這幾天房屋養(yǎng)老金的事情，引發(fā)了網(wǎng)上熱烈的討論。

　　我看到網(wǎng)上已有很多討論文章，但大多是圍繞著征收的正義性和情緒展開(kāi)的，比如這個(gè)該不該收，是否有合理性，大概的價(jià)格是多少等等。但大多數(shù)文章對(duì)未來(lái)都只是猜測(cè)，缺乏數(shù)據(jù)支撐。

　　所以本文打算從其他文章缺失的角度，也就是市場(chǎng)影響和數(shù)據(jù)支撐方面做一個(gè)分析和解讀。

　　房屋因?yàn)橛欣匣孕蘅樖潜匾模瑖?guó)外很多國(guó)家比如日本都是由居民每月繳納修繕公積金來(lái)維持這個(gè)修繕。

　　那么國(guó)內(nèi)會(huì)采用什么方式？現(xiàn)在尚無(wú)定論，如果是國(guó)家出錢(qián)，那么也不會(huì)引發(fā)討論了。

　　所以，我們假定面向業(yè)主征收一部分修繕保險(xiǎn)金，那么我們可以把這種保險(xiǎn)金當(dāng)成一種廣義的稅收，那么對(duì)房?jī)r(jià)和房租有什么影響？

　　第一，對(duì)房租的影響。

　　先說(shuō)結(jié)論，對(duì)房租的漲跌沒(méi)有任何影響。

　　根據(jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)的市場(chǎng)供求關(guān)系理論，對(duì)交易行為的一方征稅，是改變供需平衡點(diǎn)的行為。

　　比如我對(duì)賣(mài)家征稅，會(huì)導(dǎo)致賣(mài)家成本上升和供給減少，供給減少又會(huì)推升交易價(jià)格，從而導(dǎo)致需求減少。當(dāng)供給和需求的減少達(dá)成一致。就會(huì)達(dá)成新的價(jià)格平衡點(diǎn)。

　　因此得到推論，如果交易中有一方更為剛性，也就是無(wú)論價(jià)格多少，其需求量都不會(huì)變化的話，那么全部稅收就會(huì)由這一方來(lái)承擔(dān)。

　　這個(gè)怎么理解？

　　比如我們對(duì)大米商人征收大米價(jià)格20%的稅，由于消費(fèi)者對(duì)大米的需求是剛性的，所以即使大米商人把這20%的稅全部加在大米售價(jià)里面，需求量也不會(huì)發(fā)生改變，畢竟大家都要吃飯。那么，最后就會(huì)由買(mǎi)家來(lái)支付全部的稅收成本。

　　那么租房市場(chǎng)呢？

　　很明顯，剛性的一方會(huì)變?yōu)榉繓|，因?yàn)榉孔邮悄陀闷罚瑹o(wú)論你怎么對(duì)房東征稅，房東都不會(huì)把房子空置退出租賃市場(chǎng)，市場(chǎng)的供給不會(huì)因?yàn)榧佣惗鴾p少。

　　供給不變，那么均衡交易價(jià)格自然也不會(huì)變。

　　所以房東的供給更為剛性，房東會(huì)承擔(dān)全部稅收。

　　那么，有人可能會(huì)問(wèn)，那房東不是還可以賣(mài)房嗎？

　　但這依然不影響租賃市場(chǎng)的供求關(guān)系。

　　我們假設(shè)房東賣(mài)給無(wú)房家庭，那么市場(chǎng)上就同時(shí)減少一個(gè)租房需求和一個(gè)租房供給，租賃市場(chǎng)依然平衡。

　　假設(shè)房東賣(mài)給投資客，那么這套房子只是從一個(gè)租賃房東流向了另一個(gè)租賃房東，面向租賃市場(chǎng)的供給依然沒(méi)減少，供需依然平衡。

　　綜上，房屋養(yǎng)老金的征收，不會(huì)導(dǎo)致房租上漲。其本質(zhì)在于已經(jīng)造好的房子不可能被炸掉，一定會(huì)提供到市場(chǎng)上用于出租或出售。并消滅一個(gè)需求，不會(huì)導(dǎo)致房屋供給的減少。

　　然后我們?cè)僬f(shuō)對(duì)房?jī)r(jià)的影響。

　　同樣我們先說(shuō)結(jié)論，對(duì)房?jī)r(jià)是利空。

　　因?yàn)橐粋€(gè)投資客，在配置其資產(chǎn)組合時(shí)，房產(chǎn)和其他品類(lèi)的投資品，包括國(guó)外的房產(chǎn)，是存在競(jìng)爭(zhēng)的。而對(duì)房東征稅，其實(shí)就是降低其持有房產(chǎn)的租金回報(bào)率。

　　我們來(lái)看下面這個(gè)例子。

　　這是一套日本的高層住宅。

　　先科普下，日本的高層住宅，一般有三大持有成本，分別是管理費(fèi)（我們稱(chēng)物業(yè)費(fèi)），修繕?lè)e立金（也就是我們這次提出的房屋養(yǎng)老金），以及房產(chǎn)稅。

　　這套房子位于東京，名義租金回報(bào)是6.97%，但物業(yè)成本有1.13%，修繕成本有1.11%，所以即使不計(jì)算房產(chǎn)稅，到手也只有4.73%。如果再扣除房產(chǎn)稅，實(shí)際租金回報(bào)只有4%出頭。

　　但4%的回報(bào)，比起沒(méi)有房產(chǎn)稅和修繕金（房屋養(yǎng)老金）的京滬房產(chǎn)來(lái)說(shuō)，依然具有更高的性?xún)r(jià)比。

　　也就是說(shuō)，對(duì)于投資客，最重要的并不是持有成本，而是扣除一切持有成本之后，到手的真實(shí)回報(bào)。

　　只要房?jī)r(jià)足夠便宜，租售比足夠高，那么持有成本則完全不是問(wèn)題。

　　所以對(duì)于投資客而言，現(xiàn)在最大問(wèn)題是房?jī)r(jià)太貴，如果在此基礎(chǔ)上再度增加持有成本，就會(huì)提高其對(duì)租售比的要求，也就會(huì)從需求層面對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生利空影響。

　　對(duì)于自住客，其實(shí)也是一樣。買(mǎi)房會(huì)損失首付款的存款利息，并增加了貸款利息的支出，但可以省下租房的錢(qián)。

　　所以自住客也是在衡量租金和購(gòu)房款的利息孰多孰少，來(lái)決策到底是買(mǎi)房劃算還是租房劃算。那么提升持有成本對(duì)自住客買(mǎi)房的決策自然也是利空的影響。畢竟房租是不會(huì)額外增加持有稅的（即便有也是房東承擔(dān)）。

　　好了，前面我們說(shuō)完了房屋養(yǎng)老金對(duì)于房?jī)r(jià)和房租的影響，我們接下來(lái)要回答的問(wèn)題是，房屋養(yǎng)老金是否是房產(chǎn)稅的平替？

　　同樣先說(shuō)結(jié)論：不是。

　　房產(chǎn)稅，和房?jī)r(jià)一定是正相關(guān)的。比如按照上海現(xiàn)在試行的稅率0.6%，你1000萬(wàn)的房子要交6萬(wàn)，100萬(wàn)的房子就只交6000。

　　但房屋養(yǎng)老金和房?jī)r(jià)沒(méi)有關(guān)系。這就和一個(gè)樓盤(pán)的建筑成本，和地段是沒(méi)有關(guān)系的一樣。

　　上海內(nèi)環(huán)的一個(gè)樓盤(pán)，和四線城市的一個(gè)樓盤(pán)，房?jī)r(jià)可能相差10倍，但建筑成本是相差無(wú)幾的，其房?jī)r(jià)差距的核心原因在于地價(jià)的不同。而養(yǎng)老金用于修繕?lè)课荩缓徒ㄖ杀居嘘P(guān)，和地段無(wú)關(guān)。

　　這個(gè)，是房屋養(yǎng)老金和房產(chǎn)稅的本質(zhì)不同。并且，由此引出我們?cè)谕顿Y決策上要注意的兩點(diǎn)問(wèn)題。

　　第一，三四線以下城市的房屋持有成本，和一線城市并非是同比例增加的。假設(shè)上海1000萬(wàn)的房產(chǎn)，每年增加3000的成本，那么某五線城市50萬(wàn)的房產(chǎn)，每年可能也要增加近3000的成本。

　　換一個(gè)說(shuō)法就是，三四線以下的城市，由于租金收入低，所以更加不容易把這個(gè)持有成本轉(zhuǎn)嫁給租客。甚至在房屋找不到租客時(shí)，就可能導(dǎo)致資產(chǎn)變成負(fù)債。你不但從房產(chǎn)上賺不到一分錢(qián)，反而要因?yàn)槠涑钟谐杀径粩嗍а?/p>

　　而這正是在美日等國(guó)發(fā)生過(guò)很多次的例子。就比如大家都聽(tīng)說(shuō)過(guò)美國(guó)日本有很多房子白送給你的，或者售價(jià)1美元的，其實(shí)就是要把其持有成本（修繕金，房產(chǎn)稅等）一并轉(zhuǎn)移給買(mǎi)家。有的時(shí)候，賣(mài)家甚至還要為此倒貼錢(qián)。

　　所以，我要說(shuō)的是什么呢？就是在人口大量下滑的未來(lái)，增加修繕金會(huì)加劇一二線和四五線房產(chǎn)的分化和洗牌，對(duì)于這種隱藏的隱患，建議三線以下城市的房產(chǎn)，除自住以外全部賣(mài)出。

　　這個(gè)是我要說(shuō)的決策上的第一個(gè)問(wèn)題。

　　然后接下來(lái)決策上要考慮的第二個(gè)問(wèn)題，就是房屋養(yǎng)老金和房?jī)r(jià)沒(méi)有正相關(guān)性，但跟房屋質(zhì)量卻更加相關(guān)。

　　這個(gè)怎么理解？

　　我們還是拿數(shù)據(jù)說(shuō)話，比如大家知道日本泡沫經(jīng)濟(jì)破滅是在1991年，那么在這之前房?jī)r(jià)趕頂?shù)臅r(shí)期，房子就完全不愁賣(mài)。所以開(kāi)發(fā)商是沒(méi)有提升產(chǎn)品質(zhì)量的動(dòng)力的。這就導(dǎo)致這一類(lèi)房子的質(zhì)量偏差，需繳納的修繕金相對(duì)較高。

　　比如我查詢(xún)了60~75平使用面積的二手房（對(duì)應(yīng)我們的建筑面積80~100平），以下是泡沫經(jīng)濟(jì)趕頂時(shí)建造的。

　　大概每月每平米的修繕金在400日元（人民幣20元），每月需繳納1000~1500人民幣的修繕費(fèi)用。

　　而以下這兩個(gè)例子是房齡2年以?xún)?nèi)的次新房。

　　修繕費(fèi)用大概在每平米100~150日元（人民幣5~7.5元），大概只有泡沫經(jīng)濟(jì)時(shí)期房屋的1/3。每月繳納300~500人民幣。那么這個(gè)是不是因?yàn)榉魁g引起的？

　　并不完全是，因?yàn)槲矣终伊?0年房齡的老房子。

　　這種老房子的修繕費(fèi)用，每平米也只有100日元左右（人民幣5元），同樣只有泡沫經(jīng)濟(jì)時(shí)期房屋的1/3。每月的修繕費(fèi)也只有300元人民幣左右。

　　當(dāng)然，這個(gè)并不是統(tǒng)計(jì)結(jié)果，只是我在網(wǎng)上搜集二手房資料時(shí)找到的大致規(guī)律。泡沫經(jīng)濟(jì)期肯定也有質(zhì)量好的，其他時(shí)期也有質(zhì)量差的。

　　想到去年上海也有不少因?yàn)榉课葙|(zhì)量產(chǎn)生的維權(quán)，加上近幾年全國(guó)各種爛尾，所以這一時(shí)期的房屋質(zhì)量，其實(shí)是令人擔(dān)憂的。

　　特別是那種需要搖號(hào)的價(jià)格倒掛新房，在完全不愁賣(mài)的情況下，開(kāi)發(fā)商在現(xiàn)金流吃緊的情況下對(duì)于房屋建造材料到底有多上心，那就不得而知了。

　　所以我建議大家無(wú)論是自住還是投資，最好先暫時(shí)避開(kāi)這一時(shí)期的住房。以上海為例，現(xiàn)在大部分新盤(pán)的去化都不太好，前一段時(shí)間虹口浦東等地的土拍價(jià)也已經(jīng)開(kāi)始下跌（半年來(lái)跌幅10%以上）。所以后續(xù)的新房大概率是會(huì)降價(jià)的。

　　只有新房?jī)r(jià)格走下行通道，且開(kāi)發(fā)商很難去化房子時(shí)，他們才會(huì)認(rèn)真做質(zhì)量做產(chǎn)品。對(duì)比日本，也是在2000年之后的房?jī)r(jià)下行通道，日本開(kāi)發(fā)商做品質(zhì)最為認(rèn)真。如下圖，房?jī)r(jià)大跌8年后，修繕金只有不到100日元每平。

　　所以建議要買(mǎi)房的同學(xué)可以做“等等黨”，等待開(kāi)發(fā)商向我們提供降價(jià)后的質(zhì)優(yōu)產(chǎn)品。

　　好了，綜上所述，我們來(lái)總結(jié)下本文觀點(diǎn)。

　　1 房屋是耐用品，即使提升持有成本，租賃市場(chǎng)的供給也不會(huì)減少。加上保障租賃房還在不斷供給，因此增加房東持有成本不會(huì)推升房租。

　　2 持有成本會(huì)導(dǎo)致房東到手的租金回報(bào)下降，相比其他投資品競(jìng)爭(zhēng)力下降，因此會(huì)利空房?jī)r(jià)。

　　3 房屋保險(xiǎn)金不是房產(chǎn)稅的平替，房產(chǎn)稅未來(lái)大概率還是會(huì)另收的。

　　4 由于持有成本增加，建議三四線以下城市的投資類(lèi)房產(chǎn)可以賣(mài)出，未來(lái)如果人口持續(xù)下滑，部分房產(chǎn)可能會(huì)從資產(chǎn)變?yōu)樨?fù)債。不斷掏空你的現(xiàn)金流。

　　5 房屋保險(xiǎn)金和房屋質(zhì)量負(fù)相關(guān)，建議避開(kāi)搖號(hào)和價(jià)格倒掛時(shí)期的新房。可以在房?jī)r(jià)下行期慢慢挑選開(kāi)發(fā)商精心做出的品質(zhì)新房。

　　后記：

　　近幾天知識(shí)星球有不少同學(xué)向我咨詢(xún)房屋養(yǎng)老金的事情，所以今天特地寫(xiě)了這一篇。目前樓市下行期，土拍價(jià)也開(kāi)始下跌，相信開(kāi)發(fā)商為了新盤(pán)去化，會(huì)認(rèn)真去做品質(zhì)，也便于我們?cè)谖磥?lái)能買(mǎi)到真正的好產(chǎn)品。至于樓市下行速度，我上周末在知識(shí)星球精華區(qū)公開(kāi)了一二線各大城市的居民債務(wù)下行速度，可作為居民杠桿率的下行趨勢(shì)來(lái)作為房?jī)r(jià)下行速度的前瞻指標(biāo)，未來(lái)我會(huì)每個(gè)月在星球發(fā)布一次各大城市的杠桿率數(shù)據(jù)，供大家參考。

　　對(duì)于住房養(yǎng)老金，外面的文章大多從公平性和情緒入手寫(xiě)文章，更多討論的是征收的合理性。

　　所以我這篇從房?jī)r(jià)和房租的市場(chǎng)影響角度，以及投資決策方面給出建議，房屋養(yǎng)老金和房?jī)r(jià)的無(wú)關(guān)性，以及和建筑質(zhì)量的相關(guān)性，可能會(huì)造成房?jī)r(jià)走勢(shì)的分化和洗牌，希望能給大家以參考。另外，從日本的修繕金的支出，我們也可以看到，除了泡沫經(jīng)濟(jì)期的質(zhì)量堪憂的房產(chǎn)，修繕金一般會(huì)低于物業(yè)費(fèi)，所以大家也不必特別擔(dān)心其征收的金額。