：拿地--開發(fā)--預(yù)售--交付。

在這個(gè)鏈條中，房地產(chǎn)企業(yè)集土地、資金、開發(fā)于一身，盡管房企是一個(gè)資源整合者，但由于房地產(chǎn)開發(fā)周期長、占用資金量高，這個(gè)模式依然很重，而且存在諸多的風(fēng)險(xiǎn)。

貝好家新型的房地產(chǎn)開發(fā)模式，可能會是：產(chǎn)生購買需求--定位精準(zhǔn)畫像--設(shè)計(jì)匹配戶型--尋找匹配地段--尋找匹配開發(fā)合作伙伴--拿地--開工建設(shè)--項(xiàng)目交付。

新的開發(fā)模式，貝殼做了一次能力的遷移。

貝殼是一家平臺化企業(yè)，依托于二手房模式的協(xié)作分工分傭模式，將其模式復(fù)制在新房開發(fā)-銷售市場，打造新型房地產(chǎn)開發(fā)模式。

貝殼的能力遷移，來自于貝殼二手房市場的持續(xù)成功，2023年度的業(yè)績數(shù)據(jù)是有力證明。

2024年3月14日，貝殼發(fā)布的2023年業(yè)績公告：全年總交易額達(dá)31429億元，同比增長20.4%；總收入達(dá)778億元，同比增長28.2%；全年調(diào)整后凈利潤達(dá)97.98億元，同比增長244.7%。2023年，貝殼的經(jīng)營性現(xiàn)金凈流入為112億元，是全年經(jīng)調(diào)整凈利潤的1.1倍。

4、貝好家會帶來哪些改變與影響？

從這兩次拿地，貝殼很顯然在探索。

一旦新型的模式走通，未來的房地產(chǎn)企業(yè)都將被革命，不得不擁抱貝殼平臺，依托于平臺數(shù)據(jù)驅(qū)動，優(yōu)化企業(yè)的拿地開發(fā)模式。

貝殼擁有兩大核武器，分別是數(shù)據(jù)、渠道。

貝殼擁有42萬經(jīng)紀(jì)人，每年接觸非常多的人群、樓盤、土地資源及開發(fā)商，而這些數(shù)據(jù)都被錄入到了貝殼系統(tǒng)中。

其次，貝殼的銷售渠道龐大。貝殼擁有4萬家門店，42萬經(jīng)紀(jì)人，這樣的龐大資源，可以輕松解決樓盤的銷售去化問題。

按照貝殼二手房分工協(xié)作模式，圍繞的土地方、投資方、開發(fā)公司、購房者、代建公司都將接入平臺。

貝殼扮演的是平臺組織者，源頭的起點(diǎn)來自于貝殼掌握了購買需求，終點(diǎn)也是貝殼掌握了龐大的門店及經(jīng)紀(jì)人分銷體系。基于此，貝殼依托于豐富的客戶數(shù)據(jù)、精準(zhǔn)需求數(shù)據(jù)，驅(qū)動各方參與進(jìn)來，分工會協(xié)作，設(shè)計(jì)-拿地-建造-運(yùn)營共同完成項(xiàng)目的交付。

這一種參與感模式， 讓每個(gè)參與企業(yè)賺取專業(yè)范圍內(nèi)的利潤 。貝殼變成了一個(gè)利益的分配者，而這個(gè)利益的分配，比起傳統(tǒng)由放開企業(yè)獨(dú)占，相對會公平。

5、貝好家?guī)砟男﹩⑹荆?/strong>

自2015年將“互聯(lián)網(wǎng)+”放到國家戰(zhàn)略高度，互聯(lián)網(wǎng)思維改變著各行各業(yè)。

在互聯(lián)網(wǎng)的發(fā)展之下，數(shù)據(jù)、粉絲經(jīng)濟(jì)正在改變傳統(tǒng)行業(yè)，當(dāng)然也包括房地產(chǎn)企業(yè)。

正如當(dāng)今，很多人看不懂網(wǎng)紅經(jīng)濟(jì)一樣。當(dāng)一個(gè)個(gè)體，如董宇輝、李佳琪、小楊哥等擁有了龐大流量，便能依托于一個(gè)人的力量成為一家直播帶貨的電商企業(yè)。

這背后的力量，來自于誰擁有粉絲（用戶），誰就擁有了話語權(quán)。

很顯然， 貝殼擁有了用戶資產(chǎn)，于是貝殼擁有了話語權(quán)，成為了規(guī)則的制定者 。當(dāng)你看明白了這一點(diǎn)，轉(zhuǎn)變觀念，重視用戶資產(chǎn)經(jīng)營，企業(yè)才有可能在新的發(fā)展趨勢之下，活下去。

除了用戶資產(chǎn)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還有供應(yīng)商資產(chǎn)，這也是一塊未被充分開發(fā)的領(lǐng)域，但我們還保留著“最低價(jià)中標(biāo)”“供需博弈”的思想做業(yè)務(wù)，可想而知，路將越走越窄。

我們看到，近期綠城管理發(fā)布了首部代建管理集采白皮書，這便是在供應(yīng)鏈端發(fā)力，經(jīng)營供應(yīng)商資產(chǎn)的重要舉措。

貝殼今天的降維打擊，應(yīng)該引起房地產(chǎn)企業(yè)、傳統(tǒng)供應(yīng)鏈上下游企業(yè)的經(jīng)營者深思，真正的擁抱互聯(lián)網(wǎng)，用互聯(lián)網(wǎng)思維重新塑造企業(yè)。

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