今天，規(guī)自局發(fā)布一則寶中的土地拍賣公告，是今年深圳第二次賣地。信息量比較大，顯示出政府在繼續(xù)放寬房地產(chǎn)政策。但我認(rèn)為有必要提出一點(diǎn)，此舉可能會(huì)導(dǎo)致市場(chǎng)不公平競(jìng)爭(zhēng)，開發(fā)商需要提前做好應(yīng)對(duì)。

地塊基本信息，位置在寶安中心區(qū)金科路∩裕安路，已經(jīng)開盤的中鐵閱臻府旁邊，兩者完全共享同樣配套。地段上很大的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)是區(qū)域純粹的“寶中”光環(huán)，加上家門口讀書的學(xué)校BUFF，海韻+新安都在旁邊。

地塊本身占地小1萬(wàn)平米，和越秀瑞樾府一樣規(guī)模，建面5.4萬(wàn)平米，容積率≤5.4，限高150米，是個(gè)純住宅盤，只配了2000平米的底商。和中鐵閱臻府（占地約1.52萬(wàn)平米，建面約8.2萬(wàn)平米）比起來(lái)，容積率一樣，規(guī)模小一些。

但最重要的，是土地出讓條件設(shè)計(jì)的不同，這些也是釋放信息量巨大的地方。

第一次取消了最高限價(jià)要求，意味著開發(fā)商在未來(lái)賣樓時(shí)可以隨行就市“自由定價(jià)”（既可向上也可向下）；沒有任何公配需要建設(shè)和無(wú)償移交，意味著開發(fā)商的成本可以減省，社區(qū)也更加純粹，往外賣的時(shí)候話術(shù)更有底氣；沒有9070戶型政策的要求，意味著開發(fā)商在產(chǎn)品設(shè)計(jì)上可以有更靈活的空間；沒有像中鐵閱臻府那樣要求有一半現(xiàn)售，意味著開發(fā)商能夠提前回籠資金，財(cái)務(wù)成本可以降低；要求“交房即發(fā)證”，意味著業(yè)主可以早1年左右的時(shí)間拿到房產(chǎn)證，能夠提高對(duì)買家的吸引力……

我的解讀是如下幾點(diǎn)：

第一，這釋放了深圳在繼續(xù)放寬房地產(chǎn)政策的信號(hào)。放寬的力度不算重磅，因?yàn)槭袌?chǎng)期待的是全面解除限購(gòu)、限售等等政策，但也是往前進(jìn)了一步。給到開發(fā)商更多的自由空間，在產(chǎn)品設(shè)計(jì)上、價(jià)格上，開發(fā)商的自由度都比以前為高，并且在財(cái)務(wù)靈活度上也沒有制造障礙……這是很重要的開始。以今時(shí)今日的市場(chǎng)情勢(shì)而言，房地產(chǎn)政策的放寬，深圳需要繼續(xù)貫徹小平精神，步子要更大一些。

第二，釋放深圳在繼續(xù)呼應(yīng)市場(chǎng)賣寶地的信號(hào)。這個(gè)我在先前的文章里談到了《》，深圳這兩年的做法非常棒。市場(chǎng)不好，土地錯(cuò)配，政策方最終還是糾錯(cuò)了。這兩年從北站、寶中、超總、后海拿出來(lái)了很多壓箱底的寶地，通過(guò)更改法圖，把更多好地段的、原本容積率巨高的商辦用地調(diào)整為容積率較低的住宅用地——比如這一塊，原本法圖是商業(yè)，容積率為8.0，現(xiàn)在調(diào)為R2，容積率5.4。預(yù)計(jì)這塊地之后，深圳還會(huì)把后海那兩塊寶地拿出來(lái)賣。拿出來(lái)好地，才更能夠滿足“人民群眾對(duì)美好生活的追求”，提升居住品質(zhì)。

第三，限價(jià)放開是雙刃劍。這塊地這樣的設(shè)計(jì)，賬很好算，因?yàn)闆]有啥隱性成本。起價(jià)20.8億，樓面價(jià)38519元/平米，參考中鐵閱臻府去年此時(shí)的拍地，最終實(shí)現(xiàn)價(jià)格是34.06億元+3.55萬(wàn)平米現(xiàn)房銷售面積，樓面價(jià)是41385元/平米。1年過(guò)去，好的地方在于，這塊地沒有要求一半的面積現(xiàn)售，可以提前2年回籠資金——閱臻府現(xiàn)售部分要拖到2026年才能賣，壞的地方在于這1年深圳真實(shí)房?jī)r(jià)繼續(xù)跌了2成左右——閱臻府限價(jià)8.86萬(wàn)/平米，但備案價(jià)只有8.6萬(wàn)/平米，而再加上開盤折扣均價(jià)只有8.33萬(wàn)/平米，比限價(jià)少了5000多/平米，說(shuō)明了限價(jià)“太高了”。而且，開盤去化也大約只有3成。那么，對(duì)開發(fā)商而言，這會(huì)成為他出價(jià)的基礎(chǔ)，即意味著他的心態(tài)會(huì)很保守，會(huì)顯著低于中鐵閱臻府、越秀瑞樾府的實(shí)現(xiàn)價(jià)格。我認(rèn)為，基于起拍價(jià)的地售比就沖到了接近50%，這個(gè)起拍價(jià)設(shè)計(jì)的太高了，原來(lái)有限價(jià)你最多只能向下調(diào)整15%，限價(jià)放開后開發(fā)商到時(shí)候可以隨行就市，真的有可能大幅開低。

第四，會(huì)引發(fā)不公平競(jìng)爭(zhēng)的質(zhì)疑。鑒于這個(gè)政策放寬只是針對(duì)一塊地，我看完，第一反應(yīng)是：中鐵閱臻府大概率要當(dāng)冤大頭了。不但是一半要現(xiàn)售，而且人家價(jià)格還很有可能便宜不少——熊市的時(shí)候，往下殺價(jià)是可以很兇猛的。尤其是到2026年市場(chǎng)如果還是不好，那現(xiàn)售部分就更麻煩。還有一點(diǎn)，這塊地是深圳建筑新規(guī)之后的第一塊地，它的贈(zèng)送面積空間當(dāng)然也更大。但這樣就會(huì)引發(fā)一個(gè)問(wèn)題：如果針對(duì)每一塊地的政策都不一樣，會(huì)否引發(fā)市場(chǎng)不公平競(jìng)爭(zhēng)？我認(rèn)為是會(huì)的。雖說(shuō)每一塊地都有自己的特性，但那應(yīng)該只限于土地條件的范圍，針對(duì)市場(chǎng)的政策不能不一致，這是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的基本要求，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)要公平，便需要統(tǒng)一的準(zhǔn)入規(guī)則?，F(xiàn)在，往小里說(shuō)，這相鄰的兩塊地，一塊地要求現(xiàn)售，另一塊地不要求，一塊地限價(jià)，最低只能8.5折賣，隔1年后賣新地，什么都不要求，這會(huì)讓前面的項(xiàng)目非常難堪。往大里說(shuō)，市場(chǎng)上其它新盤都要遵守“限價(jià)+85折”調(diào)整的要求，但新賣的地塊不要求，也會(huì)造成同樣的結(jié)果。政策放寬是正確的事，但是都應(yīng)該是一視同仁的，不能夠區(qū)別對(duì)待。

第五，最受益者是政府賣地。我個(gè)人是不贊同賣地這么賣的。以前其實(shí)也很少這么干，具體是什么原因我也不知道。我們只接著上面說(shuō)這個(gè)結(jié)果，它的出讓條件這么設(shè)計(jì)，每一塊地都不一樣，說(shuō)到底最受益的一定是政府自身。它是土地的唯一、壟斷供應(yīng)商，如果它想更好的把地賣出去，并且實(shí)現(xiàn)一個(gè)好價(jià)格，那么理論上它可以隨意的設(shè)計(jì)每一塊地的出讓條件。去年深圳賣了14塊地（出讓金312.47億），今年只賣了1塊（出讓金51.79億，這是第二塊），說(shuō)明了什么？1）之前的土地出讓“兩集中”已經(jīng)流產(chǎn)了，都沒有人買地了還集中個(gè)錘子；2）深圳會(huì)很缺錢，往年深圳正常年份的土地收入都是在1500億左右（土地出讓+土地整備）。賣地對(duì)于城市的今天和未來(lái)，一定是更加重要的。從這個(gè)角度，政府賣地設(shè)計(jì)規(guī)則，很可能會(huì)產(chǎn)生一種結(jié)果：每一次賣地都會(huì)把之前買地的開發(fā)商變成“對(duì)手盤”。

這是值得注意的，我個(gè)人還是重申原來(lái)的期待：深圳最好還是盡快全面一刀切的解除掉所有的限制政策，讓市場(chǎng)快速完成調(diào)整，重新出發(fā)。鈍刀子割肉，實(shí)際上就是計(jì)劃經(jīng)濟(jì)了，割到最后割得大家都喪了，沒有一個(gè)開發(fā)商愿意買地。

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