這幾天，房屋養老金上了熱搜。

不知道大家聽到“房屋養老金”這個詞的時候想到什么？

我的第一反應是“房子都未雨綢繆要建立養老金了，我們80/90后一代的養老金在哪里？”

你知道嗎？

本世紀初的初代網紅“木子美”都已經開始在為養老做準備了，一共買了400w商業養老保險……寄望于退休后也能過上體面的生活。

01

言歸正傳。

房屋養老金的說法，來源于8月23日，住建部領導在“推動高質量發展”系列主題新聞發布會上表示，將研究建立房屋體檢、房屋養老金、房屋保險這三項制度，在上海等22個城市展開試點。

熱搜起源于大家都關心，這個養老金“錢到底從哪里來？”“要不要自己再掏錢？”甚至不少解讀還跟房地產稅扯上了關系。

這不，今天，官方出來辟謠了。

住房城鄉建設部旗下媒體《建筑雜志社》發文稱，房屋養老金制度，被嚴重誤讀，房屋養老金不是房地產稅，公共賬戶不需要老百姓出錢。個人賬戶通過繳納住宅專項維修資金已經有了。

文章稱，房屋養老金和房地產稅完全是兩回事，傳言房屋養老金是另一種房地產稅，純屬混淆視聽、牽強附會，是刻意誘導，以此引發大眾誤解。

文章還稱，步入存量房時代，越來越多房屋出現老化，存在的安全隱患問題，不容忽視。

雖然每位購房者買房時都按建安成本5%至8%繳納了房屋維修基金。其在保障小區日常安全運轉中發揮了重要的作用，但因數量十分有限，已難以滿足維護城市房屋安全和老舊小區更新需要。

房屋養老金的個人賬戶通過繳納住宅專項維修資金已經有了，試點的重點是政府把公共賬戶建立起來。
我把文章脫水一下，就是設立制度的初衷是未來房屋養老問題還挺嚴峻的，光依靠個人繳納的房屋維修基金遠遠不夠，所以還得從ZF層面設立基金，加多一層保險才行。

02

現在誤解是消除了，但是，問題還是來了，普通人由此都會聯想到以下兩個相關的問題。

1. 真的有必要嗎？

說一下我的觀點，這種曲突徙薪還挺有必要的。因為，隨著時間的推移，初代的商品房年齡都已經40+，更別說年代更久遠的房改房了。

有數據為證，截至2022年底，中國城鎮既有房屋中建成年份超30年房屋占比接近20%，需要維護、改造的老舊房屋占比快速提升。

另外，新建的商品房，也不是就不用維護了。

在房地產高速發展的這些年，高層、超高層住宅全國遍地開花，以后的“養老”費用必定陡增。（我之前寫過買房千萬不能踩的10種坑，超高層就是其中之一，有興趣也可以復習一下：首付15%，6.7倍高杠桿下，這10種房子不要買！）

再有，最近兩年的地產過山車期間，房企暴雷、開發商拿地后樓盤降價等等，都會導致房屋質量下降。

即使不存在這些問題，在房地產上升期，危舊的老破小就是城市更新的一片藍海，大家擠破頭要進入這一條賽道攻城掠寨，找到人接手后推倒重來并不是難事。

但現在不一樣了，如果開發成本過高，無利可圖，老破小城改要進行城市更新，不是易事。而茍著，維持現狀，就需要一筆不小的修繕費用。

△圖片來源：公共圖庫

2. ZF的錢從哪來？

之所以，住房養老金制度被誤解為是開征房地產稅的一個由頭，我認為，一是因為，之前提到的資金來源包括地方財政、土地出讓金和中央財政安居工程補助金等等。

但現在財政收入面臨巨大壓力，賣地收入大幅減少都是不爭的事實。不開源，又何來新的支出呢？所以大家才自然而然想到新增稅收這件事。

二是，這么一個初衷好、勢在必行的政策，提出的時機卻不大對。

眾所周知，目前正是樓市低迷期，在這時出臺極易被理解為增加住宅持有成本的新政，既讓人懷疑政策落實的程度和實行的效率，又難免會讓人擔心好心辦壞事。

著眼當前，地方擔心的是，都把壓箱底的城央靚地掏出來了，房企什么時候才更積極拿地？

開發商想的是，首付、房貸利率一降再降，低得不能再低了，限購該解除的也都解除了，什么時候才有更多人愿意買房？

而買房人焦慮的則是，房價一降再降，什么時候自家的房子才能守住不破發？

至于我，最關心的還是什么時候也能攢夠400w，充實自己的商業養老基金……

03

最后，還有一個問題不得不再提一嘴。

目前，關于“房屋養老金”還沒有統一的定義。

從2004年開始，住宅專項維修資金已是辦理房屋產權證時必須繳納的費用。

這筆錢是專項用于房屋共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修、更新和改造的資金。

目前，全國住宅專項維修資金結余超過1萬億元，上海、北京、杭州等城市結余超過百億元。

而住宅專項維修資金使用難，也是目前普遍存在的問題，是時候同步研究如何提高其使用效率了！