在五象總部基地，憑空冒出個住宅項目，且是300㎡以上的大平層，你會買單嗎？

恒大國際中心最新消息是，商改住正式官宣了。

爛尾、被平穩(wěn)基金接管、交付等這些問題似乎已成過往，大家關(guān)注的兩個關(guān)鍵詞：一是商改住，二是大平層。

而一些嗅覺靈敏的粉絲向大V君提出幾個問題，瞬間讓我們陷入另一種思考：這樣的大平層真住得舒服嗎？有誰會買單？

網(wǎng)傳恒大國際中心商改住已久，但一直未得明確。

近日，南寧市自然資源局發(fā)布了一則恒大國際中心一宗地塊規(guī)劃調(diào)整的公示，明確將原南寧恒大城市建設(shè)有限公司的450108100008GB00070宗地分宗所得，并轉(zhuǎn)讓到南寧濟恒房地產(chǎn)開發(fā)有限公司名下，用地面積折合26.26畝。

圖 |南寧自然資源局發(fā)布的調(diào)整公示

地塊用途也進行了調(diào)整：

1、擬將114733平方米的原規(guī)劃商業(yè)辦公用途調(diào)整為普通商品住宅，擬新增272戶住戶，若按3.2人/戶估算，預(yù)計新增871人。

2、相應(yīng)增加幼兒園、小學(xué)等教育配套學(xué)位。
3、相關(guān)物業(yè)管理用房、社區(qū)管理用房、社區(qū)居家養(yǎng)老服務(wù)用房等公共服務(wù)配套設(shè)施，根據(jù)相關(guān)規(guī)定、政策進行規(guī)劃設(shè)置。

至此，恒大國際中心商改住有了官方的正式公示。

圖 |公示張商改住示意圖

資料顯示，南寧恒大國際中心位于五象總部基地歌海路19號，占地101畝，整體容積率4.649，原規(guī)劃建設(shè)A、B、C、D、E、F六座業(yè)態(tài)的商業(yè)綜合體，包含寫字樓/星級酒店、商業(yè)辦公、購物中心、風(fēng)情商業(yè)街等業(yè)態(tài)。

圖 |恒大國際中心原效果圖

恒大暴雷后，項目一度停擺，幾近成為爛尾。后A、B、C座由2023年開始由南寧平穩(wěn)基金接管。

其中，B、C座續(xù)建工作有序推進中。

圖 |平穩(wěn)基金官微發(fā)布的相關(guān)信息

A座原計劃建5A級寫字樓。如今從南寧平穩(wěn)基金相關(guān)宣傳信息看，已更名為邕府·紫薇府，將打造為300+㎡的大平層。

圖 |邕府·紫薇府效果圖

看到這里，大家不禁自嗨了一番。一方面為幾近爛尾的項目重生松了一口氣。一方面仿佛為這個地處優(yōu)越地段的多出個住宅感到新奇。

但寫字樓改住宅，市場是否會買單？我們往下分析。

查閱了相關(guān)網(wǎng)站，目前未查到商改住的地塊設(shè)計規(guī)劃方案。這里不免有幾大疑慮。

1、原規(guī)劃是超300米的超高層，改后的高度還保持嗎？水電、消防等問題如果調(diào)整？
2、商改住住得舒服嗎？

3、商業(yè)中心里的住宅，誰會買單？

相關(guān)業(yè)內(nèi)人士告訴大V君，“商改住”項目的實施過程中，常常要繞開有關(guān)的建筑設(shè)計審批，在設(shè)計中存在著“硬傷”，如在施工中增設(shè)夾層、增加燃氣管道等違法建設(shè)，又極易引發(fā)房屋的火災(zāi)、火災(zāi)等問題。

與居住用地相比，部分商業(yè)用地的規(guī)范要求也較低。

南寧對住宅住房有規(guī)定，在寒冷天下必須保證至少3個小時的日照。但一般的商業(yè)寫字樓卻沒有這樣的要求，這很容易造成公寓樓內(nèi)的采光條件較差，日照較少，從而影響到居民的舒適度。

另外，一些商住樓混合用地，由于其內(nèi)部人員的復(fù)雜性和高度的流動性，使得它們之間的相互影響，給管理帶來了很大的困難和安全隱患。

從此次公告看，邕府·紫薇府的建設(shè)體量沒有改變，還增加了戶數(shù)。未來高度仍維持，容積率是否會相應(yīng)提升？

圖 |規(guī)劃調(diào)整的部分內(nèi)容

300米左右，若按平均層高4米計算，樓層數(shù)可達到75層。未來是N梯四戶或五戶的設(shè)計？戶型陽臺該如何擺放？

300㎡+的戶型設(shè)計，在南寧可以說達到豪宅的面積段，而在逼仄的商務(wù)地段里的豪宅還少有先例。且豪宅所需的圈層、園林綠地、舒適度、服務(wù)、會所等，在此如何體現(xiàn)？

變性后的“邕府·紫薇府”如何解決這些痛點和難題？

我們有待信息的進一步釋放。

這個項目如今建設(shè)進度如何？

8月20日，大V君到現(xiàn)場實探。

從平樂歌海路口看過去，項目兩棟寫字樓高聳。

圖 |恒大國際中心實景

走近，在十字路口就能看到恒大世紀夢幻城的招牌，而未亮的電子屏幕上方，如今打出的是“平穩(wěn)基金國際中心”。

圖 |恒大國際中心實景

一眼望去，項目周邊的綠化帶部分雜草重生，看得出無人搭理已久。目前有圍擋圍住，即將施工的樣子。

繞項目一圈，工地入口中門頭上打出的是“平穩(wěn)基金國際中心項目二期A地塊”續(xù)建工程，原來的“恒大”相關(guān)信息已抹掉不見。

圖 | 項目工地實景

圍擋周邊，還有“邕府·紫荊園”（原恒大御府）、“邕府·朱槿園”（原藍光雍錦瀾灣）的相關(guān)廣告信息。

整個項目，低層商業(yè)建筑早已建好，曾經(jīng)也是恒大世紀夢幻城接待中心。走進一看，內(nèi)部早已變?yōu)檗k公場地，但如今空無一人。

圖 | 原營銷中心辦公區(qū)

已建起的兩棟高層寫字樓，是項目的B座和C座。目前整體外墻玻璃基本安裝，不過還沒有完全建好。

圖 | 項目工地實景

放飛小飛機，低層商業(yè)頂上的綠植較為茂盛。B/C座低層和頂部都有工人施工。一樓的部分園林已零星種上樹木綠植，整體還在施工中。

圖 | 項目工地實景

在項目的南側(cè)，目前地塊還是一個坑。這就是此次規(guī)劃調(diào)整的地塊，曾經(jīng)規(guī)劃的超高層地標(biāo)建筑A座。

圖 | 商改住地塊目前還是坑狀

在周邊，多是寫字樓，商務(wù)氛圍很濃。生活所需的氛圍就差了點意思。

而A座與已建好的B/C座樓間距肉眼可見的近，幾乎沒有園林空間可言。

圖 | 高層建筑之間樓間距不大

很難想象未來改成住宅后，小區(qū)綠地率會怎樣。

在南寧，商改住已經(jīng)喊了多年。但一直沒有已實行的成功案例。

恒大國際中心會不會成為首例？

早在2020年10月21日，《南寧市人民政府辦公室關(guān)于印發(fā)南寧商業(yè)辦公項目調(diào)整為普通商品住房工作方案的通知》（下稱《通知》）發(fā)布。根據(jù)文件內(nèi)容，“商改住”方案的主要目的是為了防范化解商業(yè)辦公用房高庫存風(fēng)險，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

圖 | 2020年南寧商改住相關(guān)通知

而從實際推進來看，近4年來目前南寧也僅有綠港國際上城、大嘉匯尚悅、綠港國際中心、邕府·紫薇府（原恒大國際中心）等極少數(shù)樓盤成功實現(xiàn)了商改住，但具體還未正式落實。

商改住就萬事大吉了？

商業(yè)辦公改住宅，無非是商業(yè)市場低迷，項目期望通過變性住宅走量，以盤活項目。

根據(jù)戴德梁行數(shù)據(jù)顯示，2024年上半年南寧甲級樓的存量面積達到約295萬，空置率已經(jīng)達到40.3%。

可以想象南寧寫字樓和商業(yè)項目的存量和空置壓力多大。

但是，新房市場也并不好過。

根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)顯示，截至2024年6月，南寧商品住宅去化周期28個月左右。

圖 | 南寧商品住宅庫存情況（來源：克而瑞）

從地段看，邕府·紫薇府地處五象總基地核心，靠近地鐵3號線，周邊有廣西國際壯壯醫(yī)院、宜家家居、五象湖公園等資源。學(xué)校方面，靠近二中青運校區(qū)和天桃實驗學(xué)校小學(xué)部青運校區(qū)。

圖 | 項目現(xiàn)狀

地段資源看似出眾，但大面積的大平層產(chǎn)品，未來的定位、售價等都會決定項目的銷售。

如距離項目較近的威寧青運村目前主力價1.4萬~1.6萬元/㎡，大唐新希望臻園1.1萬~1.2萬元/㎡，若項目定價1萬元/㎡，總價300萬元起步，有多少買房人愿意買單？

有關(guān)項目的進度，我們將持續(xù)關(guān)注。歡迎留言說出你的想法。