您，相信周期嗎？

現(xiàn)在不僅是信心問題，更是周期使然的現(xiàn)象。

對此，房叔再給大家一個確定的時間，預計2026年左右可能會形成新的周期。

為什么是2026年是房價新拐點周期

現(xiàn)在，市場被一片唱跌聲籠罩，看跌情緒好像占據(jù)了市場的話語權(quán)；畢竟下行市場，總有一萬個理由證明跌的原因。

這都是正常的情緒發(fā)泄和個人訴求的表達，說漲或說跌，還是要具體板塊和樓盤分析，同時還要結(jié)合宏觀和微觀因素。

首先，經(jīng)濟周期來看，正所謂一個人財富的積累除了個人努力和運氣外，身處的經(jīng)濟周期也是至關(guān)重要，不然就好似拳頭打在空氣中，無力感。

根據(jù)“康波周期論”，2026年左右可能有一個小繁榮時間節(jié)點，現(xiàn)在正好是處于周期切換之際，真正的高潮可能是10年后。

其次，從中國香港、美國、日本、韓國、西班牙等地方房價走勢圖來看，美國的房價下行周期大概用了5、6年的時間，今年我們可能已經(jīng)上半場結(jié)束了。

下半場的時間，可能更多的是滑行式走勢，形成房地產(chǎn)市場的軟著陸目標。

最后，就是美聯(lián)儲降息何時開啟的問題，剛開始降息的前兩三輪，樓市還是會保持慣性動作。

同時，降息帶來的資金博弈應(yīng)該是先進入流通性更強的資產(chǎn)，例如大A或者一線優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)等之類，這里可能有額外的插曲影響事情的進展或發(fā)展方向，所謂大變局吧！

旗峰潤府效果圖

另外，從東莞市場的存量商品房來看，高峰的2021年開始計算，陸續(xù)會有人割肉離場，很大比例的可能最多熬5年時間；何況很多房產(chǎn)持有者的買入時間是在2017年前，他們也陸續(xù)會接受現(xiàn)實情況，疊加政策(稅改)和環(huán)境影響，會交出手中的部分籌碼，那么到2026年左右的樓市會更健康。

地方和中小金融機構(gòu)的債陸續(xù)平穩(wěn)落地，現(xiàn)在僅剩房地產(chǎn)領(lǐng)域的平穩(wěn)落地，可能還要2年左右的時間。

所以，資產(chǎn)的牛市行情需要化債周期進入收尾階段，新的杠桿要有承接主體，自然就有享受泡沫的過程。

注:東莞首批配售型保障房項目，計劃2026年上市。

五大變局，構(gòu)建房價拐點新周期

哪五大變局奠定未來房價拐點新周期？一是M0（流通現(xiàn)金）近12萬億，M2破300萬億，幣不流通導致貨多于幣的現(xiàn)象；二是通過一帶一路正在輸出產(chǎn)能和紅紙，形成新經(jīng)濟增量池；三是我們在化債和匯率之間持續(xù)運營，大致路徑可能是地方、企業(yè)和居民；四是未來資產(chǎn)的形式可能會巨變，例如數(shù)據(jù)資產(chǎn)比例會增加，固定資產(chǎn)不再是普適性；五是東莞這座“雙萬城市”，正在持續(xù)蛻變中。

悅府實景圖

首先是“幣不流通導致貨多于幣的現(xiàn)象，進而商品價格滑落”，我們都容易用M2數(shù)據(jù)持續(xù)增長來簡單展望未來通脹預期，不妨我們可以看看M0的數(shù)據(jù)變化，它代表著市場交易的變化。

瑧山境效果圖

對于印刷機的的持續(xù)工作，我們有足夠的資產(chǎn)作為錨定物，不僅有形還是無形的資產(chǎn)，更多的是如何促進市場活躍度。

瑧灣匯效果圖

其次是之前的外貿(mào)型經(jīng)濟模式正在發(fā)生變化，生產(chǎn)和消費的關(guān)系比例需要調(diào)節(jié)，內(nèi)循環(huán)的構(gòu)建的基本盤，外循環(huán)市場在于輸出產(chǎn)能和紅紙。

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拉動經(jīng)濟的馬車發(fā)生變化，自然會使得很多固有的商業(yè)運行模式出現(xiàn)持續(xù)變化，內(nèi)部不能解決的時候，就需要外部獲取利潤補償。

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接著是過去積累的債務(wù)問題需要化解，不然新的杠桿沒有承接主體，而匯率又是大國之間博弈的武器，輸不起。

這場內(nèi)外疊加的金融動作，會使得時不時發(fā)生刷新價值觀的事情，這或許就是博弈之間的力量釋放。

金地青雲(yún)境效果圖

還有就是過去那種普漲的模式大概率不會有了。資產(chǎn)的表現(xiàn)形式不再是單一的固定資產(chǎn)，高端住宅和核心商圈的商業(yè)還是持續(xù)受到青睞，而數(shù)字資產(chǎn)可能會分走市場一部分資金的青睞。

特別是核心區(qū)的高端住宅和高端獨特商業(yè)，這是一座城市財富的沉淀池，一定會受到呵護和成長。

華僑城歡樂海岸公館效果圖

最后就是看好東莞這座城市，有幾組數(shù)據(jù)可以證明東莞的實力，一是2024年上半年GDP5614.23億，名義增速6.69%；二是最新常住人口1048.53萬人，戶籍人口僅有307.88萬人；三是截止6月末，東莞貸款余額1.94萬億，存款余額2.73萬億；四是小學生人數(shù)約83.74萬人，超過上海；五是東莞列入住建部首批15個城市更新的城市行列，其它14個城市省會城市或副省級城市，東莞定會兌變的。

在市場如此平靜的時候，房叔依然堅定看好東莞四個街道、松山湖園區(qū)和濱海灣新區(qū)的好房子。