我有一個朋友，在美加投資房產十幾年，英語好，長期參與業委會運作，了解很多鮮為人知的內幕。他寫了一篇關于北美公寓房的投資心得，背后的細節，值得大家細品。

廢話不多說，下面就是他的文章。

本人在美國加拿大居住數十年，經手過不少公寓房的買賣和租賃。和國內比較起來，發覺有不少值得關注的差異，可以說道說道。本文分為四個部分：結構區別、投資收益、物業內幕、租賃市場。

▲ 木結構公寓樓

結構區別

大多數人都認為，北美住宅市場幾乎都是House（獨棟別墅），但隨著近幾十年的中心城市化，公寓住戶比例一直在增加。

無論新舊公寓，主流仍是以木結構為主，四五層高的全木結構大樓，在北美比比皆是，在中國卻非常罕見。鋼筋水泥的公寓高樓只在大城市中心出現，建筑標準相當于國內的豪華商品房。

北美建房多用木材，主因就是省錢省力，換個角度說，少用鋼筋水泥，主因就是費錢費力，跟什么環保舒適關系不大。

投資收益

先粗略講講2000年以來的房價變化。分別以上海（環外的新盤和內環外的2手房）、西雅圖、溫哥華這三個城市為例，這樣較有可比性。按一個100平米的兩居室來說，不涉及House，以下都用人民幣來算。

2000年，中國上海30萬，美國西雅圖150萬，加國溫哥華100萬

2008年，金融危機，上海350萬，美國平均腰斬。

2024年，上海700萬；西雅圖400萬；溫哥華350萬，

此時，三地的月租金分別約為：上海8000；西雅圖18000；溫哥華15000。

表面看起來，北美的投資回報率比國內高了很多，但背后的細節卻不為人知。

三方最大的差別是養房開支。

物業費：每月分別是上海300、西雅圖4000、溫哥華3000 。

除物業費以外，美加養房的固定大宗開支還有物業稅、Utility(上下水費)和強制的房屋保險費, 加拿大還有名目繁多的空置稅、投機稅、外國人稅等。這些稅則由政府按照每年房價估值，所以每戶每年都會收到一份官方估價單。有很多老人的自住老房，因地段好增值多，造成稅費比退休金還高，只能賣房另租。

物業稅包括：本地教育費、公園費、公共交通費，還有市政稅和警察稅等。

上面這份是地產稅（物業稅）樣版。年費$1893加幣，約合一萬人民幣。公寓樓的物業稅可能是最低的，每年稅率也就是0.3%左右，相比之下，獨門獨院的House，物業稅率要達到1%~3%。也就是公寓樓的3~10倍。

上面這份是市政費用單(Utility)的樣版，包含：自來水、下水費、垃圾處理費、城市綠化費、城市環境垃圾費等。如果是出租物業，就沒有減免，應繳 $1881加幣， 差不多一萬人民幣。

下面的表格，是一個價值約400萬人民幣，靠近溫哥華市中心的出租公寓收支明細，最后的租金收入，還要計入每年的投資收益，另外繳所得稅。2023年租出11個月，有一個月招租空置。

收入為2.25萬加幣，支出為1.37萬加幣，凈收入為9000加幣，刨去房貸，凈收入1.2萬加幣，約合6.5萬人民幣。

目前的行情，的確租房人很多，租金高漲，但房東的開銷也不少，凈收入并不多。這個案例就是我實際的出租房，已出租十多年了，算起來，年收益率也就1.5%左右，和上海的房子區別不大。

另外，還有一些想不到的開支。華人房東在洋人區出租的話，常遇租霸，很難Evict（驅逐） , 這種事當地洋人還是靠黑幫搞定的，打官司，沒用的。又比如說，我美國的朋友家，因為水管漏水，維修需要7000美元。

物業內幕

在上海的小區，居民拖欠物業費好像是常態。如果一次性交一年的話，物業公司有很多獎勵，擺攤搞活動，交一個季度的送一桶油，交一年的免一個月。而物業公司所收的物業費，可能只是收入的小頭，還有很多副業，例如停車車位費，墻面廣告費，街面門店租金等。某些小區，油水還大到和居民分享。

美國加拿大的公寓物業，每年一屆業主大會，選舉業主委員會，美國業主委員會叫HOA(Home Ownere’s Association)，加拿大的叫 Strata Council , 通常有5~7人，全是義務工作。委員會的權力很廣泛，小到違規罰款，大到沒收房屋拍賣。業委會主席連任多年是很普遍的事，畢竟有能力出頭而又全義務的事，很少有人肯出來擔當。業委會的章程叫 Bylaw， 相當細致，而且是有法必依，有違必罰。

名義上，物業管理公司是由業主委員會聘請，做得不好就換，但業主委員（通常是那個霸位的主席）與管理公司勾聯搞錢，是相當普遍的事情，他們有顧問律師事務所作后盾。基本上，每個物業都有好幾樁訴訟正在進行中，這些費用全攤到物業費里。

業主如果不按時繳費，按法律規定，管理公司就可以拿房子去抵押，最后拍賣還錢。物業費是按月從業主賬戶上扣的，哪里能隨便欠物業費？

物業費的各項費用和中國相比，差距驚人！而且有很多服務檢查項目，是強制必做，或者官方指定。比如，定期的電梯和消防的檢查維護，費用貴得要命，卻是指定并強制的。再如分類垃圾收集車，全美國和加拿大是控制在幾大公司手里，他們是公開的黑社會組織，高收費，全壟斷，連員工都是世襲頂替制。這和碼頭與鐵路一樣，外人別想進入，動不動就罷工癱瘓。

隨著通貨膨脹和人工漲價，物業費每年的漲幅總是超前的，還經常有強制性的攤派。象中國「老破小」加裝電梯這種老大難的事情，放在美加就不是事，要么委員會就可以決定，要么年度大會上投票，一旦通過就必須出錢，就算不同意，也得出錢！

美國加拿大也有極少數的社會福利公寓，為低收入家庭解決住房困難，但是一般人很難申請，真正的住客是政府收容的磕藥流浪者，他們只有短期居住權。除此以外的公寓樓，幾乎全部是商品房，多數的商品房是投資客買來出租的，投資客中，華人又占很高比例。

業主里面，華人比例較高。開業主大會時，東西方理念差別很大。西人崇尚高質量維護，費用高。華人和其他族裔希望減少支出。兩者都有點極端。舉個例子，西人總是要求大樓外墻臟了就粉刷，地毯臟了就換。小區綠化也要維持高規格。而華人在這方面則能省則省。反映到物業費上，就是很大糾紛。一幢公寓物業，如果要維持一個常年的溫水游泳池，以及全時的門房保安，會提高很大費用。

國內公寓房，這類矛盾還不大，基本上大家都想省錢。后果是舊大樓不但在造型上，而且在外觀和保養上，落伍很明顯。

國內的有錢人，喜歡去西方國家買公寓出租。但他們現在也知道，常常會被無良租客、政府、和物業管理公司這三個吸血鬼纏得追悔莫及。總之，出國投資房地產，一定要三思而后行。

租賃市場

美加的公寓樓，自住比例小，出租比例高。上班族為了通勤方便，就得住到城市樞紐附近的公寓里。至于買下公寓來自住？很少人有這種愿望。他們流動性大，習慣于租住。

所以很多公寓是投資物業，整棟整層的投資商多數是猶太房東。小投資人當中，華人房東比例也很大。白人左翼政客常常拿房屋政策拉選票，打擊房東，偏向租客，劫富濟貧，甚至對房東規定不能隨便換租客，只要租客愿意續租，就必須租給他住，并且規定每年租金上漲的幅度，通常低于通貨膨脹。這就讓霸王租客有機可乘，擾亂出租市場，給房東帶來風險。

寫在最后

現代都市生活，住房開銷最大。無論中外，有房和無房，幾乎就是階層的分野。世俗中的奮斗成就也可以用房產來區別。從住房的管理和規則上，鮮明地體現出不同制度、群體的特質。總體上，北美公寓市場與國內區別很大，房地產投資非常復雜。出海投資，一定要謹慎。

房產的優點是有使用價值，不像股票會跌到底，適宜長期投資。不過先要了解當地政策，避開懲罰性的“投機稅”等。如果本人有在海外居住的需求，可以把房產作為一種分散風險的手段，但別指望靠炒房發家致富。還是那句話，有錢了可以出國，不是出國了就有錢。最忌諱的就是遠程投資，除非有專人托管，否則就是天坑。

作為過來人，最后，我有以下幾個建議，供大家參考：

1. 要買離自己駐地不遠的房子，便于管理。
2. 一定要挑好的居民區或商業區，地段決定一切。
3. 不要買便宜房，老木結構房，維修成本高，費用不可控。