3月15日，貝殼旗下貝好家下場，與中鐵置業、保利發展、首開集團、建發集團等36家房企報名爭奪一宗地塊。

6月25日，貝殼再次南下廣州出手搶地，此次是貝好家在廣州的首次亮相。

盡管這兩次土拍，貝殼顆粒無收，但在行業低迷，談房色變這樣的一個時間節點，貝殼頻頻在土拍市場出手，意欲何為？背后有著哪些戰略部署？

1、貝殼戰略升級，啟動“一體三翼”

貝殼重新調整了組織架構，把原來的“一體兩翼”戰略，升級到了“一體三翼”：“一體”業務仍然是以房產經紀為主，其他 “三翼”業務則是整裝、惠居和貝好家 。

于是貝好家在貝殼內部孕育而生， 貝好家的CEO為貝殼集團副董事長徐萬剛， 管理層中有不少來自萬科、龍湖等房企。

從2023年開始，貝好家從萬科、龍湖等房企挖了不少的高管 ，具體如下：

• 楊寶剛：現任貝好家運營中心總經理，分管運營、工程、招采、成本等。原任職龍湖地產運營工程部副總經理、合景泰富集團工程管理中心總經理。

• 羅酬劍：現任貝好家客戶與市場研究中心總經理；原任職龍湖地產、金科及金地集團客研中心負責人。

• 都珊珊：現任貝好家戰略部總經理；原任職萬科北京區域首席城市研究合伙人。

• 嚴亙暉：現任貝好家投資中心總經理；原任職龍湖地產鄭州公司總經理及復地產發集團助理總裁兼寧波公司總經理。

• 郭旌：現任貝好家研發設計中心總經理；原任職龍湖集團研發中心總經理。

• 肖錚：現任貝好家財務中心總經理；原任職萬科北京區域財務及資金部合伙人。

• 趙紫鷹：現任貝好家法務風控部總經理；原任職融創鄭州公司法務負責人、龍湖集團總部法務總監。

貝好家的定位：不是傳統房地產開發，而是數據驅動型住宅開發服務平臺。

具體而言，通過大數據分析，利用AI算法挖掘出客戶需求，提前預測目標客戶意向的產品類型和價格預期，以此作為樓盤產品定位的重要參考，探索“以人定房、以房定地、以房定錢”的新模式。

2、顛覆傳統房開模式，計劃2029年實現千億級銷售額

根據公開信息， 貝好家更傾向于打造一個集合了資金、土地、開發等要素的平臺，用互聯網的思維顛覆傳統的房地產開發模式 。

貝好家計劃攜手合作伙伴在2029年達成千億元級的銷售額。對于地產項目，貝好家的參與模式比較靈活，可以同股同權，也可以只是財務投資。

同股同權：聚焦在4大一線城市及杭州、蘇州、南京、合肥、成都、西安，后者的投資范圍則擴大到20座重點城市。

財務投資：貝好家在2023年已經與保利發展合作，旗下的貝翼創投基金就與保利地產旗下的信保基金合作，通過基金投資的方式，在太原參與了一個房地產項目——中鐵置業·逸宸首府。

3、貝好家顛覆式模式的大膽猜想

過去的房地產開發模式是：拿地--開發--預售--交付。

在這個鏈條中，房地產企業集土地、資金、開發于一身，盡管房企是一個資源整合者，但由于房地產開發周期長、占用資金量高，這個模式依然很重，而且存在諸多的風險。

貝好家新型的房地產開發模式，可能會是：產生購買需求--定位精準畫像--設計匹配戶型--尋找匹配地段--尋找匹配開發合作伙伴--拿地--開工建設--項目交付。

新的開發模式，貝殼做了一次能力的遷移。

貝殼是一家平臺化企業，依托于二手房模式的協作分工分傭模式，將其模式復制在新房開發-銷售市場，打造新型房地產開發模式。

貝殼的能力遷移，來自于貝殼二手房市場的持續成功，2023年度的業績數據是有力證明。

2024年3月14日，貝殼發布的2023年業績公告：全年總交易額達31429億元，同比增長20.4%；總收入達778億元，同比增長28.2%；全年調整后凈利潤達97.98億元，同比增長244.7%。2023年，貝殼的經營性現金凈流入為112億元，是全年經調整凈利潤的1.1倍。

4、貝好家會帶來哪些改變與影響？

從這兩次拿地，貝殼很顯然在探索。

一旦新型的模式走通，未來的房地產企業都將被革命，不得不擁抱貝殼平臺，依托于平臺數據驅動，優化企業的拿地開發模式。

貝殼擁有兩大核武器，分別是數據、渠道。

貝殼擁有42萬經紀人，每年接觸非常多的人群、樓盤、土地資源及開發商，而這些數據都被錄入到了貝殼系統中。

其次，貝殼的銷售渠道龐大。貝殼擁有4萬家門店，42萬經紀人，這樣的龐大資源，可以輕松解決樓盤的銷售去化問題。

按照貝殼二手房分工協作模式，圍繞的土地方、投資方、開發公司、購房者、代建公司都將接入平臺。

貝殼扮演的是平臺組織者，源頭的起點來自于貝殼掌握了購買需求，終點也是貝殼掌握了龐大的門店及經紀人分銷體系。基于此，貝殼依托于豐富的客戶數據、精準需求數據，驅動各方參與進來，分工會協作，設計-拿地-建造-運營共同完成項目的交付。

這一種參與感模式， 讓每個參與企業賺取專業范圍內的利潤 。貝殼變成了一個利益的分配者，而這個利益的分配，比起傳統由放開企業獨占，相對會公平。

5、貝好家帶來哪些啟示？

自2015年將“互聯網+”放到國家戰略高度，互聯網思維改變著各行各業。

在互聯網的發展之下，數據、粉絲經濟正在改變傳統行業，當然也包括房地產企業。

正如當今，很多人看不懂網紅經濟一樣。當一個個體，如董宇輝、李佳琪、小楊哥等擁有了龐大流量，便能依托于一個人的力量成為一家直播帶貨的電商企業。

這背后的力量，來自于誰擁有粉絲（用戶），誰就擁有了話語權。

很顯然， 貝殼擁有了用戶資產，于是貝殼擁有了話語權，成為了規則的制定者 。當你看明白了這一點，轉變觀念，重視用戶資產經營，企業才有可能在新的發展趨勢之下，活下去。

除了用戶資產，房地產開發企業還有供應商資產，這也是一塊未被充分開發的領域，但我們還保留著“最低價中標”“供需博弈”的思想做業務，可想而知，路將越走越窄。

我們看到，近期綠城管理發布了首部代建管理集采白皮書，這便是在供應鏈端發力，經營供應商資產的重要舉措。

貝殼今天的降維打擊，應該引起房地產企業、傳統供應鏈上下游企業的經營者深思，真正的擁抱互聯網，用互聯網思維重新塑造企業。

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