門頭溝終于有動靜了。

嗯，說的是它終于又有住宅用地成功出讓了。

剛剛，門頭溝區新城0604街區MC00-0604-0104-01、0107、0104-02地塊R2二類居住用地、F3其他類多功能用地，成功出讓。

最終結果是：

拿地房企是電建，成交價格是底價16.36億，住宅樓面價是2.79萬/平，住宅指導價是6.1萬/平。

門頭溝新地塊環線位置

這次樓面價和指導價給足了縫差，足足有3.3萬/平，這就讓開發商在項目入市的時候有充足的空間 降價 ，不，是有充足的定價空間。

說回門頭溝，似乎這兩年都沒什么存在感，包哥上次專門寫它，還是因為它的地三番五次 的賣不出去↓↓↓

而門頭溝新房市場，在如今的市場環境下，存在感幾乎快為0了。從方位來看，除開城六區，京西門頭溝新房每個月幾十套成交的表現，已經遠不及京北的昌平，京南的大興和京東的通州了。

北京2024上半年新房成交量數據

今兒咱們就借著聊新成交地塊的同時，順便聊聊門頭溝的新房市場。關于門頭溝，你有啥問題，或者想了解哪個項目？先加包哥微信，咱們邊吐槽邊看文章。

先來說說新成交的這塊地，并不是去年出現延期后來又因故暫停的114那塊地，而是一塊新的，沒什么負面新聞的107這塊地。

這次電建新地塊，相對于門頭溝來說，位置非常不錯。

門頭溝0107地塊具體位置

地塊南側不到200米就是北京長安街西延線金安路，距離西六環路直線距離1.7公里，而且地塊距離地鐵S1線上岸站、橋戶營站都很近，直線距離只有約380米、約560米，屬于實打實的臨鐵地塊。

此外，上岸站東側緊挨著北京長安天街，橋戶營南側就是西長安中駿世界城，整個商業配套也很成熟。

還有就是，因為地塊屬于門頭溝的發展核心區，所以地塊周邊的教育、醫療條件在整個區來說也都很不錯。

再看地塊本身，住宅部分的容積率很低，只有1.8，控高36米，兩塊住宅用地比較純粹，沒什么配建。

門頭溝地塊規劃信息

兩塊住宅用地搭配的0104-02其他類多功能用地，包含一個4000平的社區會客廳，還包含 其他商業服務設施等。

有意思的是，今天地塊成交前一周的8月23日，地塊的規劃設計方案就已經先出來了，就是那種“我還不知道誰買了這塊地呢，但地塊怎么建我先給你安排明白了”。

門頭溝地塊規劃設計方案總平面圖

方案中的信息顯示，0107、0104-01地塊為純住宅規劃，0104-02地塊為商業和辦公地塊。

其中，住宅部分總建筑面積為5.85萬平，規劃戶數581套，套均面積超過100平，在疊加容積率、控高等條件，妥妥的又是改善盤的配置了。

從地塊周邊配套，到地塊本身條件，再到后期地塊建設方案，都不錯。

即使各方面條件都優秀得很，但它可憐就可憐在門頭溝啊。

門頭溝部分新房分布（數據截止至8月30日）

因為門頭溝已經將近兩年不賣新地了，所以現在區域內的新房基本上都是兩年前甚至更久的項目，就比如雅居樂富春山居，入市已經超過30個月了，283套房子才剛剛成交37套，網簽均價3.77萬/平。

富春山居項目的指導價是多少？答案是6.3萬/平。

是的，這個富春山居的價格、銷量的狀態，也算是門頭溝現在整個新房項目的狀態。

同樣境地的還有檀谷若丘、長安麓院、西山相府等這些項目，至今網簽率還沒有超過40%的。

但你要說門頭溝沒有好賣的盤嗎？前兩年的四道橋三兄弟，峯范北京、金茂長安悅、北辰攬境，都在價格不太離譜的情況下按期完成了清盤。

四道橋三兄弟，基本上保持住了5W+的成交價。

四道橋板塊包括今天的上岸新地塊，在門頭溝的位置更遠離山區，更靠近城里，而且城市界面和城市配套更好，所以又應了包哥那句“再不好的區域也有好的板塊，再好的板塊也有不好的項目”。

但時移勢易。

如今的市場環境下，北京傳統的新房區域城六區都開始出現下降狀態，像門頭溝這樣北京最西邊，受影響肯定也最嚴重。

當非城六區的昌平朱辛莊開始守不住6W+價格，大興進入4W+時代，順義越來越多的新房開始出現3W+均價，房山甚至都有1字開頭的新房項目的時候，門頭溝新地塊6.1萬/平的指導價，是不是更像一個笑話？

那現在的懸念可能就是，門頭溝項目到時候能低到是多少？能不能賣出去？

關于門頭溝新房，你還有啥想知道的？歡迎加包哥微信，咱們私聊去。

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