?當(dāng)核酸檢測企業(yè)進(jìn)軍房屋檢測市場

所有荒誕的宏大敘事，總有一個(gè)荒唐的歷史注腳。

2024年8月23日，住建部副部長董建國提到，上海等22個(gè)城市正開展房屋養(yǎng)老金試點(diǎn)，引發(fā)熱議，在一些自媒體的解讀下，有群眾擔(dān)心這是變相的房地產(chǎn)稅。

8月26日，住建部部長倪虹召開專題會議，對相關(guān)政策進(jìn)行了解釋與宣傳。倪部長明確提出：

房屋養(yǎng)老金的公共賬戶不需要居民額外繳費(fèi)，不會增加個(gè)人負(fù)擔(dān)。

但與公共賬戶對應(yīng)的個(gè)人賬戶資金來源問題，以及資金的統(tǒng)籌使用問題，倪部長沒有細(xì)說。

隨后的權(quán)威解讀顯示，房屋養(yǎng)老金公共賬戶的資金，主要用于房屋安全管理，包括房屋體檢和保險(xiǎn)等支出。例如：

住宅共用部位 （樓梯、樓道、外墻）、共用設(shè)施（電梯、天線、照明、消防設(shè)施）出了問題，就需要調(diào)撥公共賬戶的資金，聘請第三方專業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行體檢；如果存在安全隱患，則需進(jìn)一步上保險(xiǎn)。

打個(gè)比方，社區(qū)組織群眾定期進(jìn)行強(qiáng)制性體檢，體檢的錢從公共賬戶里走賬，這是一項(xiàng)福利。至于查出病情后打針、吃藥、住院…的錢，當(dāng)然不能從公共賬戶支出。

所以廣大群眾琢磨了三天三夜，得出了一個(gè)模糊的結(jié)論：

這部分錢，大約的確是從個(gè)人賬戶里走的罷。

更讓群眾擔(dān)憂的是，第二天（8月27日）上午，曾經(jīng)的核酸檢測龍頭、A股上市公司華測檢測宣布，公司已獲得包括房屋安全鑒定資質(zhì)在內(nèi)的多項(xiàng)資質(zhì)，將為房屋養(yǎng)老金試點(diǎn)工作提供配套服務(wù)。

由于賽道轉(zhuǎn)換實(shí)在過于迅速，以至于該公司的小股東都如墮五里霧中，生怕公司接不住這潑天富貴。

例如在當(dāng)天，就有散戶在深交所互動易平臺上向華測檢測提問稱：

公司是否有老舊房屋檢測能力？

對于股民的提問，華測檢測高度重視、周密部署、嚴(yán)格要求、迅速落實(shí)。

該公司派出董事會秘書進(jìn)行了詳細(xì)的回復(fù)，重點(diǎn)提及了兩方面的細(xì)節(jié)：

1，房屋檢測是華測建筑工程及工業(yè)服務(wù)的一部分，是公司利潤源泉中不可分割的一部分。

2，在房屋安全鑒定方面，華測擁有專業(yè)的設(shè)備設(shè)施和經(jīng)驗(yàn)豐富的團(tuán)隊(duì)，并已獲得包括房屋安全鑒定資質(zhì)在內(nèi)的多項(xiàng)資質(zhì)。

這言辭鑿鑿、信誓旦旦的樣子，直接讓廣大股民蒙圈了：

華測檢測被廣泛認(rèn)定為是一家從事醫(yī)學(xué)檢測的“第三方檢測和認(rèn)證服務(wù)機(jī)構(gòu)”，怎么一夜之間就成為了房屋檢測權(quán)威機(jī)構(gòu)？

根據(jù)華測檢測發(fā)布的2024年半年報(bào)，公司實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入27.91億元，從業(yè)務(wù)營收來源看，分為生命科學(xué)、工業(yè)測試、消費(fèi)品測試、貿(mào)易保障、醫(yī)藥及醫(yī)學(xué)服務(wù)，收入分別為12.59億元、5.59億元、4.62億元、3.75億元、1.35億元。

由此可見，華測檢測不僅專業(yè)技術(shù)過硬，掉頭能力還更強(qiáng)。它精準(zhǔn)地跟隨國家政策的步伐：

疫情來了，他們提供“2小時(shí)核酸檢測”服務(wù)；房屋養(yǎng)老金來了，他們做房屋的安全檢測。

也許，在核酸檢測中大放異彩的企業(yè)都有著神奇的預(yù)測市場的能力，例如名噪一時(shí)的張核子，就是在疫情剛開始時(shí)，由別墅設(shè)計(jì)與施工行業(yè)切換到核酸檢測賽道，然后在2023年預(yù)制菜寫入中央一號文件時(shí)，再度挺進(jìn)預(yù)制菜細(xì)分市場。

它們永遠(yuǎn)走在風(fēng)口的前端，預(yù)判了大家的預(yù)判，只留給了人民群眾無限的遐思。

按照住建部的說法，房屋養(yǎng)老金的資金池由個(gè)人賬戶和公共賬戶構(gòu)成，公共賬戶由政府負(fù)責(zé)建立，不需要老百姓出錢。但是，房屋檢測費(fèi)用從哪里出，維修的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)是什么，房屋養(yǎng)老金會不會被挪用…

你猜？

出發(fā)點(diǎn)是“為群眾好”的房屋養(yǎng)老金政策，為什么得不到群眾的理解與支持？為了回答這個(gè)難題，我們需要梳理一下問題的來龍去脈。

?房屋養(yǎng)老金試點(diǎn)這一年

（一）三項(xiàng)制度

說起來你可能不相信，雖然“房屋養(yǎng)老金”成為熱點(diǎn)關(guān)鍵詞僅有一周，但這項(xiàng)制度，卻已經(jīng)試點(diǎn)了一年。

早在2020年，一位住建部官員曾提出，探索城市政府提取一定比例的土地出讓金，為房屋維修提供長期資金保障，這被認(rèn)為是“房屋養(yǎng)老金”概念的雛形。

2022年4月29日，長沙市望城區(qū)一處自建房坍塌，造成54人死亡。

調(diào)查通報(bào)顯示，房主吳氏為了出租牟利，把原本五層的自建房擴(kuò)建至八層，致使二層承重墻超出極限而崩塌。事后吳某承認(rèn)，房屋加建過程中沒有向任何部門報(bào)備辦證，建成后曾躲過6次專項(xiàng)整治和6次城管巡查。

這起慘重的建筑事故，讓“房屋養(yǎng)老”的制度建設(shè)浮出水面。

2022年5月24日，國務(wù)院辦公廳發(fā)布《關(guān)于印發(fā)全國自建房安全專項(xiàng)整治工作方案的通知》，方案中首次提到：

建立長效機(jī)制，完善房屋質(zhì)量安全強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)，研究建立方案定期體檢、房屋養(yǎng)老金和房屋質(zhì)量保險(xiǎn)等制度。

2023年3月28日，住建部聯(lián)合15個(gè)部門，提出加強(qiáng)經(jīng)營性自建房安全管理的原則，并督促各級政府加快出臺地方性法規(guī)的出臺。該文件中正式提出了三項(xiàng)重要制度，即：

（對房屋）定期體檢，購買保險(xiǎn)，以及與資金籌集、支付和保值增值相關(guān)的管理辦法。

由于這三項(xiàng)基礎(chǔ)制度的形式與個(gè)人養(yǎng)老金多有類似之處，因而被比喻為：

房屋養(yǎng)老金。

（二）試點(diǎn)成績

2023年11月，住建部在《工作會議》中披露，已有21個(gè)城市開展了三項(xiàng)制度試點(diǎn)，包括“北上廣深”四個(gè)一線城市，杭州、南京、武漢、成都等中心城市，以及蘇州、無錫等財(cái)政強(qiáng)市。

一年的時(shí)間過去了，試點(diǎn)的情況如何，房屋養(yǎng)老的錢從何處籌措，維修金使用機(jī)制怎樣…公開披露的信息十分有限。但我們從有關(guān)部門的表述中得知：

1，考慮到各地實(shí)際情況差異，各地從房屋體檢、保險(xiǎn)、養(yǎng)老金三項(xiàng)制度中自選一項(xiàng)或多項(xiàng)試點(diǎn)。

按照財(cái)政部和住建部發(fā)文，2023年第一批試點(diǎn)城市中，廣州、北京、上海等獲準(zhǔn)試點(diǎn)房屋保險(xiǎn)制度，青島、杭州、寧波等地試點(diǎn)房屋定期體檢制度，而天津、上海等地選擇房屋養(yǎng)老金制度試點(diǎn)。

2，房屋養(yǎng)老金試點(diǎn)城市以地方財(cái)政支出為主，但獲得了中央財(cái)政的定額補(bǔ)助。

利出一孔的前提，是力出一孔。

建立房屋養(yǎng)老金制度是國家為保障房屋安全所作的兜底性制度保障，公共賬戶的實(shí)質(zhì)，是一個(gè)能夠穩(wěn)定用于存量房安全體檢、安全管理、維修更新補(bǔ)助的：

資金池。

池子里的水從哪里來？這是問題的關(guān)鍵。

在開展試點(diǎn)之前，有專家學(xué)者曾提出，可以通過地方財(cái)政補(bǔ)貼一點(diǎn)、土地出讓金歸集一些、住房公積金增值收益分配一點(diǎn)，多渠道歸集。

例如近十年來，全國土地出讓金累計(jì)結(jié)余量為3685.76億元，每年從地價(jià)款中提取一定比例（例如以土地出讓收入5%計(jì)提），即可解決房屋養(yǎng)老金初始資金難題。

但是，有地方政府及住建部人士表示，依據(jù)現(xiàn)行的《國有土地使用權(quán)出讓收支管理辦法》，土地出讓收入使用范圍包括征地和拆遷補(bǔ)償支出、土地開發(fā)支出、支農(nóng)支出、城市建設(shè)支出以及其他支出。

其中，征地拆遷成本和城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的支出占到了土地款總價(jià)的六成以上，而且土地純收益的10%還被投入到廉租房、保障房建設(shè)…

這么算下來，經(jīng)過五馬分肥之后，剩下來的土地出讓收入：

已經(jīng)沒什么錢了。

于是就有了中央財(cái)政的補(bǔ)貼計(jì)劃。

根據(jù)財(cái)政部發(fā)布的《關(guān)于開展城市更新示范工作的通知》，在2024年—2026年示范期內(nèi)，東部地區(qū)每個(gè)城市補(bǔ)助總額不超過8億元，中部地區(qū)每個(gè)城市補(bǔ)助總額不超過10億元，西部地區(qū)和直轄市每個(gè)城市補(bǔ)助總額不超過12億元。資金根據(jù)工作推進(jìn)情況，分年撥付。

換而言之，地方政府每年撥出數(shù)千萬元或上億元體量財(cái)政資金、試點(diǎn)三項(xiàng)制度，可以配套換回3年內(nèi)合計(jì)8-12億元的中央財(cái)政城市更新獎(jiǎng)補(bǔ)資金。

3，房屋體檢過程中，引入第三方鑒定機(jī)構(gòu)。

公共賬戶建立起來后，里面的錢怎么花？這又是一個(gè)值得關(guān)注的問題，也是一個(gè)公眾知之甚少的問題。

幸運(yùn)的是，《經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)》曾報(bào)道，某試點(diǎn)城市的住建部門人士透露出一個(gè)重要信息：

房屋體檢是決定是否投入維修的前提條件，它是通過公開招標(biāo)，形成房屋安全鑒定機(jī)構(gòu)名單，并委托第三方鑒定機(jī)構(gòu)巡查體檢。

這位住建部門人士進(jìn)一步表示，房屋體檢并非面向全市所有房子，目前上級部門并未對哪些房子須進(jìn)行體檢、保險(xiǎn)給出統(tǒng)一定義，具體由各城市依據(jù)自身情況而定，但重點(diǎn)是“老、破、危、經(jīng)”房屋（即老舊、存在隱患、未拆修危房、經(jīng)營性自建房等房屋），光是這部分房屋巡查體檢，一個(gè)城市每年的預(yù)算在：

5000萬元左右。

也就是說，目前試點(diǎn)的21個(gè)城市，房屋體檢市場的規(guī)模就超過20億元。可以想象，如果未來住房養(yǎng)老金制度向全國推廣，其中的蛋糕會有多大？

這就是華測檢測未卜先知地入局的原因，也是老百姓擔(dān)憂的原因：

群眾可以不在乎哪個(gè)機(jī)構(gòu)賺走房屋體檢的這份錢，但他們在乎自己在不知情的情況下，被檢測機(jī)構(gòu)下發(fā)了啟動維修的通知書。畢竟一旦決定維修，資金肯定不是從公共賬戶上支出的。

對于這種心態(tài)，在我們湖南省，有句俗話說得很生動形象：

崽賣爺田不心疼。

?為什么好政策得不到好實(shí)施

我國房地產(chǎn)市場已經(jīng)進(jìn)入存量時(shí)代，截至2022年底，中國城鎮(zhèn)既有房屋中建成年份超30年房屋占比接近20%，需要維護(hù)、改造的老舊房屋占比快速提升。

這其中，既包括基礎(chǔ)設(shè)施匱乏的“老破小”，也包括快速老去的高層、超高層。而一旦未能及時(shí)維修更新，后者的后果更嚴(yán)重。（參見《》），

實(shí)事求是地說，“一攬子”推行的房屋養(yǎng)老金，確實(shí)是一個(gè)保障居民生活與生命安全的大工程，是一項(xiàng)關(guān)系民生的好政策。

但是，根據(jù)房屋養(yǎng)老金試點(diǎn)城市反饋，三項(xiàng)制度中，試點(diǎn)難度最大的偏偏是與群眾直接相關(guān)的、涉及籌錢的房屋養(yǎng)老金制度。

作為此輪房屋養(yǎng)老金制度試點(diǎn)成績較為突出的城市，天津市率先在濱海新區(qū)試點(diǎn)，該區(qū)的房屋養(yǎng)老金公共賬戶資金需求為5000萬元/年，籌集方法是“兩條腿走路”：

一是在土地出讓過程中，在出讓底價(jià)的基礎(chǔ)上，以建筑面積計(jì)算，每平方米增加25元； 二是財(cái)政預(yù)算中增列房屋養(yǎng)老金專項(xiàng)資金，實(shí)施預(yù)算兜底。

公共賬戶資金的隱患在于，隨著房地產(chǎn)市場的下行，土地出讓與地方財(cái)政持續(xù)承壓。

以天津?yàn)槔?024年4月30日，天津市發(fā)布購房新政，北京市、河北省戶籍居民及就業(yè)人員在天津購房者，享受本市戶籍居民購房政策。但實(shí)際成交量依然延續(xù)下降趨勢。

（2022年以來天津市商品房成交走勢）

土地拍賣方面的情況也不容樂觀，2024年上半年，天津土拍市場共成功出讓宅地23宗，總面積為92萬平方米，成交金額約為94億元。其中，土拍涉及紅橋、東麗和武清區(qū)的地塊，均以底價(jià)成交。

而執(zhí)行房屋養(yǎng)老金試點(diǎn)的濱海新區(qū)，直到2024年8月才有首宗地塊上架。

在此背景下，濱海新區(qū)能否按原計(jì)劃向房屋養(yǎng)老金公共賬戶按時(shí)充值5000萬元/年，其實(shí)值得關(guān)注。

如果說房屋養(yǎng)老金公共賬戶資金來源承壓，那么個(gè)人賬戶資金問題則更加復(fù)雜。

在試點(diǎn)過程中，天津市引導(dǎo)沒有專項(xiàng)維修資金的房屋業(yè)主，補(bǔ)交個(gè)人賬戶資金，其中不配備電梯房屋的補(bǔ)交標(biāo)準(zhǔn)是40元/平方米，電梯房則60元/平方米。

問題來了：

什么樣的房屋沒有專項(xiàng)維修資金？

這里科普一個(gè)燙知識。

我國的存量住宅房大致可以分為三類：商品房、城鄉(xiāng)自建房、單位集資房。在經(jīng)歷了房地產(chǎn)“狂飆突進(jìn)”的10年后，我國各類存量住宅面積達(dá)到了500億平米。其中商品房約200億平米，各類城鄉(xiāng)自建房約200億平米，單位集資房100億平米。也就是：

2:2:1。

按照現(xiàn)行政策：

1，從1998年起，有關(guān)部門對商品房征收房屋維修基金，2004年起，房屋維修基金在收房之前必須繳納。因此，商品房業(yè)主基本上繳納了維修基金。 2，自建房無需繳納維修資金。 3，單位集資房維修資金收取標(biāo)準(zhǔn)因地區(qū)及具體政策而有所差異，長期以來都是缺位的，但目前規(guī)定由開發(fā)建設(shè)單位和購房人共同承擔(dān)。

由此可見，絕大部分商品房業(yè)主基本上繳納過了維修基金，不在被“引導(dǎo)”的范疇內(nèi)。而且商品房業(yè)主的訴求，肯定不接受“重繳一遍”的方案，也不愿意被“統(tǒng)籌使用”。

剩下來需要引導(dǎo)的，其實(shí)是城鄉(xiāng)自建房和單位集資房。

對于自建房業(yè)主而言，他們很難理解這項(xiàng)需要補(bǔ)繳的款項(xiàng)。因?yàn)榉课蒺B(yǎng)老金的用途高度接近于商品房維修資金的使用用途：

用于住宅共用部位、共用設(shè)施的維系和更新，以及改造。

但自建房沒有共用部位與共用設(shè)施，因而業(yè)主積極性不強(qiáng)。

而長期以來，單位集資房卡了維修基金的bug，收取制度進(jìn)退自如，全憑單位與主管部門的博弈。最近更新的版本中，這個(gè)“靈活自籌”的bug已經(jīng)被修訂，相關(guān)資金由開發(fā)建設(shè)單位和購房人共同承擔(dān)。

但歷史問題怎么解決，這是一個(gè)新問題——且不說開發(fā)建設(shè)單位沒有義務(wù)補(bǔ)繳托底，就連委托開發(fā)的“單位”以及業(yè)主，也不愿意承擔(dān)相應(yīng)資金。

在沒有相關(guān)法律法規(guī)出臺、對單位集資房歷史問題進(jìn)行澄清之前，對于被觸動了蛋糕利益的單位與個(gè)人，只能以說服教育為主，其效果可想而知。

你看，光是開通公共與個(gè)人賬號、往資金池里蓄水就有這么多問題，那么接下來朝外放水時(shí)的分配過程…那就難度更大、爭議更多了。

說得直白點(diǎn)，房屋養(yǎng)老金公共賬戶其實(shí)是一個(gè)閥門，資金池里的錢用于什么性質(zhì)的房屋維修，這才是群眾不知情、不理解的根源。

一方面，20多年來，按照300元/平米的相關(guān)規(guī)定，我國200億平米的商品房，已經(jīng)繳納了6萬億的維修基金。

另一方面，這部分資金的支出相當(dāng)麻煩，必須通過業(yè)委會表決同意方可調(diào)撥。因此以各地現(xiàn)實(shí)經(jīng)驗(yàn)看，只有涉及到電梯維修之類的重大問題，維修基金才能如期運(yùn)行，其他的項(xiàng)目都涉及層層扯皮。這就不難理解，根據(jù)公開報(bào)道，北京市商品住宅專項(xiàng)維修資金提取率：

不足10%。

考慮以上兩方面的現(xiàn)實(shí)，我們可以得到一個(gè)樸素的結(jié)論：

我國商品房維修基金賬戶上，很可能沉淀了5萬億的資金。

商品房業(yè)主最擔(dān)心的事情是，在購房時(shí)被強(qiáng)制性繳納的維修資金，成為有心人眼中的“唐僧肉”，成為被“統(tǒng)籌”的對象。

當(dāng)然，商品房業(yè)主也知道，農(nóng)村自建房業(yè)主沒有通天手段，不用擔(dān)心被“搭便車”。但是有沒有一種可能，房屋養(yǎng)老金制度建立后，商品房維修資金被挪用，去修繕單位集資房？

畢竟，單位集資房的大頭，是國企員工與公職人員的住房。

（此處省略251字）

如果聯(lián)想到房屋養(yǎng)老金試點(diǎn)過程中各種信息的匱乏，聯(lián)想到第三方房屋檢測機(jī)構(gòu)的提前布局亂象，群眾不知情、不理解、不信任，似乎又是可以理解的。

當(dāng)然，近期類似房屋養(yǎng)老金這樣出發(fā)點(diǎn)是好的，卻讓很多群眾不配合的情況，不是個(gè)案。專家呼吁道，面對利國利民的好政策，群眾應(yīng)該學(xué)會獨(dú)立思考、換位思考、共情思考。

可我就是覺得，人民群眾對于最直接、最現(xiàn)實(shí)的利益問題自然最為關(guān)心，這一點(diǎn)無需專家普及，但只有讓群眾有知情權(quán)，有獲得感，才能把群眾的積極性調(diào)集起來，才能讓好政策得到好的實(shí)施效果。

莎士比亞在悲劇作品《尤利烏斯·愷撒》中說：

人民應(yīng)當(dāng)可以支配自己的命運(yùn)。要是我們受制于人，親愛的勃魯托斯，那錯(cuò)處并不在我們的命運(yùn)，而在我們自己。

——（全文完）——

寫在后面的話：

1，不要問我為什么冷飯熱炒，去寫話題性不再新鮮的房屋養(yǎng)老金。因?yàn)榍靶┨煊直粍h文了，本號自我反省一周。你看到的，其實(shí)是之前已經(jīng)接近寫完的文章。

2，正因?yàn)槭且呀?jīng)被廣泛討論過的問題，所以這幾天又補(bǔ)充了一些關(guān)鍵資料，爭取說一點(diǎn)實(shí)實(shí)在在的東西，希望閱讀了全文的看官有所收獲，不至于浪費(fèi)寶貴時(shí)間。

3，近期寫作計(jì)劃被一再打亂，我都不知道該不該重新安排。

覺得有趣，請關(guān)注公眾號：將軍箭

4 Sep 2024

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