1、房屋養老金歸業委會管嗎？是誰都能用嗎？

2、首期房屋養老金從哪來？

3、這筆錢能不能跨區使用？

4、房屋養老金不夠用怎么辦？

5、1999年的房子就要開始體檢？

我也是帶著問題去試讀剛剛官宣的《天津市濱海新區房屋養老金管理辦法（征求意見稿）》。

以下均為個人理解，僅供各位關心此事的朋友參考，如果個人理解正確，歡迎點贊；如果個人理解有誤，請留言指正。

PART.01

房屋養老金歸業委會管嗎？

試行期間，房屋養老金分公用賬戶和個人賬戶兩個，分別建立明細臺賬，并不是所有的錢都混進一個賬戶，房屋養老金的政策制定，賬戶建立和歸集管理，都歸口區住建委。

落地實施房屋體檢、組織購買房屋保險的機構是各街道辦事處。

核準撥發房屋養老金的機構是區財政局，后面審計的機構是區審計局。這是一條有管理、有執行、有撥發、有審計的工作鏈，基本上保證相互監督、存取有序。

所以房屋養老金這筆錢的管控，其實與業主委員會并沒有多大關系。并不是大家擔心的那樣，業委會拿個蘿卜章就把錢領走了。

但是由于老舊房屋很多破損位置屬于公共部位，外人也不熟悉小區業主的實際情況，而且體檢和維修需要有人牽頭上呈下達、協調業主配合施工。這件事應該是落在業主委員會頭上的。

雖然說房屋養老金這個管理環節，看起來比較長，申用會比較繁瑣，但也只有才延長管理環節，才能更好的規避使用亂象。

PART.02

首期房屋養老金從哪來？

先說公共賬戶的資金，從土地出讓底價基礎上按25元/平米收取，作為專項收益歸集進入房屋養老金公共賬戶。個人理解是出讓住宅用地的建筑面積的25元/平米。

這筆錢其實是加在土地成本里，成為拿地成本的一部分，先由開發商墊付，然后出現在商品房售價中，由購房人買單。

我記得2023年全市出讓住宅+商住用地的總建面積一共652.8萬平米，如果參考濱海新區的歸集標準，全市能歸集到房屋養老金大約是1.63個億。對于天津這個歷史悠久老屋遍地的城市，肯定是遠遠不夠。

公共賬戶中資金不足部分，由財政預算中增列專項預算，用于試點期間房屋養老金不足的兜底。

再說個人賬戶，目前沒有要求限期強制建立房屋養老金的個人賬戶，但未來一定會推動業主去補建個人賬戶。補交的標準就是無電梯房40元/建筑平米，有電梯房60元/建筑平米。

按建筑面積60平米計算，無電梯需交2400元，有電梯需交3600元。

這筆錢說多不多說少不少，關鍵就是看維修時的使用比例。實際使用的時候，公共賬戶與個人賬戶的使用比例是三七還是五五？還是設定一個使用個人賬戶的門檻金額？這個有待明確。

但是個人公積金高的，可以提取公積金繳存房屋養老金個人賬戶，這是個重點。

說一點個人預測，個人賬戶當前沒有限期強制要求建立，但未來肯定要普及建立的，這筆錢的很可能要在房屋買賣過戶時收取，畢竟在交易環節收費最容易操作。或者在檢測后維修前收取，檢測出老房改修，那您就在維修前先把錢補上。

2023年全市成交二手房1335萬平米，假設其中六成二手房沒有繳納專項維修資金，需要補建個人賬戶，參照新區的收費標準，大概會收3個億~4個億。

PART.03

這筆錢能不能跨區使用？

這件事挺有意思，你仔細想吧，原則上各區自己收上來的錢，應該歸各區自己使用。按濱海新區的試行辦法，雖然今年明年肉眼可見土地難賣，但只要賣了地就有錢進賬。

但是和平區、薊州區這樣土地成交寥寥無幾的區域，公共賬戶里的錢從哪來？難道都要區財政在兜底嗎？要不要市層面統籌撥款？這就不得而知了。

這里就想到因城施策的說法，城市雖大真是各有不同。可能比如西青、津南、濱海等土地出讓大區，公共賬戶的資金歸集對土地出讓的依靠就會多一些。和平、薊州、寧河這樣的城區就要想其他的資金歸集辦法。

個人賬戶應該就是隨著房子走，賣房過戶之后，房子的養老金賬戶隨原房子保留，不被老業主帶走。

PART.04

房屋養老金不夠用怎么辦？

前文中小閑說過一個觀點，全民性質的民生支出，都會不同程度的社會化。房屋養老金在公共賬戶、個人賬戶之外，未來實操中，很大程度上要依賴于房屋安全保險。

試行辦法中多次提到兩個名字：房屋安全綜合保險、保險機構。

對，給房子買份保險。先別滑走，這不是賣保險的軟文！

因為房屋養老金公共賬戶資金的用途，試行辦法中羅列出四條：包括房屋體檢、購買保險、突發事件損失中理賠不足的、必要辦公支出。沒有明確寫出公共賬戶資金可以用于個人房屋的維修。

個人猜想，真到到了核算維修成本，招投標施工隊上場的時候。恐怕個人資金和個人保險這塊還要占大頭吧。

這個邏輯就像是醫保看病，除了個人賬戶、醫保賬戶之外，想要省錢還得多少買點商業保險。

很有可能將來老舊房屋的維修，就是一張賬單，上面寫明走公共賬戶多少錢、走個人賬戶多少錢、自費多少錢，然后拿著這張賬單，找保險公司報銷自費花銷中的一部分。

PART.05

1999年的房子就要體檢啦

其實試行辦法里明確畫了一條線，可以使用房屋養老金公共賬戶的條件之一，就是房齡在25年以上。也就是說1999年之前竣工入住的房屋，都可以使用房屋養老金公共賬戶進行體檢。

各位1999年生人的讀者粉絲們，建議有空也要去做個體檢。

但是這些體檢的房屋未必都要立即展開修繕。有的老舊房屋劃入城市更新片區或者舊城改造，可能會通過城更和改造路徑完成。有的如果能再堅持一陣，修繕工作就延后一些。

個人預測，未來老舊房子的維修，很有可能將是這樣的路徑：公共賬戶負責體檢，個人賬戶承擔維修費用，不夠用的就自費，商業保險協助解決一部分。

其實細想起來，能夠明確老破小房子的維修責任主體，避免在扯皮中發生事故和危險，這是件好事。

房屋養老金并沒有像社保那樣，依靠收取新房的資金來修繕老房子。而是堅決立在了政府主導檢測排險，誰的資產誰主責維護的立場上。

如果能對弱勢群體給于一定程度的傾斜扶助，就更好了，畢竟真住在老破小里的業主們，絕大多數還是社會下層的普通人。