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央行徹底轉向,7月的房地產已經瘋了

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我是紫沐,這是我第412篇日記。

有粉絲跟我說,他19年在天河東買了套房,21年的時候,最高浮盈接近200萬。

因為吃到甜頭,他同年在老黃埔又買了一套,打算再賺一筆。

結果三年過去了,當初天河東200萬的浮盈,基本被抹掉。

老黃埔的房子,按目前的市場價去算,扣掉利息,還要虧30萬左右。

他說很痛苦,折騰5年啥也沒撈著,還越虧越多。

樓市接下來會怎么走,我們又能做些什么?

樓市現在有多慘?

這點,從操盤手態度的轉變就能看出來。

前段時間央行發布了“二季度貨幣政策執行報告”,堪稱創造歷史。

整份報告,提及“房”字119次,“租”字57次,還專門開了一個專欄,分析未來買房投資價值。

這人設是徹底改變了。


以前的央媽就像個高冷女神,說話都是端著的。

絕不會跟你明說,要做什么,要買什么,全靠你自己猜自己悟。

但現在的央媽就像個帶貨主播,隔三差五就通過各種平臺帶貨:

家人們,房子是好東西啊,未來買房出租的收益率將高于多數資產回報率,趕緊下單不會錯。

過去幾十年,你有見過這樣的央媽嗎?

以前的公開發言,都是跟你說樓市有泡沫,樓市有風險,買房投資需謹慎。

立了幾十年的人設,都不得不改變,可想現在的樓市承壓有多大。

看看7月份全國70城房價表,都跌瘋了。


除了北京、上海和昆明,剩下的67個城市繼續下跌,連強勢城市,也沒有好起來。

廣州跌0.9%,深圳跌1.2%,廈門跌1.8%。

其中廈門和武漢,今年前7個月,已經累計下跌了13.2%和13.4%。

連7月的樓市數據,都沒能企穩。

那更為冷淡的8月,數據能有多好看?

你說央媽能不急嗎。

讓央媽更急的,是最新的社融數據,讓人看不到企穩的希望。

7月新增人民幣貸款2600億,低于預期的4500億;

社會融資7708億,低于預期的10200億;

M1增速更恐怖,直接去到-6.6%,再創歷史新低。

要知道M1的走勢和房價關聯度非常高。

那M1不反彈,房價又哪來止跌回暖的希望?


而且樓市不回暖,大家都不上杠桿,還把錢拿去還房貸。

相當于銀行的利潤持續縮水,金融系統同步承壓,壞賬率同步上升。

整個市場哀鴻遍野,這是央媽絕不想看到的場面。

如果看數據沒什么感覺,那就看案例。

就前兩天,牛奶廠華潤天合成交了一套140㎡四房,成交總價698萬,折合單價4.97萬/㎡。


放在去年,類似的產品,單價要多少錢?

答案是9.57萬/㎡。

相當于一年時間,房價腰斬接近50%。

事實也是如此,這套698萬成交的四房,去年7月的掛牌價,還是1200萬。

后面連續降價23次,降價幅度接近500萬,這都能在海珠/萬博,買一套剛改房了。

連華潤天合四房,這種潛力板塊的標桿產品,都跌得這么慘。

更邊郊一點的板塊,更老舊的產品,你說會有多慘烈?

與之相比,文章開頭的粉絲,已經算幸運了。

那樓市是不是就徹底沒了希望,這種狀態還要持續多久?

其實房地產的底層邏輯,并沒有發生改變。

它依然關聯大量的上下游產業,依然能影響整個經濟環境。

所以在基本面沒變的情況下,樓市企穩只是時間問題,北京和上海就是活生生的例子。

但問題是,這時間要多久?


城市之間的分化,在這輪行情已經體現得越來越明顯。

四大一線,肯定比其他二三線城市,要更快恢復元氣。

但在四大一線中,廣州大概率是最晚恢復的那一個。

今年前7個月,北京跌了6.7%,上海跌了6.4%,深圳跌了8%。

而廣州,跌了9.8%,是最夸張的。

為什么呢,因為廣州對土地財政的依賴度最高。

以前像恒大、富力、雅居樂這些地產商,每年能給廣州帶來幾千億的稅收。

但現在這些地產商的情況,大家都懂。

當樓市預冷,為了回補這空缺的土地財政,廣州很多操作都在變形。

像前段時間,連琶洲這種關系到城市發展命脈的板塊,都改了控規。

而且接下來還有17宗地塊,即將掛牌。

這短期劇增的供應量,肯定會扭曲廣州核心資產的供需關系。

天量供應的地方,房價很難漲,這我想已經是共識了。

失去土地財政,廣州正在飲鴆止渴。


問題是,廣州為什么這么依賴土地財政?

說到底,還是產業的問題。

廣州曾經的產業優勢,正在面臨巨大的挑戰。

廣州現在的產業結構,在城市競爭當中,已經占不到什么優勢了。

比如汽車產業,廣州曾經是油車領域的霸主。

但在快速崛起的新能源領域,廣州沒有拿得出手的牌,甚至比不上杭州和重慶。

整個產業結構,老化得非常厲害。

它不像隔壁深圳,已經完成了產業升級,擁有華為、比亞迪、大疆這類科技領域的獨角獸,成為全國的科創中心。

所以當深圳基本擺脫土地財政的依賴,能游刃有余地控制供地節奏。

廣州能做的,就只有吃教育和醫療的老本。

但產業是發展的基礎啊。

如果廣州不能抓緊完成產業迭代,那只會被另外三大一線,拋離得原來越遠。

甚至,被強二線城市彎道超車。

所以琶洲的控規調整,我覺得是開了一個很不好的頭。

相當于用廣州的未來,換眼前的利益。(樓市這本書,翻到最后都是人性)

所以如何在土地財政和城市發展之間取得平衡,是廣州能否重新蛻變的關鍵。

也是廣州樓市,能否逆風翻盤的關鍵。

而作為個體,我們最應該做的,就是壯大自己的現金流,不要被趕下牌桌。

以時間,換城運。

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