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北京樓市卷，幾乎是眾所周知的事實。

為了把房子賣出去，這幾年北京新房的產品力真的是突飛猛進。

園林的建設不再是磚瓦、草木的堆砌，更講究一種文化和美學的傳承。不少小區的園林都是新中式的，唐風宋韻頗有底蘊、內涵。很多社區內更是喬木、灌木、花草、大草坪、涼亭、兒童樂園、小橋、流水、飛瀑、假山應有盡有；

得房率幾年前80%都能拿出來吹吹了，現在85%及以上快成了標配，90%以上者也大有盤在；

落地窗、大陽臺這種前幾年難覓的稀罕玩意兒現在很多項目都安排了；大門也已經從單純把大門尺寸做大的初級形態，升級到了采用各種奢侈材質、綠植搭配、光影設計的進階版本；

裝標自然也不在話下，吊頂、新風、中央空調根本不值一提，現在洗碗機、冰箱、凈水器、垃圾處理器也快成了尋常……就連4萬多的項目都敢給你弄會所了。

前段時間龍樾合璽交付，我去了看了一下，看完就深深被震驚了。大門、外立面、單元門、入庫大堂、園林都特別好（手機拍攝，實景更漂亮），品質看起來很高，很有豪宅的范兒。

無獨有偶，上周末朋友看房，我陪她去了通州的一個項目——位于通州環球影城附近的璀璨公元。項目所在板塊的成熟度很高，且擁有雙地鐵加持，距離地鐵7號線群芳地鐵站約770米，距離1號線臨河里站約1公里，出行非常便利，周邊有學校、公園、醫院等配套。

這個單價5萬多的項目也做了會所——璀璨生活館，會所內置活力空間、品位私宴、娛樂聚場、動感領域，下沉庭院，為業主提供融合健身、休閑、娛樂、社交等多重空間，目前會所已經實景呈現。

而且，裝修標準很高，僅車庫和地下入戶大堂就可見一斑。地下車庫的入戶大堂與單元進戶大廳一樣的裝修配置，星空頂、環氧地坪和大量燈帶的搭配，讓整個車庫看起來特別干凈明亮上檔次。從立面、園林到會所、車庫怎么看都是豪宅的標準，很難讓人相信這只是個售價僅5萬多的普通樓盤。

是的，北京的新房就是這么卷。作為地產媒體人，瞭望君和同行們會經常看盤、踩盤，有時看完項目的配置再算算地價、建安成本、營銷費用，我們私下聊起來都感到好奇：這么搞，開發商掙錢嗎？

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遺憾的是，即使卷成這樣、即使政策頻出，北京樓市依舊是涼意明顯。中原地產研究院數據顯示，今年前7個月，北京二手房網簽量達90355套，比去年同期略降4%。根據北京市統計局發布的《2024年上半年北京市房地產市場運行情況》，上半年，全市新建商品房銷售面積509.9萬平方米，同比下降2.5%，其中，住宅銷售面積355.3萬平方米，下降6.2%。

“到訪少”、 “成交難”、“退房多”成了北京很多樓盤銷售人員的難言之痛。

在市場壓力之下，今年上半年不少項目揮淚大甩賣。降價從南城開始，某項目出手又快又狠，最高一套直接降了近百萬，氣得競品營銷負責人直爆粗口，硬撐了一段時間后，也不得不加入了降價的隊伍。

然后，降價的浪潮迅速在北京蔓延。豐臺羊坊某項目，特價房最近價格僅5.5萬元/平米，而該區域的指導價為7.2萬/平米。昌平區某項目指導價原本為5萬/平米左右，網簽價格降至4.5萬/平米，最近該項目推出了多套房源，售價僅為3.5萬/平米。

在競爭特別激烈的房山、順義區域，價格戰也一度升級。房山某高端項目憑著過人的產品力賣4萬多，賣得正風頭正勁，另一個也不錯的項目直接“3”字頭入市，攪亂了一池春水。

順義作為供應大戶，在市場供需失衡的情況下，不少開發商選擇低價和高品質來吸引消費者。

最近，順義有個樓盤就比較火，價格也是合適到可以閉眼入。該項目距離15號線俸伯站400米，精裝洋房產品、得房率高，旁邊還有公園、學校，總價200多萬就能買到三居室，任誰不說一句：真香！（對這個項目感興趣的朋友，可+微信mfzt99咨詢，享受免費1V1購房指導。）

德魯克在《未來的管理》說：賄賂消費者是行不通的，是不可持續的。

所謂“賄賂消費者”的一個代表，就是價格戰：以極低利潤，甚至虧本吸引消費者，搶占市場。

不可否認的是，北京房地產市場已經從賣方市場轉向買方市場，市場結構本質上的變化再加上經濟形勢堪憂，價格下行幾乎是必然結果。

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然而，就像德魯克所說，價格戰也許會一時有效，但隨著摧枯拉朽式的“你降我也降”，降價也便不可持續。

于是，北京樓市又興起了新卷法——卷傭金。是的，卷傭金。幾年前房子好賣時，用渠道、給傭金大都是營銷總自肥腰包的黑色交易。尤其那種價格倒掛、地段好、戶型好、品質好的房子不需要渠道推薦客戶，開發商自己也能輕松賣掉，甚至托關系才能買到好樓棟、好樓層。此時若還用渠道，懂的都懂。

北京樓市大比例用渠道是2022年之后的事情。房子賣不動了，營銷壓力大，開發商也就不裝了，簡單粗暴點說，就是誰幫開發商賣掉房子開發商就給誰獎勵，誰賣掉的房子越多，給的獎勵就多。

直至今日，渠道費也不斷水漲船高，從1.5%、2%到3%、4%，北京新房的傭金比例一再創下新高。經過價格戰的開發商也變聰明了：反正也是讓利，直接降房價還容易起引起維權，把利益給到渠道，既能變相降價還能激勵渠道多賣房，何樂不為？

瞭望君聽說，有的項目傭金給到了5%，甚至有的別墅項目傭金8%。假設一套房子1000萬，傭金最高就能達到80萬，難怪這么多人都涌入了C端賣房的賽道，房子雖難賣，但是但凡賣掉那是真賺錢啊。

開發商卷傭金對我們普通購房者來說該注意什么，瞭望君送大家幾個建議：

一． 切記不要買傭金高的項目。傭金高等于不好賣也等于房價打折，傭金過高后期交付品質自然會受影響，且不好賣的房子咱買它干嘛？

二． 自己去售樓部真的比中介貴。買房多找幾個中介，誰返你的傭金多就在誰那里成交。

三． 現在買房哪怕是新房都是可以砍價的。雖然以前新房砍價是很魔幻的事情，但現在的市場不是以前。買房別忘了找銷售使勁磨，磨不下價格就磨車位、磨物業費，相信你一定會有收獲。

毫無疑問，買方市場來了，買房人從未如此寶貴！而且，這次窗口期留給大家的時間足夠長，買房人有充分的時間和機會去挑挑揀揀。我們也建立了購房交流群、區域購房群及項目研討群，為大家提供專業的買房答疑、免費看房接送服務，還有絕對具有吸引力的購房補貼，切實幫助購房者在看房、購房過程中節省成本，入群、咨詢添加微信mfzt99。