回顧過往，若論開發商營銷團隊水平有多差，相似的宣傳口徑是其一，其二則是一些令購房者半信半疑的“新造詞語”了，如“臨深”、“中軸”等等。

“臨深”這一概念早在昔日各個城市限購政策下以及如今深圳房價下跌的情況下而消亡，基本已無人再提，起底君就不多說了。

“中軸”這一概念完全違背了多數城市自身的發展規律，好比北京，5環的中軸和2環的中軸差距有多大，相信明眼人都知道，哪怕2環和3環比都存在不小的鴻溝，就更別說深圳了。深圳明明是“一路向西”，且核心地段主要集中在沿海一帶，“中軸”這一概念實際上完全搭不上邊，而過去卻有不少開發商炒得不亦樂乎，仿佛在中軸的項目才是深圳最好的房子。當然了，深圳中軸確實存在一個明顯優勢，去東西兩邊都非常方便，所以“深圳中軸”的大前提自然是緊鄰地鐵。

示意圖

說實話，“中軸”這一概念僅僅起源于一些國際大城市的中央大道，如巴黎香榭麗舍大道、紐約第五大道、芝加哥密歇根大道等。因為這些大道都位于城市最繁華的位置，也恰恰處于中軸，于是被一些房地產自媒體、營銷人員引用，炒作稱“每一個城市都有一個中軸線”。毫不夸張地說，這完全是一句廢話，因為每個城市核心地段的中軸，當然會是最頂級的地段。

示意圖

隨著深圳樓市走到如今這個地步，購房者愈發理性和清明，房子也變得越來越難賣，一些項目哪怕是打開盤“骨折”都賣不動。就連不少媒體人都發出了感慨，深圳開發商普遍自我感覺良好，然而樓盤品質、精神食糧、故事情懷卻遠遜于其他一線城市，甚至還不如成都、長沙、南京等新一線城市。

源自朋友圈

真要總結的話，深圳樓市的產品基本千篇一律，唯一的差別恐怕就是地段了。

所謂深圳中軸

福田不屑用，龍華搶著說！

此前，起底君就先后寫過《細數那些年，房地產廣告的沒落與悲哀……》、《樓市的“韭菜”為什么割不動了？》等文章，吐槽過開發商的營銷團隊，屬于典型的“只拿錢不干事”，基本上只會“拿來主義”，各個都是老套路、流水線式營銷，一點新意都沒有。就好比“深圳中軸”，實際上是為了推廣龍華而新造的一個詞語，同處于“中軸”的福田中心區根本不屑于用這個詞，因為福田中心區的項目自身就是中心所在，例如深圳中心天元等項目，提到這個項目就知道其地段有多好，還需要“深圳中軸”的概念來加持嗎？

福田中心區

原本起底君以為只有龍華紅山、北站且靠近4號線地鐵站的一些項目會用“深圳中軸”的概念，至少搭得上邊，畢竟處于龍華的核心地段，且屬于都市核心區。但沒想到都2024年了，居然還有觀瀾的項目宣傳“深圳中軸”，真當購房者是傻子呢！

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遠離地鐵的項目或許有不少，但像瓏門壹品這么遠的恐怕也非常少見！其距離地鐵4號線終點站牛湖站都有2.3公里遠，走路不說了，搭公交都要半小時以上，且公交還要多繞一會才到，屬實有些離譜了。

公交線路示意

看看上圖就知道這項目究竟有多偏，就這還敢宣傳說是“深圳中軸”？又是梁靜茹給營銷團隊的勇氣嗎！就連網友都說道“觀瀾君子布什么的，是深圳中軸？大家誠實一點不好嗎？”

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憑這一點就可知道，多數房地產營銷團隊水平有多低，基本只要應屆生去微信公司、廣告公司、中介公司摸打滾爬一段時間，就能來開發商這邊當營銷了，畢竟誰還不會個“拿來主義”啊！看哪個項目案例好就直接拿來用，照抄都行！

失敗中的失敗

這營銷真的太拉胯！

再來看看瓏門壹品展示中心開放時的宣傳語：深圳中軸、人文新城、山水臻著。

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說實話，起底君硬是看不出來這三個詞和瓏門壹品有啥關聯，恐怕唯一合理的就是“山水”二字了，因為項目位于觀瀾山水田園文化園旁，確實“有山有水”，只是不多罷了。

但若仔細琢磨，一個周邊全是農民房、工業園區的項目，僅僅因為靠近一個有山有水的景點，就說是“山水臻著”真的合理嗎？如果說合理的話，那么內地一堆小城市、鄉鎮的房子都可以自稱是“山水巨著”了，畢竟誰還沒個美麗山水了？

瓏門壹品周邊實拍圖

另一個“人文新城”也十分不合理。說實話，在深圳能稱得上是“人文新城”的地方，恐怕一只手數的過來，因為深圳是一個“快節奏”的城市，大多數來深圳就是為了賺錢，多數人對“人文”非常陌生。這詞要放在北上廣，以及其他城市人文建筑密集的地方，都非常合適，唯獨用在深圳非常不合理，不僅開發商營銷團隊沒頭腦，最關鍵的是深圳購房者也看不懂，在深圳你和我談“人文”？

如果真是位于福田市民中心旁，亦或是龍華四館旁這種也就算了，談人文好歹是有的放矢，但像瓏門壹品這樣位于深圳邊緣地帶的項目，周邊就有個山水田園，說是“人文新城”真的是八竿子打不著了。

借用下星爺《食神》里經典評論：明明遠離市中心卻說“深圳中軸”，失敗！毫無人文氣息卻說“人文新城”，失敗！明明被老舊農民房、工業園區包圍卻說“山水臻著”，失敗！更糟糕的是“深圳中軸、人文新城、山水臻著”三個詞一起用，讓人笑掉大牙，失敗中的失敗！

起底君也不知道其他業內人士看到瓏門壹品的宣傳語，會發出怎樣的感慨。但有一點毋庸置疑，瓏門壹品營銷團隊的水平，絕對是失敗中的失敗！

歸根結底，營銷團隊的失敗，當然也是開發商的失敗。瓏門壹品的開發商是百基地產，屬于典型的小開發商，此前開發過瓏門名苑項目，有業主表示“垃圾開發商，電梯噪音開發商不解決”。

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就連7月中旬瓏門壹品營銷中心開放，都沒有發出任何市場聲音，至今網上多個平臺均搜不到項目的相關信息，簡直讓人摸不著頭腦，這開發商到底想不想賣房呢？說不賣房吧，營銷中心都開放了，說賣房吧，卻一點像樣的營銷活動都沒有，難道是：不在沉默中爆發，就在沉默中死亡？