文/子木

　　周末房屋養老金炒得沸沸揚揚，我在杭州出差，沒來得及寫，但看市場輿論，傳得越來越離譜，正好后臺大量讀者問，我就幫大家還原一下真相：

　　其實養老金概念，并不是這次住建部首提，早在去年6月份的一個重要會議上，就重點提到：

　　要探索房屋養老金體檢、養老制度。

　　前幾天8月6號，又提了一次，只是沒有人關注。那么為什么，這次關注的人這么多？而且發酵成遠超于房地產稅的話題？

　　答案就是大量媒體的刻意引導和解讀。

　　他們認為建立房屋養老金制度，是因為：

　　1、土地財政收入下降，靠房屋養老金可以巧立名目，多收錢能緩解財政壓力。

　　2、房屋老化壓力大，目前的維修基金不夠用，再補繳一次養老金，收兩次錢才能行，未來還會收更多錢。

　　最后總結，人們連自己養老都解決不了，還要給房子養老，這也太不公平了，連牛馬都不如。

　　如果文章這么寫，邏輯沒錯，也能拿出數據，還能激化情緒和矛盾，流量肯定爆。

　　但我告訴你，以上全錯。

　　財經解讀的前提，首先是尊重事實。

　　其實這次提出養老金，文件里多次提到：

房屋養老金， 個人賬戶 通過繳納住宅專項維修資金 已經有了 ，試點的重點是政府把 公共賬戶 建立起來 。

　　什么是公共賬戶？為什么要建立公共賬戶？不是已經有個人賬戶了嗎？

　　的確，購房者在買房的時候，都會按照建安成本的5-8%繳納房屋維修基金，用來小區日常運維。

　　但事實上，在重大維修層面，靠個人賬戶這點錢根本解決不了問題，更多是地方補貼。

　　可以說，這些年，幾乎所有老房舊改修繕案例，基本都是地方補貼占大頭，這些信息網上都有記錄，隨便都能查到。

　　之前經濟好，房地產行情不錯，地方有錢，補貼沒問題，但現在經濟下行，房地產一潭死水，都沒錢了，補貼不起了，該怎么辦？

　　2022年長沙“429事件”，居民自建房坍塌，直接造成經濟損失9077萬元，死了54個人，其中44個都是大學生。

　　2023年，中國存量住房面積335.5億平方米， 高層住宅數量居世界之首，這幾年又建設了一大批工業垃圾。

　　現在，居民自建房安全暴雷，未來，剛需高層住宅安全暴雷，背后 需要修繕的資金，呈奇數倍增長。

　　如果不管，都會淪為貧民窟。那時候錢籌不起來，物業不作為，城市安全根本無法解決。 所以現在建立公修的長效機制，已經算是比較合理的時間點了。

　　那么問題來了，建立公戶的錢到底從哪來？

　　我翻閱了所有官方文件和已經在探索建立的民間案例，可以總結為：

　　1、地方財政補貼

　　2、土地出讓金歸集

　　3、住房公積金增值收益分配

　　4、原公房出售資金等多渠道

　　按照目前的情況，北上廣深以及一些發達的二線城市，根本不用愁公戶資金，經濟強產業足，這四點基本都能做到。

　　最重要的是，一些經濟比較差，地也沒人買的低能級城市，1和2收不上來，3和4又不夠，怎么辦？

　　只能跟上面要。

　　理論上，房屋公共賬戶有轉移調劑屬性。也就是說，經濟發達的地區會重點幫扶經濟落后的地區。

　　就像養老金一樣，東三省養老金早就出現了缺口，怎么辦呢？由經濟較為發達的廣東、北京、江蘇、安徽、四川這五省市托底。

　　誰發達，誰就承擔更多。所以我們經常調侃，廣東年輕人養了北方一大半的老人。

　　而對于房屋養老金來說，小地方籌集不上來，理論上也會由比較富足的地區調劑。

　　但大城市也會優先考慮自我修繕更新，而對于需要幫扶的地方，會重點做出評估，比如說鶴崗這種地方，房子再修也不會產生經濟效益，只能保持最低基礎的危房修繕。

　　所以整體來看，房屋養老金，就是防止“貧民窟化”做的房屋生命系統“長效保障機制”。 提前探索，建立公共資金池，來應對未來20年的潛在安全 風險 。

　　至于資金籌措，更多在于宏觀方面的歸集和調劑，公共賬戶的設定，有了對各方機構和集團，“出師有名”的由頭。

　　但對于老百姓來講，并不需要再出錢，產生新的負擔。換個角度講，老百姓也實在沒啥錢了，如果繼續苛雜，會產生非常嚴重的社會情緒爆破，所以在周末會議上，住建部一再強調多次：

　　不用老百姓掏錢，不用老百姓掏錢！

　　可能是之前一系列問題“珠玉在前”，導致人們寧可愿意相信不好的方向，這是管理者需要反思的地方。

　　還有市場傳言房屋養老金是另一種房地產稅，也純屬是混淆視聽，刻意引導。這完全是兩套系統，原因不同，目的也不同，能說出這種話的，對房地產邏輯欠缺底層認知。

　　無奈在自媒體時代，人人都可以談及房地產專業問題，激化矛盾，收割流量成為常態，這是房地產市場另一種悲哀。

　　面對房地產問題，我們還是需要就事論事，尊重客觀事實，追求真理和真相，正所謂，知者不惑，仁者不憂，勇者不懼。

　　獨立清醒，不被輿論玩弄和收割，才能做好正確的決策，人生才能坦然和松弛。