樓市起起伏伏，數(shù)據(jù)真真假假。

進(jìn)入到今年以來(lái)，上海的房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量出現(xiàn)顯著下滑，據(jù)佑威房地產(chǎn)研究中心的權(quán)威監(jiān)控?cái)?shù)據(jù)顯示，2024年上半年，上海新房成交量總計(jì)為26317套，成交總面積約323萬(wàn)平方米，同比降幅高達(dá)37%。

然而，在公眾視野中，我們卻常常看到各大樓盤發(fā)布的熱銷海報(bào)和成交喜報(bào)。這不禁讓人產(chǎn)生疑問(wèn)：實(shí)際的銷售情況究竟如何？哪些樓盤是真正的熱銷項(xiàng)目？哪些可能存在夸大宣傳？又有哪些樓盤在面臨銷售壓力？

雖然視覺(jué)信息往往具有一定的誤導(dǎo)性，但數(shù)據(jù)作為客觀的度量標(biāo)準(zhǔn)，其真實(shí)性不容忽視。為此，我們近期對(duì)上海市2024年上半年開盤樓盤的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)進(jìn)行了統(tǒng)計(jì)和分析，讓數(shù)據(jù)來(lái)說(shuō)話。【相關(guān)表格見(jiàn)文末】

Part.1

哪些樓盤是真正的熱銷項(xiàng)目？

盡管當(dāng)前樓市整體熱度相較于過(guò)去有所回落，但值得特別關(guān)注的是，在今年的上半年，上海市場(chǎng)依然涌現(xiàn)出若干備受矚目的熱門樓盤，它們?cè)谡J(rèn)購(gòu)率和網(wǎng)簽率方面均展現(xiàn)出卓越的表現(xiàn)。

據(jù)鳳凰網(wǎng)房產(chǎn)上海站不完全統(tǒng)計(jì)，上半年開盤的133個(gè)項(xiàng)目中（含重復(fù)開盤項(xiàng)目），有17個(gè)項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)了高達(dá)100%的網(wǎng)簽率，另有12個(gè)樓盤的網(wǎng)簽率也超過(guò)90%。

特別值得一提的是，在這些樓盤中，有多個(gè)樓盤經(jīng)歷了數(shù)次加推，并且均成功實(shí)現(xiàn)了清盤，例如，寶山區(qū)的中環(huán)金茂府、中環(huán)置地中心潤(rùn)府以及黃浦區(qū)的中海順昌玖里等項(xiàng)目均表現(xiàn)搶眼。

其中，寶山區(qū)的中環(huán)金茂府在今年3月22日進(jìn)行了首次開盤，推出了266套房源，開盤當(dāng)天即實(shí)現(xiàn)了項(xiàng)目的全部售罄。截至目前，該項(xiàng)目已網(wǎng)簽253套房源，網(wǎng)簽率高達(dá)95.1%。

而在今年6月27日，該項(xiàng)目再次加推164套房源，并在開盤當(dāng)天再次售罄，目前這164套房源已全部完成網(wǎng)簽，網(wǎng)簽率達(dá)到了100%。

值得一提的是，還有一部分樓盤，盡管認(rèn)購(gòu)率相對(duì)偏低，但網(wǎng)簽成績(jī)依然可觀，其中包括觀宸潤(rùn)府、萬(wàn)科海上映象、金地豐盛道、象嶼遠(yuǎn)香湖岸等項(xiàng)目。

以觀宸潤(rùn)府為例，該項(xiàng)目在今年上半年進(jìn)行了三次房源推出。首先，于2月27日進(jìn)行首開，推出了178套房源，認(rèn)購(gòu)率達(dá)到了43.3%，而目前網(wǎng)簽率已高達(dá)92.7%。

隨后，在4月26日，項(xiàng)目再次加推130套房源，認(rèn)購(gòu)率提升至51.5%，網(wǎng)簽率則為87.5%。最后，在5月29日，項(xiàng)目進(jìn)一步加推64套房源，此次并未進(jìn)行搖號(hào)程序，而目前的網(wǎng)簽率也穩(wěn)定在78.1%。

Part.2

哪些樓盤是“偽”紅盤？

如果只看開發(fā)商主動(dòng)發(fā)布的開盤成績(jī)，大部分樓盤都在“熱銷”。但事實(shí)上，上海部分樓盤海報(bào)宣傳的銷售數(shù)據(jù)跟真實(shí)的市場(chǎng)情況出入較大，部分嚴(yán)重偏離實(shí)際情況，差距甚至高達(dá)一倍。

以國(guó)貿(mào)鷺原項(xiàng)目為例，該項(xiàng)目于今年6月14日在松江區(qū)佘山板塊正式開盤，推出62-96平方米不等的房源共計(jì)359套，備案均價(jià)為47000元/㎡，平均每套房源總價(jià)約為420萬(wàn)元。

開盤次日，國(guó)貿(mào)地產(chǎn)上海公司官方公眾號(hào)發(fā)布信息稱，“國(guó)貿(mào)鷺原四批次新品房源火熱加推，全城眾望爭(zhēng)藏，攬金2億的火爆戰(zhàn)績(jī)，再次引燃佘山。”

然而，經(jīng)過(guò)進(jìn)一步核實(shí)，截至7月11日，該批次房源實(shí)際僅完成了10套的網(wǎng)簽工作。若以項(xiàng)目套均總價(jià)420萬(wàn)元作為參考，這10套房源的總價(jià)值約為4200萬(wàn)元。這一數(shù)據(jù)與開發(fā)商最初宣稱的2億元銷售額相比，存在顯著的差距。

實(shí)際上，上半年出現(xiàn)的“偽紅盤”現(xiàn)象并非僅限于國(guó)貿(mào)鷺原，此類案例頗為普遍。

今年6月2日，青浦某項(xiàng)目正式開盤，供應(yīng)房源總數(shù)為267套，然而僅有54組購(gòu)房者參與搖號(hào)。根據(jù)最新的網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)，截至目前，該項(xiàng)目已售房源數(shù)量?jī)H為16套，網(wǎng)簽率約為5.99%。

再來(lái)看昌平云岸項(xiàng)目，今年6月24日開盤，推出了481套建筑面積約為87-326平方米的房源。據(jù)相關(guān)報(bào)道，開盤當(dāng)日即實(shí)現(xiàn)了385套的銷售成績(jī)，去化率高達(dá)“80%”。然而，根據(jù)7月11日的最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，該項(xiàng)目實(shí)際已售房源數(shù)僅為344套，對(duì)應(yīng)的網(wǎng)簽率約為69%。

此外，映翠府項(xiàng)目也引發(fā)了市場(chǎng)的關(guān)注。今年6月9日，上海大家房產(chǎn)官方發(fā)布消息稱，映翠府項(xiàng)目在新政發(fā)布后，一周內(nèi)到訪客戶超過(guò)730組，成交46套，單日最高成交達(dá)12套，銷售額高達(dá)2.6億元。

然而，根據(jù)上海網(wǎng)上房地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，整個(gè)6月份，映翠府項(xiàng)目的網(wǎng)簽量?jī)H為31套房源，進(jìn)入7月份以來(lái)，截至目前僅網(wǎng)簽了14套房源。

特別是5月份加推的最新一批次房源，開盤至今一個(gè)多月，僅網(wǎng)簽了7套房源，網(wǎng)簽率僅為3%。

Part.3

哪些樓盤在苦苦煎熬？

同一個(gè)市場(chǎng)，不同的命運(yùn)。那些原本市場(chǎng)表現(xiàn)優(yōu)異的樓盤，其銷售狀況依然強(qiáng)勁，而原本銷售困難的樓盤，則面臨著更加嚴(yán)峻的銷售挑戰(zhàn)。

據(jù)鳳凰網(wǎng)房產(chǎn)上海站統(tǒng)計(jì)，截至目前，2024年上半年開盤的樓盤中，有近37個(gè)項(xiàng)目網(wǎng)簽率低于20%，而這其中又有19個(gè)項(xiàng)目網(wǎng)簽率為個(gè)位數(shù)。

其中東來(lái)壹號(hào)項(xiàng)目在網(wǎng)簽率排名中墊底，據(jù)網(wǎng)上房地產(chǎn)的公開數(shù)據(jù)顯示，雖然該項(xiàng)目自開盤至今已近兩個(gè)月，但網(wǎng)簽記錄依然為零。

東來(lái)壹號(hào)項(xiàng)目位于浦東臨港新片區(qū)萬(wàn)祥鎮(zhèn)，該項(xiàng)目在首次開盤時(shí)，為吸引購(gòu)房者，已主動(dòng)調(diào)整銷售策略，將銷售均價(jià)下調(diào)至2.79萬(wàn)元/平方米，較原定的房地聯(lián)動(dòng)價(jià)2.94萬(wàn)元/平方米降低了1500元/平方米，并額外提供家裝禮包，同時(shí)啟動(dòng)了渠道分銷業(yè)務(wù)。

然而，市場(chǎng)反饋并未達(dá)到預(yù)期效果。據(jù)該項(xiàng)目官方微信數(shù)據(jù)顯示，在首次開盤時(shí)推出的260套房源中，認(rèn)購(gòu)期間僅收到2組有效意向認(rèn)購(gòu)，認(rèn)購(gòu)率僅為約1%。

網(wǎng)簽率排名倒數(shù)第二的為中鐵諾德璟宸，該項(xiàng)目位于臨港新片區(qū)105板塊，于今年5月18日開盤，加推新一批次房源，共327套，主力戶型為建面約89-129平方米房源，備案均價(jià)30000元/平方米，截至目前，項(xiàng)目該批次房源僅網(wǎng)簽1套，網(wǎng)簽率0.3%。

網(wǎng)簽率排名倒數(shù)第三的為大華梧桐樾，該項(xiàng)目位于嘉定安亭板塊，于今年4月29日加推新一批次房源，共355套，主力戶型為建面約91-150平方米房源，備案均價(jià)41166元/平方米，截至目前，項(xiàng)目該批次房源僅網(wǎng)簽4套，網(wǎng)簽率1.1%。

除上述項(xiàng)目外，還有包括眾禾嘉苑、金地嘉峯匯、星尚觀瀾世嘉、新虹橋首府、奉發(fā)賢薈悅邸、奉發(fā)右岸晶邸、華紡棠樾等在內(nèi)的多個(gè)樓盤，其網(wǎng)簽率也均處于個(gè)位數(shù)水平，這些樓盤既有已上市的老盤，也有全新推出的樓盤。

*特別說(shuō)明：

所有數(shù)據(jù)均來(lái)源于「網(wǎng)上房地產(chǎn)」，統(tǒng)計(jì)時(shí)間為2024/7/10-13日；

圖中項(xiàng)目所屬板塊信息均參考「網(wǎng)上房地產(chǎn)」板塊信息；

網(wǎng)簽數(shù)據(jù)不代表實(shí)際樓盤銷售，受各項(xiàng)目簽約周期等因素影響會(huì)有滯后；

由于數(shù)據(jù)龐大，且均為人工手動(dòng)統(tǒng)計(jì)，難免統(tǒng)計(jì)會(huì)有遺漏、錯(cuò)誤，如發(fā)現(xiàn)有遺漏、錯(cuò)誤等數(shù)據(jù)歡迎大家后臺(tái)私信我們。