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知道鄭州現在有多少套二手房掛牌嗎？

直接說答案，超13萬套！

那么，這么多小區的房價是如何分布的呢？

一起來看：

總價100萬以下的，6萬多套，占50%。

總價100-140萬，2.8萬套，占21%。

總價140-200萬，2.1萬套，占16%。

總價200萬以上的，1.8萬套，占13%。

這些總價200萬、300萬以上的小區，絕大多數都是東區老CBD、高鐵片區的房子或者北龍湖掛牌。

當然，也有一些特殊的存在。

比如這樣一些老小區很不協調地夾在里面。

一個個看似普普通通的老家屬院，暖氣外露，地上停車，談不上綠化和品質。

房價卻超過了鄭州90%的小區，霸氣外露，直逼北龍湖！

甚至租金更猛！

就比如文博花園，每月租金基本全部在4000以上。

博物院家屬院，樓層還不錯的兩室租金也在3000左右。

還有中行家屬院，二樓三樓租金3000出頭，四樓五樓也接近3000。

這些老家屬院沒有電梯，所以樓層越低越貴。

區政府家屬院，高樓層的兩室也得2600-2800。

著實不低！

關鍵是可租的房子還沒幾套！

目前整個文博花園對外出租的只有不到20套房。

博物院家屬院更夸張，只有6套對外出租，其中2套兩室的，4套三室的。

還挺搶手！

這些看似普通的老家屬院，實際上卻一點也不普通。

因為它們集中在一個區域，金水文博片區。

也是鄭州當下為數不多的堅挺區域，不論是房價，還是租金！

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一起來看看這個傲嬌的區域。

如果你了解鄭州教育，就會知道，金水文博片區的省實驗中學和文化路一小雙學區組合是怎樣的存在。

這是一張省實驗+文一小學學區劃片的大致范圍，僅供參考。

注：圖片來源于網絡，僅供參考。

這張圖陰影范圍內的小區，動輒2萬起，3萬都不封頂，再一看小區，清一色的某某家屬院、文化路幾號院等等。

單純就房子而言，應該沒有幾個人愿意掏百十來萬買這種房子吧？

但，偏偏這些老小區，還真有業主正兒八經地掛牌出售，還真有買家正兒八經地掏錢買入。

除此之外，還有一些次新小區有部分學位。

比如英地天驕華庭，從近期成交來看，帶學位的比不帶學位的同戶型，總價高出幾十萬。

天驕華庭整體也比較一般，但好在是次新小區，怎么也比老破好一些。

文博片區有3個小區比較特殊：

正弘數碼公寓、鑫苑世家、文博公寓。

有大量小戶型住宅！

因為戶型小，所以總價低、租金低，熱度比較高。

正弘數碼公寓20-30平的小戶型，成交總價50多萬。

小兩房的租金在1800左右，裝修差的1600左右，一室的租金1400。

這個小區人員比較雜亂。

文博公寓相對純粹一些，以陪讀房為主。

50-60平的小兩房，租金2200-2300，最便宜的2000，裝修不是很好。

也有一室出租，但很少，只有幾套，小單間1500，有獨立廚衛的小標間租金在1800-2000左右。

鑫苑世家40-50平的小戶型，單價22000-23000，總價100萬出頭。

出租的話，租金在1600-2000左右。

基本上，學區支撐了文博片區的二手房市場，陪讀支撐起了一大部分租房市場！

3

事實上，在鄭州如果想買絕對優質的學區房，確實沒啥便宜的。

看，這是其他幾個片區，比較典型的還不錯的雙學區房報價，大家感受一下。

金水區優勝路小學+七中學區組合——天下城。

金水區緯五路一小+八中學區組合——金元公寓。

高新區鄭州中學+鄭州中學一附小組合——金科城。

中原區伊河路小學+鄭州外國語中學學位（部分）——中原新城學府小區。

二七區外國語小學+五十七中總校學區房組合——龍源世紀家園。

全都是動輒2、3萬的房價！

你或許想問，如果沒有學區加持，老小區能賣多少錢？能比有學區的便宜多少？

咱就拿紫荊山旁的緯一路小學+鄭州八中的雙學區瑞園來說。

片區大部分都是80年代到90年代的單位家屬院，也就緯一路上的瑞園小區新一點。

雖然也很一般，物業就是幾個老大爺，基本上可以尾隨進出小區，無人詢問。

但就是這樣一個小區，房價幾乎都是2萬多。

周邊沒有學區的老小區呢？

給你看一張圖，相信很多人心里就有數了。

花園路周邊平均二手房1.5-1.6萬，但是瑞園2.2萬左右，差價6000上下。

一平相差6000，如果按80平算，買同樣的房子相差48萬，接近50萬了。

到底值不值？

這個問題仁者見仁，智者見智了。

4

最后咱們重點說幾個熱門學校：

作為東區老大哥，今年東區外國語的成績著實亮眼！據說一個班近一半都考了700分以上。

五十四中是東區第一梯隊的初中，這幾年熱度也比較高。

文苑中學是今年的黑馬之一，位置在龍子湖大學城，應該有很多是教職工子弟，生源很重要啊。

一中高新是一中重點打造的初中，成績很厲害，算是今年中招的黑馬了。

管回中學作為管城二強之一，如果數據屬實，相比去年有很大進步，甚至超過了管外。

總之，不管是買學區房，還是租陪讀房，都建議大家注意以下三點：

第一，教育政策并不明朗！

一旦多校劃片落地，一旦劃片區域變動，一旦落戶年限有要求……

就算你買了學區房，也不一定能上名校。

所以，買房上學一定要慎重，租房陪讀也不要一次租太長時間，萬一學區變了呢？

第二，教育集團化不是說說而已！

不知道你有沒有發現，金水區有很多個緯五一、省實驗，中原區有很多個伊河路、互助路。

這些都是教育集團化，而且近幾年新入市的樓盤，很多都會引進名校，新增學校或是名校直屬分校，或是合作辦學。

讓名校帶動弱校，都是為了教育均衡，教育公平。

第三，區與區之間的壁壘一直存在！

在鄭州，金水、中原和高新還是更有價值，東區也正在崛起。

未來不管是買學區房還是租房陪讀，在選擇上一定是區大于校！