文/子木

近期樓市有幾個比較特別的信號，對大家理解趨勢非常重要，下面挨個做分析。

首先是上海，歷史性取消了“7090政策”。

這個政策，可能有些人還不知道，大白話講就是，每個新盤，用70%的配比來做90平米以下的中小套戶型。

當初是因為二次房改后，大量人口涌入一線城市，上海怕房子不夠住，專門為新市民量身定做而來的。

結果沒想到，一晃就是十八年。

說實話，這十八年來，上海人居環境真的很差勁。

因為7090的限制，上海到處都是小房子，開發商為了好賣房，家家戶戶南北通透，于是又造了很多帶連廊的板樓，直接導致得房率大幅衰減。

10年前，一般18層左右的房子，得房率還能夠輕松做到80%，而現在，平均也就是73-75%的水平了。

也就是說，買個100平米的三房，套內面積比原來要足足少7-10個平方，相當于一個小臥室。

如果買到90平米，砍完公攤，也就不到70個平方，能干啥？往里面塞個2米的雙人床都費勁。

所以在買房這塊，上海人是最可憐的：扛著全國最高的房價，卻可能住著體驗最差的房子。

而現在才放開7090政策，也屬于是八月十五種豆子——晚了三秋。

現在上海小平米住宅已經出現了嚴重的同質化內卷，結構性過剩，而改善型好房子，卻又少得可憐，即使出臺政策，5-10內也很難扭轉。

總之這個政策的改變，意味著，未來上海新建住宅面積將越來越大。

但這不是重點，重點是，為什么選擇時隔十八年后的今年才放開7090？為什么不是去年，或者明年？

我認為有兩方面原因：

一方面是，8月23日，住建部在新聞發布會上，多次提到“好房子”。 原話是：

現在我國的住房發展已經進入了一個新階段，就是從“有沒有”轉向“好不好”。 建設綠色、低碳、智能、安全的“好房子” ，現在在立標準、抓樣板上已經做了一些工作，下一步還要在建體系、優服務上下功夫。

你看，人家住建部都讓大家搞綠色低碳和智能了，你大上海再不給面子，也不能還停留在遠古時期，在層高不足3米，得房率不夠80%的小房子里，玩花活兒吧。

這是第一個原因。

其次是最近長三角地區，大量二三四線城市，比如什么紹興、溫州、金華、湖州、義烏等地，都開始玩100%的得房率的“第四代住宅”了。

空中花園、綠化陽臺統統不計入容積率，直接把今年浙江地區新建住宅的平均得房率干到了120%，相當于變相取消了公攤面積。

而且我還了解到，今年很多上海年輕人都選擇賣掉了上海的老破小，回老家發展，想想也是，放在120%的大平米房子不住，為啥要全家憋屈在一個得房率75%的小房子里？

上海老齡化本來就很嚴重，如果不考慮年輕人感受，萬一都跑了，誰來奮斗養老金？ 最主要是今年上半年上海經濟也不容樂觀。

我看一眼數據，自1978年改革開放以來，除了香港以外，上海GDP始終保持全面第一，而今年從增速來看，很可能被北京逆轉。

主要是工業增速出現問題，尤其是汽車工業，遭遇其他城市的新勢力挑戰，失速嚴重。

還有社會消費也在滑坡，住宿、餐飲和日用品消費總額大跌，在消費降級的經濟下行期，一直很“貴”的上海，讓年輕人充分感受到了什么叫世態炎涼。

前段時間，上海因為一根黃瓜6塊3毛錢，登上熱搜，結果上海老大爺成功幫上海年輕人想開了。

回歸主線。

整體來說，上海放開7090政策，就是在內外壓力下，對“造好房”大基調的一次強烈響應。

其底部邏輯還是，房子不好賣。

房子好賣，房價上漲，沒人在乎質量，公攤50%也有人愿意買。 因為好賣，房子最爛的地方就是北上廣深，因為好賣，到處都是質量維權，地板漏水墻裂縫，人們不接受也得接受。

而房子不好賣，開發商和地方就會想盡一切辦法，卷質量，卷服務，求著讓老百姓進售樓處。

你想想象嗎？這些年，最好的房子，居然出現在重慶，就是因為重慶房價漲速最慢，只能靠卷質量。

一想到，房子質量是用房價下跌換來的，就覺得房地產市場真的糟糕透了。

接下來，在“不好賣”的基礎上，全國各地造好房的響應會更激烈，開發商會建造大量100%得房率以上的新房。

而這也將跟過去的二手房，形成一個強大的割裂帶。

你想想，20年房子都蓋一個樣，但突然第21年，房子更新換代了，玩起了100%得房率，代差之間，是接下來購房者的好事，也是之前買了二手房的不幸。

這跟房貸利率一個邏輯，之前買房的都被背刺了，含痛落淚，無處訴說。

不過，也不用過分悲觀。

一方面，好的地段永遠是最稀缺的，雖然未來有大量的好房子出現，但基本都在郊區，處于核心的好房子一定是少量的，而且價格都不便宜。

這意味著房齡在5-10年內，不出質量問題的改善產品+較好的地段，完全可以跟未來的“好產品”做對抗。

另一方面，絕對好地段的老破小依舊有市場。因為消費降級下，不可能所有人去改善，也不可能所有人去買大房子，因為買不起。

那么背靠優質學區和地鐵的剛需老破小，反而租金收益率會很高，而且流通性很強，依然值得入手。

最慘的是沒什么好資源，地段也一般的老房子，未來不單要遭遇保障性商品房暴擊，還要被“好房子”碾壓，價值長期走衰，趕緊抓時間都賣掉。

接下來馬上要進入金九銀十。

能不能扭轉今年的市場情緒，就看這個階段了，而市場在這之前，一定會做好所有準備。

比如這幾天我認識的很多營銷總，每天都在開會，研究如何做營銷活動，如何制定優惠策略。

地方放開“限跌令”后，打折降價潮將席卷整個金九銀十。

還有官方也在大幅下調房貸利率，比如最近廣州首套房貸利率，已經卷到了2.89%，創下廣州房貸利率歷史最低，幾乎要跟公積金貸款撞車了。

預計進入9月份，美聯儲降息后，我國也要跟著降息降準，大量城市開始實現2字頭房貸利率。。。這也是房地產歷史周期中，討論最激烈的歷史最低利率水平。

為了降低凈息差壓力，8月26-27日，全國二十多家中小銀行接過大銀行接力棒，開始打響新一輪降息潮，普遍降低10-35基點左右。

3年定存普遍跌到2%左右，接下來還會越來越低，銀行里存錢不值錢，將成為所有人面對的話題。

最后還是提醒一下大家：3%定價的儲蓄險，還有3天基本就要全部退出市場了。屆時全國就沒有3%定價的儲蓄險產品了。

后臺也有不少讀者朋友問我值不值得入手。

我的建議是，如果你本身有穩健配置、子女教育、自身養老規劃等中長期需求，那抓住這個時間節點入手長期年化接近3%的儲蓄險，未來大概率不會讓你失望。

這就相當于換一個地方存錢，過幾年取出來，收益遠高于銀行。

但如果覺得自己能跑贏3%，那么買這個東西的意義不是很大。主要還是評估自己的個人投資能力。

大家也可以去咨詢一下，自己適不適合，因為現在很多年齡已經不能買了。咨詢通道：

點我了解龍抬頭3.0

過去普通人投資渠道很少，未來更少。

無外乎，背靠稀缺資源的房子、黃金、國債和儲蓄險。

至于股市，玩過的人都明白，但房子，只要城市、地段和產品沒問題，接下來靠全球降息后的貨幣大通脹，兜兜轉轉價格還會漲上來。而黃金現在就可以定投，國債靠搶，儲蓄險則是能早盡早。

本文完，感謝閱讀。關于投資和理財更多的信息和信號，我都會放在星球里，跟5200多投資愛好者共同分享財富保值秘密，歡迎加入。