今天傍晚，中央政治局會議發布重磅指示：

那些賣不掉的商品房，國家下場來收購了。

這次中央首次提及“堅持消化存量和優化增量相結合，積極支持收購存量商品房用作保障性住房”，一些專家認為預計接下來各地收儲范圍將逐步擴容發力，落地速度將加快。

今年4月30日，中央政治局會議首次提出消化存量房產；

5月17日，央行設立3000億元保障房再貸款，例如1.75%，發放給21家全國性銀行，按照貸款本金60%發放再貸款，可帶動銀行貸款5000億元；

6月20日，住建部召開視頻會議，將收儲范圍擴大至市縣，國企“收儲”未售新房成為政府力推的“去庫存”模式。

國家下場收購那些賣不掉的新房，一方面提高開發商現金流，一方面又拿出來做保障房，聽著好像百利而無一害；

那什么樣的房子需要淪落到國家下場收購呢？

那肯定是滯銷、賣不掉起步半年的房子，也只有這種房子才需要讓國家收購，因為購房者沒人原因買。

但是收購是有代價的，現在國家收購存量新房最大的痛點就在于價格——

所謂配售型保障性住房對外出售的價格普遍是商品房的6折左右，就算國家只賺5%的利潤，收購價也相當于是商品房的5折；

哪家開發商，愿意5折把自己的房子賣掉呢？

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01 “矛盾”

截止7月，全國已經有33個城市開始商品房回購操作——

杭州臨安決定收購1萬平房源用作公租房，廣州增城擬購買2.07萬平商品房作為廣汕鐵路項目的安置房。其中，四川遂寧、徐州、柳州、南寧和云南德宏，先后宣布擬收購存量商品房，作為配售型和配租型保障房。

即使是國家下場買房，也要遵循市場基本交易規則：

收購價肯定不高于賣出價，這是虧錢的買賣。

從落地來看， 國企“收儲未售新房”模式中，各方對于收購項目的價格、戶型、面積、區位的差異很大，比如：

南寧明確收購房源單套建筑面積小于120平；

徐州原則上控制在60平至120平之間；

惠州以同地段保障房重置價格為參考上限；

杭州臨安是以不超過周邊房源的評估價作為最高限價；

廣州增城采用的是成本法估價，原則上為“土地成本+建安成本”。

可以看到，最難的點在于這個采購價是多少合適。

根據全國各地配售型保障性住房的情況，價格普遍都是商品房的對半價，性價比爆表；

想象一下新天地賣17.2萬單價，隔壁配售型住房8.6萬一平是什么概念。

以上海為例，國家要收購存量商品房，而這個價格如果是要讓開發商以6折的價格把房子賣掉，你覺得開發商愿意嗎？為什么不直接賣給購房者呢？

舉個例子：

上海現在郊區的房子是吧，嘉定新城5萬、泗涇5萬賣得慢，6折可就是3萬單價，房子百分百得靠搶；

寶山是不是很多人吐槽地段垃圾么，華潤南大7萬單價了，那你看看華潤南大開4萬有沒有人買；

不少開發商現在都在維權，價格打6折你買不買？

沒有不能買的房子，只有不能買的價格；雖然細則還沒官宣，但火箭哥可以負責任的說:

上海是百分百不會有zf來收購新房的操作的，因為上海的房子對比全國實在是太好賣了；

越垃圾的城市，才需要國家收購滯銷商品房。

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