時隔6個月，深圳終于再掛宅地！

8月28日，深圳官宣“位于寶中靚地A001-0219宗地正式上線深圳公共資源交易中心”，讓土地市場熱鬧了一番。

緊接著，8月30日，深圳再次公布擬出讓2宗居住用地項目清單。這兩宗地塊分別是備受矚目的深圳灣后海宅地（T107-0107宗地），以及位于寶安區航城街道的巨無霸地塊（A219-0080宗地）——機場東車輛段綜合開發項目。

值得注意的是，除了目前公示的3宗宅地之外，坊間也流傳著還有8塊地即將進入拍賣流程。這些地塊覆蓋了寶安、前海核心板塊、龍崗、光明等多個區域。也就是說，接下來的4個月里，深圳可能有11宗宅地拍賣，而且還不乏許多靚地。

這兩天，壹地產也好好整理了一番，今天我們就一起來看看這些地塊具體在哪里，周邊又是什么情況。

注：除3個官方公示地塊外，其他均為坊間猜測，所有地塊具體信息均以官方公示為準。

01.

共11宗宅地

接下來4個月出完？

地圖來源釘圖易

先來看看整體情況：

從區域位置來看，地塊主要集中在寶安、南山、龍崗、光明4區：

寶安3塊，2個位于寶安中心，其中寶中A001-029是由2宗商業性辦公用地調整而來；1塊位于航城機場東車輛段綜合開發項目，這塊地也是名單中最大的地塊；

南山2塊，分別在后海、赤灣，位置都不錯，其中后海T107-0107宗地是在7月由4個商業用地通過商改住整合為兩個住宅用地；

龍崗3塊，分別在大運、南約、坪地，大運地塊也是商改住用地，位置也不錯；

光明3塊，分別在長圳、紅花山、薯田埔，都距離地鐵站比較近。

從土拍規則來看，無論是已經公示的，還是民間猜測的都與之前有了不同：

如從A001-0219宗地公示規則來看，該地塊是多年來首宗取消限制最高地價的宅地，按“價高者得”競價；同時，該宗地商品房不限售價、沒有配建、不受“70/90”戶型政策限制；

從坊間流傳地塊土拍規則來看，也多數也與“不限地價”、“不限自持“等相關，這就與A001-0219宗地的規則很相近。（具體土拍規則以官方發布為準）

綜合以上不難看出，深圳對于土拍市場的態度有了很大的轉變，無論是地塊的地理位置還是土拍設置的規則具有很吸引人的條件，優質地塊增加，土拍規則擯棄了“競配件和限價等要求”，有效提升了土地市場的靈活性與競爭力。

且從7月深圳公布的2024年度建設用地供應計劃來看，其中商品住房用地為80公頃，而截至目前僅有民治1地塊出讓，如果要完成目標，那在接下來的4個月里，土地市場可就熱鬧非凡了。

那么，接下來，我們分區來看看這11個地塊旁都是些什么情況。

02.

靚地出街

稀缺景觀、商業、地鐵包圓了

寶安

A001-0219宗地

掛牌時間：9月17日

從地塊信息來看，該宗地是6月底調規出來的宅地，包含住宅、商業，將于9月26日拍出。

地塊周圍配套豐富，旁邊就是新安中學高中部、海韻學校、對面就在騰訊企鵝島，遠處就是歡樂港灣。

圖源深圳公共資源交易中心

壹地產實地走訪發現，目前有部分地塊的土已經捯飭開，還有一部分是荒地狀態，插著國有儲備土地告示牌。

地塊周邊住宅二手房掛牌均價基本在10萬左右，有坊間傳言，中鐵能建也想拿下做閱臻府二期，至于到底能花落誰家我們共同期待。

壹地產實 拍圖，僅供參考

A219-0080宗地

掛牌時間：9月24號

該地塊是8月30號公布2宗擬出讓居住用地項目清單之一，地塊將于2024年9月24日掛出，10月8號拍賣。

地塊緊鄰地鐵12號線興圍站A、B出口，是機場東車輛段綜合開發項目，總用地面積為18.16公頃，總建筑面積為28.99萬平，是清單中最大的一個地塊。

據悉，此項目于去年8月31日調規，包含住宅、產業、18班幼兒園、45班九年制學校、敬老院、福利院以及一座一定規模的公園的TOD大城，暫定分為兩期開發。

地塊是地鐵上蓋，出行較為便利，周邊多以居住為主，對面就是寶安第一外國語學校，但值得注意的是地塊夾在兩條主干道中間，未來恐怕會有噪聲影響。

圖源釘圖易

寶中南街坊地塊

掛牌時間：預計10、11月

寶中南街坊地塊位于海瀾路與金科路交匯處西北側，是寶中的核心地帶，地理位置位置非常優越，周邊聚集了寶中的一流配套，未來將成為寶中唯一緊鄰海岸線的住宅項目，其景觀價值較大。

據悉該地塊由原本6塊商業用地和1塊綠地合并改為的一個商住綜合體，其中包括高端大平層住宅、頂奢度假酒店、精品酒店、高奢商業。

據坊間傳言，地塊預計在10-11月間掛牌，且地塊不設7090，按照建筑新規，不設售價限制，不設無償移交、自持房，只競地價。

圖源釘圖易

此外，前段時間壹地產小伙伴就盤點了寶中還有20塊商業服務用地待拍，地塊主要集中在裕安路東南側，都在寶中最核心的地段。

目前這20塊地中，17-20號地就是寶中南街坊地塊，旁邊的12-16號地塊也預計規劃為“商改住”，剩下的地塊能否成為“商改住”也未可知。

▲壹地產制圖，底圖來源詳規“一張圖”

南山

T107-0107宗地

掛牌時間：待定

該地塊位于南山后海總部登良站附近，由DU10單元、DU13單元2塊商改住而成，用地面積 3.86公頃，總建筑面積為26.3萬平。

從位置來看，地塊緊鄰深圳地鐵8（2）號線登良地鐵站，往東沿登良路直走就是深圳人才公園，旁邊就是春筍、春繭等城市級地標建筑，抬頭就能看到阿里中心、喜之郎大廈等企業總部大廈。

不過因為周邊寫字樓的存在，將來的景觀面是個問題，可能看到海景的房源不多。

壹地產前段時間實地探查發現，地塊目前的狀況是一片荒地以及工人的居住區和臨時停車點。

T107-0107宗地現狀，僅供參考

另外，根據深圳詳規“一張圖”壹地產發現T107-0107宗地（DU10、DU13）周邊還有不少商業服務用地，網傳兩個地塊周邊還有7/8塊商業用地可調整規劃，，未來是否會進行土地性質調整也未可知。

圖源深圳詳規“一張圖”，僅供參考

赤灣03-02-09-02地塊

掛牌時間：待定

該地塊位于招商街道，天后宮北側，周邊多以居住區為主，包括新推出的金眾云山海、前海宸灣、開云府等新盤，以及待入市的瑯玥灣家園，近5號線赤灣站，交通較為方便，且臨近小南山和天后宮，生態環境較好。

據悉，地塊也是今年5月“商改住”而來，目前網上暫無更多信息，掛牌時間有待公示。

圖源釘圖易

龍崗

龍崗區大運08-22地塊

掛牌時間：9月

該地塊位于龍崗區龍城街道，龍飛大道和青春路交叉口北側，深圳廣播電視集團東南側，同樣也是由商改住而來。

從位置來看，地塊周圍配套豐富，居住氛圍濃厚，南側就有大運體育中心和大運天地商業配套，附近還有香港中文大學、華中師范大學龍崗附屬中學等。

據悉，該地塊面積2.08萬平，預計起拍價在19億，地塊不限地價，價高者得。

圖源釘圖易

龍崗南約08-04地塊

掛牌時間：9月

該地塊位于南約嶂背路和如意路交匯處，目前周邊多以舊小區，農民房為主。2公里范圍內有14號線嶂背站、嶂背郊野公園、中國醫學科學院腫瘤醫院深圳醫院等配套。

據悉該地塊面積3.76萬平，預計起拍價在30億，預計9月掛牌。

圖源釘圖易

龍崗坪地02-25-02地塊

掛牌時間：9月

該地塊位于坪地龍坪路和坪西路交匯處，周圍居住氛圍濃厚，有頤峰名庭、保利招商雍山郡、遠洋天祺等樓盤，臨近3號線東延線新生站，附近還有仙田外國語學校等配套，只是目前缺乏大型商業配套。

據悉該地塊面積4.86萬平，預計起拍價在28億，預計9月掛牌。

圖源釘圖易

光明

公明中心10-11地塊

掛牌時間：10月底

該地塊位于光明區馬田街道，興發路和振明路交匯處東側，毗鄰6號線紅花山站。

從地理位置來看，地塊周邊配套齊全，有紅花山公園、紅花山 體育中心、光明區文化館、少年兒童圖 書館、大仟里商業中心等，且西鄰紅花山，東近茅洲河，見山望水，生態環境極佳。

據悉該地塊面積2.22萬平，預計起拍價在14億，預計10月底掛牌。

圖源釘圖易

長圳A614-0507地塊

掛牌時間：10月

該地塊位于同觀路和科裕路交匯處東側，毗鄰6號線長圳站，是2020年工業用地退地調規而來。

從地圖來看，地塊緊挨著深鐵瑞城北側，臨近深圳中學光明科學城校區，斜對面是鳳凰城實驗學校，教育資源配套豐富，3公里范圍內，商業、公園等配套也非常齊全。

據悉該地塊面積1.68萬平，預計起拍價在14億，預計10月掛牌。

圖源釘圖易

公明馬田地塊

掛牌時間：9月底

該地塊位于松白路和公明西環大道交匯處，近6號線薯田埔站，附近多以廠房為主，規劃有深圳外國語學校薯田埔第二學校（暫命名）、薯田埔龜山公園等配套設施。

據悉該地塊面積2.75萬平，預計起拍價在20億，預計9月掛牌。

圖源釘圖易

03.

小結

綜上可見，深圳的土地市場于往年發生了很大的變化，從嚴格管控向更加靈活開放轉變，降低了房企拿地的門檻，還放寬了建筑限制，為開發商提供了更大的自主權和操作空間。這一系列政策調整極大地激發了土地市場的活力，增強了房企參拍的積極性，促進了市場的多元化競爭。

從地塊位置來看，一個顯著的特點是部分商業地塊成功轉型為住宅用地，尤其是位于城市核心區域的地塊，且隨著70/90政策的廢除和深圳建設新規“減少住宅公攤面積，有效提高得房率”的相關內容修訂，意味著以后市面上的大戶型會更多，高端豪宅項目將更加豐富，進一步滿足了市場對高品質居住空間的需求。

其實不難看出，深圳的新房市場面臨著一定的挑戰。今年以來深圳拍地節奏放緩，新房市場方面也不容樂觀，截至8月底一手住宅庫存509.7萬平，去化周期為20個月，而這個數據在2022年8月才9.8個月，可見深圳房地產市場被動。

眾所周知，土地市場一向是促進房地產市場平穩健康發展的風向標，土地市場的活躍程度和政策導向不僅影響著房企的投資決策和產品開發方向，也間接影響著購房者的購買意愿和市場預期。

當前，深圳市場出現了不少好地塊，不知道接下來能不能好好熱鬧一番。

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